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中央区の中古マンションは今が売り時？築年帯別・将来人口で見極める

木村相談者

山川さん、うちの中央区のマンション、そろそろ売ろうか迷ってるんです。最近は値上がりしてるって聞くけど、実際どうなんですか？

山川不動産の専門家

いい着眼点です。中央区の中古マンションは、公的なデータで見てもここ数年ではっきり上がっているエリアですよ。国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べると、動きが一目で分かります。

木村相談者

えっ、そんなデータあるんですね。感覚じゃなくて数字で見られるのは安心です。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。中央区で実際に取引された中古マンションの中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見てみましょう。

中央区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

まず、この8年間の価格推移です。中央値というのは、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

年	中古マンション中央値	取引件数
2017年	3,800万円	778件
2018年	3,800万円	682件
2019年	4,300万円	807件
2020年	4,400万円	805件
2021年	6,000万円	1,740件
2022年	6,200万円	1,622件
2023年	7,000万円	1,849件
2024年	8,300万円	1,840件

木村相談者

うわ、2017年の3,800万から2024年の8,300万って…倍以上じゃないですか。

山川不動産の専門家

そうなんです。8年で約2.2倍、率にすると+118.4%の上昇です。特に2021年に大きく水準が切り替わって、そこから毎年着実に伸びています。直近の2023年から2024年の1年でも+18.6%動いています。

木村相談者

ほんとに右肩上がりなんですね。これだけ件数もあると、たまたまって感じもしないし。

山川不動産の専門家

おっしゃる通りで、中央区は年間1,840件もの取引がある活発なエリアです。件数が多いほど中央値のブレは小さく、この「上がっている」という傾向は統計的にも信頼できる動きと言えます。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？

山川不動産の専門家

いい質問です。ここが大事なところで、この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

売り出し価格とは違うんですか？

山川不動産の専門家

ええ。ネットの相場サイトでよく見る「売り出し価格」は、売主の希望額なので実際の成約より高めに出がちです。成約価格ベースだと、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。売却を考えるなら、こちらを基準にするのが安全です。

木村相談者

なるほど、希望額じゃなくて結果の数字なんですね。それは信頼できる。

築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか

木村相談者

ただ、うちの部屋がそのまま8,300万で売れるわけじゃないですよね？ うち、築7年くらいの、わりと築浅なんですけど。

山川不動産の専門家

とても大事な視点です。中央値8,300万はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が大きく変わります。中央区は取引が多いので、築年帯で分けても各帯に数百〜2千件のデータがあり、帯ごとの相場をきちんと出せます。直近3年の成約価格を築年帯別に見てみましょう。

築年帯	中央値	取引件数
〜築10年	9,000万円	2,233件
築11〜20年	6,300万円	1,634件
築21〜30年	5,450万円	796件
築31年〜	2,500万円	579件

木村相談者

えっ、築浅の9,000万と築古の2,500万で3.6倍も違うんですか。全体の8,300万とは、ずいぶん印象が変わりますね。

山川不動産の専門家

そこが肝心です。中央区は築浅のタワーマンションが相場を押し上げているので、築年帯で分けると価格の像がくっきりします。木村さんの築7年なら「〜築10年」帯にあたり、中央値は約9,000万円。全体の8,300万より、むしろこの9,000万のほうが実勢に近い目安です。

木村相談者

へえ、うちみたいな築浅は9,000万あたりが目安なんですね。全体の8,300万より高いとは、思っていませんでした。

木村相談者

数字を自分ごとに引き寄せられました。じゃあ築浅のうちは、価格が高いうちに動いたほうがいいってことですか？

山川不動産の専門家

いいえ、そうとは限りません。築年帯はあくまで「今いくらか」を正確に知るための軸で、「築浅で高いから今すぐ売るべき」という話ではありません。築浅は需要が厚い帯ですが、売る・売らないは価格以外の事情で決めるものです。まずは自分の築年帯での現在地を押さえておきましょう。

東京都内・全国のなかでの中央区の位置

山川不動産の専門家

次に、中央区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

比較軸	中央区の位置
東京都内の中古マンション中央値	2位／47市区（1位は港区の8,800万円）
全国の中古マンション中央値	2位／464市区町村
8年上昇率の全国順位	4位／217市区（上昇率で語れる市の中で）
全国平均（中央値の平均）との比較	全国平均 約2,287万円のおよそ3.6倍

木村相談者

全国で2位ですか。港区に次ぐんですね。

山川不動産の専門家

ええ。しかも上昇率でも全国4位と、水準が高いだけでなく伸びも大きいのが中央区の特徴です。周辺の区とも比べてみましょう。

区	中古マンション中央値	8年上昇率
港区	8,800万円	+79.6%
中央区	8,300万円	+118.4%
千代田区	6,050万円	+105.1%
江東区	6,000万円	+71.4%
台東区	4,400万円	+54.4%
墨田区	3,700万円	+37.0%

山川不動産の専門家

隣接する港区の相場や江東区の相場と並べると、中央区は水準は港区に次ぐ2番手、伸び率はこの中で最も大きいという位置づけが見えてきます。

木村相談者

なんで中央区はこんなに強いんでしょう？

山川不動産の専門家

先ほどの築年帯別がヒントです。中央区は築浅（〜10年）の中央値が9,000万円と、湾岸のタワーマンションを中心に築浅の高価格帯が厚い。これが全体の相場と上昇率を押し上げています。木村さんの築浅帯（9,000万）は、まさにこの牽引役の中心にある帯、ということです。

木村相談者

なるほど。エリア全体の強さと、自分の帯の水準は、分けて見つつ、うちはその中心にいるんですね。

山川不動産の専門家

そこを分けて見られれば、相場の読み方としては十分です。エリアの勢い（全国2位・上昇率4位）は追い風として押さえつつ、判断は自分の築年帯の実勢で、というのが正確な向き合い方です。

この相場はどこまで信頼できるか

木村相談者

これだけ具体的な数字が並ぶと、逆に「どこまで信じていいのか」も気になってきました。

山川不動産の専門家

とても健全な疑問です。相場の数字は母数（取引件数）が少ないほどブレます。その点、中央区は年間1,840件と取引がとても多く、しかも先ほどの築年帯別で見ても各帯に約600〜2,200件のデータがあります。

木村相談者

築年帯で細かく割っても、まだ何百件もあるんですね。

山川不動産の専門家

ええ。件数が多いほど中央値は安定するので、木村さんの帯の「築浅は9,000万」という数字もたまたまではなく、信頼できる水準です（この帯だけで2,233件）。しかもこれは広告の売り出し価格でなく実際に成約した価格。母数の多さ・成約ベース・築年帯別、この3つが揃って初めて「自分の物件の目安」として使えます。

木村相談者

なるほど、数が多いから細かく見ても大丈夫、ということですね。

山川不動産の専門家

その通りです。逆に、取引が年に数件しかない街だと、こうは言えません。語れるだけのデータがある街だけ、こうして踏み込んで出しています。中央区はその代表格です。

これから先、需要はあるのか（将来人口）

木村相談者

価格が上がってきたのは分かりました。でも、これから先も需要ってあるんですか？ 人口が減るって、よく聞くので。

山川不動産の専門家

大事な視点です。ここで国の将来推計人口を見てみましょう。国土交通省が250mメッシュ単位で公表している公的な推計データです。中央区は全国では珍しく、将来も人口が増える見込みです。

年	推計人口	2020年=100
2020年	約16.9万人	100
2030年	約19.0万人	112
2040年	約20.4万人	121
2050年	約21.1万人	125

木村相談者

へえ、2050年でも増えるんですね。人口が減るのが当たり前だと思っていました。

山川不動産の専門家

中央区は湾岸の再開発や都心回帰で、例外的に2050年に向けて約25%増える推計です。ただ、ここで一つ注意があります。

木村相談者

なるほど、「人口が増える＝すぐ売れ」ではない、と。材料として押さえておく感じですね。

山川不動産の専門家

その受け止め方が正確です。過去の価格・自分の築年帯・将来の人口、この3つを材料として並べたうえで、売る・売らないはご自身の事情で決める。それが中立的な売り時の考え方です。

中央区は「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

価格が上がってて、位置づけも高い。…これって、やっぱりうちも早く動いたほうがいいってことですか？

山川不動産の専門家

相場が上がっている局面は、たしかに売却を検討する人にとって追い風ではあります。ただ、価格が高いから必ず売る、という話ではありません。あくまであなたの事情ありきで、相場は「今どのくらいで売れそうか」を知るための材料です。

木村相談者

うちの築浅・9,000万帯だと、売り時ってどう考えたらいいんでしょう？

山川不動産の専門家

築年帯ごとに、考える材料は少し違います。築浅なら価格の伸びしろや残債とのバランス、築20〜30年なら管理状態やリノベ需要、築古なら建替え・大規模修繕の時期が判断材料になります。木村さんの築浅帯は、まだ市場の需要が厚い高価格帯（9,000万前後）なので、売却を考えるなら選択肢は広いです。

木村相談者

焦らなくていいけど、選択肢は多い、というくらいの感覚ですね。

山川不動産の専門家

そのくらいの温度感が健全です。「築浅で高いから今すぐ」でも「築浅だからまだ早い」でもありません。上がっているのは事実、あなたの帯は需要が厚いのも事実。そのうえで、住み替えや資金の予定と照らして、ご自身で決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のタイミングで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

1. 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・広さ・築年数など）を入力する
2. 2各社から提示される査定額を比べて、相場観と照らし合わせる
3. 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

中央区の相場が上昇傾向にあるのは確かなので、売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。中央区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか？

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

築年数で価格はどのくらい違うんですか？

山川不動産の専門家

中央区では築浅（〜10年）が約9,000万円、築31年〜が約2,500万円と、築年で約3.6倍の開きがあります。全体の中央値8,300万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。

木村相談者

中央値と平均は何が違うんですか？

山川不動産の専門家

平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。

木村相談者

将来人口が増えると、価格も上がるんですか？

山川不動産の専門家

そう単純には結びつきません。人口は需給を考える材料の一つで、価格は金利・再開発・エリアの事情でも動きます。中央区は将来人口が増える見込みで需要の下支えはあると言えますが、「増えるから必ず上がる」ではない、と押さえておくのが正確です。

木村相談者

査定は無料ですか？

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。