新宿区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、新宿区にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで相場を調べても、サイトによって金額がバラバラで、どれが本当なのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、新宿区に限らずよく聞くお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額の見え方が変わるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。新宿区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

新宿区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2019年までは横ばいだったのに、2020年から2024年まで一気に上がってますね。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+88.5%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)も+14.0%の上昇で、2020年以降はほぼ毎年上がり続けています。取引件数も2020年の916件から2024年の1,833件までほぼ倍増していて、価格の上昇と同時に取引の厚みも増しているのが新宿区の特徴です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。専有面積70平方メートルのように条件を1つに固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、直近数か月に掲載された売り出し物件の平均価格を出しているサイトもありますが、それは市場に出た「希望価格」の集計で、実際に成立した金額とは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値4,900万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が2,800万円、上から4分の1が8,600万円です。

木村相談者

2,800万から8,600万まで、かなり開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、新宿区のように取引の多いエリアほど幅も出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は10.2%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕を持ってクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は5,403件、中央値は4,500万円で、単年(4,900万円)と大きくは乖離していません。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+88.5%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間1,833件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も10.2%と基準を十分に下回っているので、新宿区はマンションの取引がかなり厚いエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築15年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は新宿区で一番取引件数が多いのも築11-20年の帯(1,531件)で、木村さんの物件はまさに新宿区の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう(2022年〜2024年の3年分をまとめた数字です)。

木村相談者

築11-20年と築21-30年、中央値はどっちも4,800万円なんですね。同じくらいってことですか?

山川不動産の専門家

中央値はほぼ同じですが、価格の幅を見ると少し違います。築11-20年のほうが上のレンジが8,000万円まで伸びているのに対して、築21-30年は7,100万円までです。木村さんのような築15年の物件であれば、市全体の中央値4,900万円ではなく、築11-20年の帯の中央値4,800万円(2,700万円〜8,000万円の幅)のほうが近い参考値になります。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て一喜一憂するところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、新宿区はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、新宿区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、新宿区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、新宿区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている街だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は新宿区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで新宿区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、新宿区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

都内12位、全国だと16位、けっこう上のほうなんですね。上昇率も都内6位ってことは、かなり伸びてるほうなんですか?

山川不動産の専門家

そうですね。新宿区は価格水準そのものが全国平均よりかなり高く、8年の上昇率も取引データが十分な区分40市区町村中6位と、水準・伸び率ともに上位に入っています。「もともとの水準が高いうえに、伸び率も高い」という珍しい組み合わせです。近隣の区とも並べてみましょう。

木村相談者

千代田区とか渋谷区は新宿区よりさらに高いんですね。文京区は価格自体は新宿区より上なのに、上昇率がすごく高い。

山川不動産の専門家

ええ、新宿区はこの6区の中では価格水準が中程度、上昇率もほぼ中程度という位置づけです。ただしこれは都心の高水準な区同士を並べた場合の話で、都内47市区町村・全国464市区町村という広い母集団で見ると、新宿区は価格・上昇率のどちらも上位1〜3割に入る水準です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準も伸び率も高めってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

新宿区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

価格水準は全国でも上位で、8年でも伸び率が高い……これって、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

新宿区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「上がってるから今すぐ」でも「まだ様子見」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で大きく上昇している、あなたの家をいつ売るかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

新宿区の相場は8年間で88.5%上昇、直近1年も+14.0%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。新宿区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

新宿区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は4,900万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは2,800万円〜8,600万円まで幅があります。木村さんのような築11-20年の帯では中央値4,800万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で88.5%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+14.0%とさらに上がっています。8年間・直近1年ともに上昇傾向というのが今の状況です。

木村相談者

都内でも上位なのに、伸び率まで高いのはなぜですか?

山川不動産の専門家

正確な理由をデータだけから断定することはできませんが、2020年以降に取引件数そのものが916件から1,833件へ増えており、需要の厚みが増したことが価格上昇と並行して起きています。一方で千代田区や文京区のように、新宿区よりさらに高い上昇率の区もあり、都心のなかでも区ごとに差があります。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で新宿区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。