都道府県別・中古マンションの相場ランキング

「中古マンションが高いのは東京と決まっている」というところまでは誰でも知っています。ただ、2位や3位がどこなのか、自分の住む都道府県が全国のどのあたりに位置するのかを、実際の取引データで確かめたことがある人は多くありません。SNSや不動産系メディアで見かける「都道府県ランキング」の多くも、集計方法や対象件数がはっきり書かれていないまま、順位表だけが独り歩きしています。

このレポートでは、国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公開する実際の成約価格(XIT001)を市区町村単位で集計したデータをもとに、47都道府県すべての中古マンション相場を並べます。ある県の代表値は、その県の中で取引件数が30件以上ある市区町村それぞれの中央値を求めたうえで、それらの中央値をさらに県内で並べたときの中央値(いわば中央値の中央値)としています。県内のすべての取引をそのまま1つの集団として中央値を取るわけではありません。

この方法を選んでいるのには理由があります。県内の全取引をそのまま集計すると、取引件数がもともと多い中心都市の物件に結果が引っ張られます。市区町村ごとにいったん代表値を作ってから県内で並べることで、取引の多い都市も、取引の少ない郊外の市区町村も、同じ1票として扱えます。一方でこの方法には注意点もあります。県内に対象条件(30件以上)を満たす市区町村がいくつあるかは、県によって1つだけの県から66の県まで大きく差があり、市区町村数が少ない県ほど、代表値が特定の1〜数市区町村の事情に左右されやすくなります。この点は記事の後半で、実際の県を例に確かめます。

推計や将来予測はしていません。ここに並ぶのは、すべて過去の実際の成約価格です。「今後この県は上がる」「下がる」といった判断はこの記事の範囲外で、あくまで現時点までのデータで県ごとの水準を比べることが目的です。

都道府県別・中古マンション中央値ランキング(全47都道府県)

まず全体を見てください。件数(取引件数)を必ず併記し、条件を満たさない市区町村は最初から集計に含めていません。

「対象市区町村数」は、政令指定都市の行政区もそれぞれ1つの単位として数えています。たとえば神奈川県の49には横浜市・川崎市・相模原市の各区が個別に含まれており、大阪府の66にも大阪市の各区が含まれます。区をまとめて1つの市として再集計してはいません。行政区単位のほうが、実際に住んでいるエリアに近い粒度だと考えているためです。

同じ中央値の県が並んでいる場合(11位から14位の1,800万円など)、この記事内の並び順そのものに意味はありません。四捨五入前の値やデータ更新のタイミングで、次に集計したときに順番が入れ替わる可能性があります。

㎡単価で見ると、順位は少し入れ替わる

ここまでの中央値は、専有面積を問わずに集計した金額そのものです。同じ県でも、取引された物件の広さの傾向が違えば、金額の順位と、床面積あたりの単価(㎡単価)の順位はずれます。㎡単価の上位10県を、中央値ランキングでの順位と並べてみます。

東京都・沖縄県・神奈川県・長野県は、中央値でも㎡単価でも上位4県のまま変わりません。一方で岩手県は、中央値では8位ですが、㎡単価では5位まで上がります。逆に京都府・大阪府は、中央値の順位(13位・11位)より㎡単価の順位(8位・9位)のほうが上です。金額の総額と、床面積あたりの単価は必ずしも同じ順序にはならず、どちらか一方だけを見ていると、もう一方の順位を見誤ります。この記事の集計は専有面積帯を区切っていないため、なぜ順位が入れ替わるのか(物件の広さの傾向によるものか、他の要因かは)、この記事のデータだけでは特定できません。

順位の入れ替わりは、どちらの指標が「正しい」かという話ではありません。総額で見るか、面積あたりの単価で見るかで、同じデータでも違う側面が見えるということです。

なぜ県による差がこれほど大きいのか

47都道府県の中央値を並べると、最上位の東京都から最下位の群馬県まで、なだらかに下がっていくわけではないことが分かります。上位はさらに、ある程度の傾向にまとまっています。

1つ目は、対象になった市区町村の数と、その中身です。東京都・神奈川県・大阪府・愛知県のように対象市区町村数が多い県は、政令指定都市の行政区を含め、都市部の物件が広く取引の対象になっています。取引件数の合計も、東京都の191,667件、大阪府の82,957件のように大きく、母数の厚みがあります。

2つ目は、対象市区町村数が少ない県です。高知県(1市区町村)・山形県・福井県・徳島県・秋田県(いずれも1市区町村)のように、県内で条件(取引30件以上)を満たす市区町村が1つしかない県が5つあります。この場合、県の代表値は事実上、その1市区町村の中央値そのものです。県全体の相場というより、県庁所在地クラスの主要都市1つの相場だと理解したほうが実態に近くなります。

3つ目は、需要の性質そのものが違う市場が混ざっている点です。次の項で、実際に2位となった沖縄県を例に確かめます。

中央値だけでは見えない例:沖縄県と高知県

沖縄県は対象市区町村数が6にとどまるにもかかわらず、中央値で全国2位という結果になりました。中身を見ると、単純な「都市の大きさ」では説明のつかない構成になっています。

沖縄県で中央値がもっとも高いのは県庁所在地の那覇市ではなく、北谷町(4,000万円、㎡単価600,000円)です。北谷町は米軍基地に近い海沿いのリゾートエリアで、リゾートマンションを含む物件が取引の対象になっており、一般的な生活拠点としての住宅需要とは異なる性質の市場が含まれています。取引件数が那覇市の1,528件に対して北谷町は85件と少数ですが、条件(30件以上)は満たしているため、この記事の集計にはそのまま1つの市区町村として加わります。那覇市・宜野湾市・浦添市・沖縄市・豊見城市・北谷町の6市区町村の中央値を並べたときの中央値(3番目と4番目の平均)が、沖縄県の代表値2,900万円です。

一方の高知県は、対象になる市区町村が高知市ひとつだけです。県の代表値1,800万円は、県内の別の中央値をならしたものではなく、高知市そのものの中央値です。高知県内の他の市区町村では、条件を満たすだけの取引件数が集まっていないため、この記事のランキングには反映されていません。

対象になった市区町村は570、全国のごく一部

47都道府県すべてで、少なくとも1つ以上の市区町村が今回の条件(同じ市区町村で取引30件以上)を満たしましたが、対象になった市区町村の合計は570で、政令指定都市の行政区も1つずつ数えた全国の市区町村数1,892から見れば、およそ3割にとどまります。取引件数がもともと少ない市区町村は、この記事の集計には含まれていません。含まれていない市区町村の実態が分からないわけではなく、件数が少ない場合でも実際にあった成約を件数つきの参考値として個別に確認する方法を、記事の最後で案内します。

対象市区町村数が多い都道府県ほど、県内での取引の広がりが大きいとも言えます。東京都・神奈川県・埼玉県はいずれも48〜49市区町村が対象になっており、首都圏では郊外の市区町村まで条件を満たしているところが多いのが分かります。一方、地方の県では、県庁所在地やいくつかの主要都市だけが対象になっているケースが目立ちます。

このデータで分からないこと

都道府県単位の中央値は、大づかみに水準を比べるには役立ちますが、次のことは反映されていません。

• 同じ県内の市区町村ごとの差: 東京都の中央値3,250万円は48市区町村の中央値をならした値で、都内でもっとも高いエリアともっとも手頃なエリアの実際の価格差は、この数字だけでは分かりません。
• 駅からの距離・階数・向き: 同じ市区町村の中でも価格を左右する要素ですが、この集計は市区町村単位までしか絞り込んでいません。
• 築年数・専有面積: 今回の集計は築年帯・面積帯を問わず、すべての取引をまとめています。同じ県でも新築に近い物件と築の古い物件が混ざっています。
• リフォーム・修繕の履歴: 内装や大規模修繕の状況は、公開されている取引データには含まれていません。
• 対象条件を満たさなかった市区町村: 取引件数が30件に満たない市区町村は、県の代表値の計算にそもそも加わっていません。

これらの条件を踏まえたうえで、この記事の順位は「大づかみな水準の比較」として読んでください。

自分の街の実際の成約価格を確認する

都道府県単位の比較で自分の県のおおよその位置づけが分かったら、次は自分の市区町村・自分の物件に近い条件での実際の価格を確認することをおすすめします。県の中央値がそのまま自分の街に当てはまるとは限りません。

ウリドキナビでは、画面右下の相談窓口から、都道府県・市区町村・築年数を選ぶだけで、その条件に合う実際の成約価格を確認できます。物件種別(マンション・戸建て)を選ぶ必要はなく、両方の結果をまとめて確認できます。回答するのは推計モデルではなく、条件に合う実際の成約記録です。条件に合う取引が少ない場合は、その旨を明示したうえで参考値として示します。実際の成約価格を確認する のページからも、同じ内容を確認できます。

このレポートのような都道府県単位の集計と、市区町村ごとの記事は見る目的が異なります。都道府県の順位はあくまで大づかみな比較で、自分の街の実際の中央値や取引の傾向を知りたい場合は、その市区町村ごとの記事や、上記の成約価格の確認のほうが実態に近い数字を示します。たとえば全国1位だった東京都の中では中央区の中古マンション相場、最下位だった群馬県の中では前橋市・高崎市の記事でも、それぞれの市区町村単位の実際の価格推移を確認できます。

この記事のデータについて

このデータは実際の取引にもとづいて更新します。新しい年の成約が加わった際は、同じURLのまま数字を更新します。年ごとに新しいページを作ることはしません。ここで示した中央値や順位は、特定の1戸のマンションの価格を保証するものではなく、あくまで条件を満たした市区町村を県単位でならした代表値です。