木村相談者
山川さん、うちの品川区のマンション、そろそろ売ろうか迷ってるんです。品川駅周辺とか大崎とか、再開発のニュースをよく見るんですけど、実際の相場ってどうなってるんですか？
山川不動産の専門家
いいタイミングでのご相談です。品川区の中古マンションは、公的なデータで見てもここ数年ではっきり上がっているエリアですよ。国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べると、動きがよく見えます。
木村相談者
感覚とか噂じゃなくて、数字で見られるのはありがたいです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。品川区で実際に取引された中古マンションの中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見てみましょう。
品川区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
まず、この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,700万円 | 738件 |
| 2018年 | 2,800万円 | 771件 |
| 2019年 | 3,000万円 | 788件 |
| 2020年 | 3,300万円 | 881件 |
| 2021年 | 4,700万円 | 1,727件 |
| 2022年 | 5,000万円 | 1,614件 |
| 2023年 | 5,200万円 | 1,753件 |
| 2024年 | 5,800万円 | 1,820件 |
木村相談者
2017年から2020年は2,700万〜3,300万くらいだったのに、2021年から急に上がってますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。8年で約2.1倍、率にすると+114.8%の上昇です。2021年を境に水準がひとつ切り替わって、そこから毎年伸びています。直近の2023年から2024年の1年でも+11.5%動いています。
木村相談者
取引件数も738件から1,820件って、2倍以上に増えてますね。これだけ増えてるのは何でなんでしょう？
山川不動産の専門家
品川・大崎エリアの再開発や新築供給が続き、中古の流通量も一緒に増えてきた時期と重なります。件数が多いほど中央値のブレは小さくなるので、この「上がっている」という傾向は偶然でなく、統計的にも確からしい動きと言えます。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
大事なところで、この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
ネットの相場サイトだと違うんですか？
山川不動産の専門家
サイトによっては、掲載中の物件情報から算出した平均価格を「相場」として出しているところもあります。これは売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすいものです。中には、駅ごとのランキングや直近の掲載データだけをもとに「今が売り時」と打ち出しているサイトもありますが、そうした見せ方は将来の値動きまで保証するものではありません。
木村相談者
なるほど、うちは希望額や煽り文句じゃなくて、結果の数字を見てるんですね。
山川不動産の専門家
その通りです。過去に実際に何で成約したかを積み上げているので、希望的観測が入り込む余地がありません。売却を考えるなら、こちらを基準にするのが安全です。この記事も将来の価格を予測することはしません。過去の事実だけを、正確にお伝えする立場です。
木村相談者
直近数ヶ月の掲載物件だけで「相場」を出してるサイトも見たことあります。
山川不動産の専門家
それだと、去年や一昨年と比べてどう動いたかまでは分かりません。今回お見せしている2017年から2024年までの8年間の推移との違いはそこです。一時点のスナップショットではなく、時間の流れで見えるようにしています。
木村相談者
全体の流れは分かりました。でも、うちの部屋がそのまま5,800万で売れるわけじゃないですよね？
築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか
木村相談者
うち、築7年くらいの、わりと築浅なんですけど。
山川不動産の専門家
とても大事な視点です。中央値5,800万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が大きく変わります。品川区は取引が多いので、築年帯で分けても各帯に800〜1,500件のデータがあり、帯ごとの相場をきちんと出せます。直近3年の成約価格を築年帯別に見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 〜築10年 | 7,400万円 | 1,494件 |
| 築11〜20年 | 6,500万円 | 1,428件 |
| 築21〜30年 | 5,700万円 | 847件 |
| 築31年〜 | 3,400万円 | 1,282件 |
木村相談者
えっ、築浅の7,400万と築古の3,400万で2.2倍も違うんですか。全体の5,800万とは、ずいぶん印象が変わりますね。
山川不動産の専門家
そこが肝心です。品川区は品川・大崎・天王洲アイル周辺の築浅タワーマンションが相場を押し上げているので、築年帯で分けると価格の像がくっきりします。木村さんの築7年なら「〜築10年」帯にあたり、中央値は約7,400万円。全体の5,800万より、むしろこの7,400万のほうが実勢に近い目安です。
木村相談者
へえ、うちみたいな築浅は7,400万あたりが目安なんですね。全体の5,800万より高いとは、思っていませんでした。
木村相談者
数字を自分ごとに引き寄せられました。じゃあ築浅のうちは、価格が高いうちに動いたほうがいいってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そうとは限りません。築年帯はあくまで「今いくらか」を正確に知るための軸で、「築浅で高いから今すぐ売るべき」という話ではありません。築浅は需要が厚い帯ですが、売る・売らないは価格以外の事情で決めるものです。まずは自分の築年帯での現在地を押さえておきましょう。次は、この数字が東京都内・全国でどのくらいの位置にあるかを見ておきます。
東京都内・全国のなかでの品川区の位置
山川不動産の専門家
次に、品川区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 品川区の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古マンション中央値 | 7位／47市区 |
| 全国の中古マンション中央値 | 7位／464市区町村 |
| 8年上昇率の全国順位 | 6位／217市区（上昇率で語れる市の中で） |
| 8年上昇率の都内順位 | 3位／40市区（上昇率で語れる市の中で） |
| 全国平均（中央値の平均）との比較 | 全国平均 約2,885万円のおよそ2.0倍 |
木村相談者
全国で7位ですか。思ったより上位ですね。
山川不動産の専門家
ええ、23区の中でも上位に入る水準です。しかも8年上昇率は都内3位・全国6位と、価格そのものより伸び方が際立っているのが品川区の特徴です。周辺の区とも比べてみましょう。
| 区 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 港区 | 8,800万円 | +79.6% |
| 目黒区 | 6,100万円 | +69.4% |
| 品川区 | 5,800万円 | +114.8% |
| 世田谷区 | 5,800万円 | +61.1% |
| 大田区 | 3,500万円 | +52.2% |
木村相談者
あれ、品川区って価格の水準は港区や目黒区より下なのに、上昇率だけ見るとダントツじゃないですか。
木村相談者
なんで品川区はここまで伸びてるんでしょう？
山川不動産の専門家
品川駅周辺の再開発、大崎エリアのオフィス・住宅開発、新幹線停車駅としてのアクセスの良さが大きい要因と見られます。先ほどの築年帯別の話ともつながっていて、築浅（〜10年）の中央値が7,400万円と高価格帯の供給が増えたことが、区全体の伸び率を押し上げています。ただし、これはあくまで区全体の傾向としての話で、木村さんのお部屋がある場所によって、この伸び方に近いか・そうでないかは変わってきます。
木村相談者
エリア全体の勢いと、自分の物件の実際の価値は、分けて考えたほうがよさそうですね。
山川不動産の専門家
まさにそうです。周辺区との比較は「エリアとしての位置づけ」を知る材料で、自分の部屋がいくらかは別に確認する必要があります。次は、この数字自体がどこまで信頼できるかを見ておきましょう。
この相場はどこまで信頼できるか
木村相談者
これだけ具体的な数字が並ぶと、逆に「どこまで信じていいのか」も気になってきました。
山川不動産の専門家
とても健全な疑問です。相場の数字は母数（取引件数）が少ないほどブレます。その点、品川区は直近の2024年で年間1,820件と取引が多いエリアです。
木村相談者
1,820件って、他の街と比べても多いんですか？
山川不動産の専門家
はい、品川区の相対的な信頼区間の幅は8.6%という小さい値で出ています。これは「中央値がどのくらいブレて見える可能性があるか」を示す指標で、幅が小さいほど、その中央値は確からしいということになります。品川区は取引件数が多いぶん、この幅が狭く出ています。
木村相談者
数字が信頼できるかどうかも、ちゃんと基準があるんですね。
山川不動産の専門家
ええ。逆に、取引が年に数十件しかない街だと、この幅がもっと広くなり、「上がっている」とは言い切れないケースも出てきます。語れるだけの取引件数と確からしさがある街だけ、こうして踏み込んで出しています。品川区はその条件を満たしているエリアです。
木村相談者
単年だけじゃなくて、複数年まとめて見ても同じ傾向なんですか？
山川不動産の専門家
いい質問です。2022年から2024年までの3年分をまとめると、取引件数は5,187件、中央値は5,300万円になります。単年の2024年の中央値5,800万円より少し低いのは、3年分をまとめると2022年・2023年の少し低かった時期も混ざるためです。
木村相談者
まとめると5,300万、単年の直近だと5,800万。どっちを見ればいいんですか？
山川不動産の専門家
直近の水準を知りたいときは単年(2024年の5,800万円)、より安定した目安が欲しいときは3年分プールした5,300万円、と使い分けるのがおすすめです。どちらも同じ国交省のデータから来ている数字なので、矛盾しているわけではありません。
品川区は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
価格が上がってて、上昇率も都内トップクラス。…これって、やっぱりうちも早く動いたほうがいいってことですか？
山川不動産の専門家
相場が上がっている局面は、売却を検討する人にとって追い風ではあります。ただ、価格が高いから必ず売る、という話ではありません。あくまであなたの事情ありきで、相場は「今どのくらいで売れそうか」を知るための材料です。
木村相談者
うちの築浅・7,400万帯だと、売り時ってどう考えたらいいんでしょう？
山川不動産の専門家
築年帯ごとに、考える材料は少し違います。築浅なら価格の伸びしろや残債とのバランス、築20〜30年なら管理状態やリノベ需要、築古なら建替え・大規模修繕の時期が判断材料になります。木村さんの築浅帯は、まだ市場の需要が厚い高価格帯（7,400万前後）なので、売却を考えるなら選択肢は広いです。
木村相談者
再開発が進んでるから、今のうちに、みたいな話も聞くんですが。
山川不動産の専門家
そう聞こえる話は多いですが、「再開発が進んでいるから今すぐ」という決めつけはしません。区全体として取引が活発で価格も上がってきたのは事実ですが、それが個々の事情に優先するわけではないです。焦って決める必要はありません。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のタイミングで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、この記事の相場観と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
品川区の相場が上昇傾向にあるのは確かなので、売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。品川区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や駅ごとのランキングではなく、成約ベースの事実データなので実勢に近い数字です。
木村相談者
築年数で価格はどのくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
品川区では築浅（〜10年）が約7,400万円、築31年〜が約3,400万円と、築年で約2.2倍の開きがあります。全体の中央値5,800万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
この相場は今後も上がり続けるんですか？
山川不動産の専門家
将来の価格を予測することはしていません。この記事は過去の成約データという事実だけをお伝えする立場です。今後の動きは金利や再開発など様々な要因で変わるため、断定はできません。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。