渋谷区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、渋谷区にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうか迷ってて。ネットで調べると「渋谷区は売り時」ってはっきり書いてあるサイトもあれば、間取り別の販売価格が並んでるだけのサイトもあって、結局何を見ればいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、渋谷区に限らずよくある悩みです。断定的に「売り時」と書くサイトもありますが、根拠がはっきりしないことが多いんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを見て、感覚や煽り文句ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。渋谷区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

渋谷区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2020年の4,300万円から2021年に5,300万円まで上がって、そこから2024年の7,000万円までずっと伸びてるんですね。しかも直近の1年でもけっこう上がってます。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+112.1%の上昇です。しかも直近1年(2023年→2024年)も+16.7%上昇していて、目黒区や世田谷区など落ち着き始めている周辺区とは違い、渋谷区は直近も伸びが止まっていません。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。専有面積70㎡・築年数を固定した条件で、現在掲載中の物件から推定した価格を「相場」として出しているサイトや、成約と売り出し中の物件を混ぜて独自の集計ロジックで平米単価を出しているサイトもありますが、それは市区全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値7,000万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が3,800万円、上から4分の1が1億3,000万円です。

木村相談者

3,800万から1億3,000万まで、ものすごい開きですね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。渋谷区は恵比寿や広尾のような高額エリアと、幡ヶ谷や笹塚のような実需寄りのエリアが混在しているので、他区より価格の幅が広く出やすい面もあります。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は15.7%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は3,523件、中央値は6,000万円で、単年(7,000万円)よりやや低めですが、大きくは乖離していません。

木村相談者

単年でもそこまで大きくブレてないなら、さっきの「8年で+112.1%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間1,212件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も15.7%と基準を下回っているので、渋谷区はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、けっこう古くて築40年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は渋谷区で一番取引件数が多いのも築31年以上の帯(1,109件)で、木村さんの物件はまさに渋谷区の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築10年以内は1億1,000万円もするのに、築31年以上だと4,000万円まで下がるんですね。市全体の中央値7,000万円ともだいぶ違います。

山川不動産の専門家

渋谷区は築年による価格差が大きく、築浅と築古で2倍以上の開きがあるエリアです。木村さんの築40年の物件であれば、市全体の中央値7,000万円ではなく、築31年〜の帯の中央値4,000万円(2,100万円〜6,000万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字だけを見て「うちも7,000万くらいかな」と考えるのは、渋谷区ではとくに誤解を生みやすいところです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見たら勘違いするところでした。むしろ渋谷区は築古の取引がいちばん多いんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、渋谷区はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、渋谷区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、渋谷区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、渋谷区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている区だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は渋谷区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで渋谷区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、渋谷区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

都内3位、全国でも3位ってかなり上のほうなんですね。上昇率も都内4位ならけっこう伸びてる方ってことですか?

山川不動産の専門家

価格水準は全国でも屈指の高さで、8年上昇率(+112.1%)も取引データが十分な区分40市区町村中4位と、価格の高さと伸びの両方が上位に来ている珍しいエリアです。近隣の区とも並べてみましょう。

木村相談者

港区より価格は低いのに、上昇率だと渋谷区がいちばん高いんですね。目黒区や世田谷区は直近1年の伸びも小さいのに、渋谷区だけ+16.7%ってかなり違いますね。

山川不動産の専門家

ええ、この5区の中で価格水準は港区に次いで2位ですが、8年上昇率・直近1年上昇率ともにこの5区で最も高いという結果です。価格そのものはまだ港区に届いていませんが、伸びの勢いという点では周辺区の中で頭ひとつ抜けています。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準も高いし、勢いも他の区より強いってことなんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

渋谷区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

価格水準は全国トップクラスで、8年でも大きく上がってて、直近1年も伸びてる……これって、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

渋谷区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「勢いがあるから今すぐ売れ」でも「まだ上がるから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で大きく上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

渋谷区の相場は8年間で112.1%上昇、直近1年も+16.7%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。渋谷区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

渋谷区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は7,000万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは3,800万円〜1億3,000万円まで幅があります。築31年以上の帯では中央値4,000万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で112.1%上昇していて、直近1年(2023年→2024年)も+16.7%と伸びが続いています。目黒区や世田谷区など、直近1年の伸びが小さい・マイナスの近隣区もあるなか、渋谷区は伸びが止まっていません。

木村相談者

港区より価格水準が低いのに、上昇率だと渋谷区のほうが高いのはなぜですか?

山川不動産の専門家

明確な単一の理由を断定するのは難しいですが、事実として言えるのは、価格水準では港区に次ぐ2位である一方、8年上昇率・直近1年上昇率はともに近隣5区の中でもっとも高いという2点です。もともとの水準が港区よりやや低かった分、上昇率としては大きく出ている面はあります。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、渋谷区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積70㎡・築年数を固定した条件で、現在掲載中の物件から算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、成約と売り出し中の物件を混ぜて独自ロジックで平米単価を出しているサイトもありますが、それは成約価格そのものではありません。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で渋谷区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。