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渋谷区の中古戸建ては今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、渋谷区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。ネットで「相場」を調べると、サイトによって金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、渋谷区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。渋谷区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

渋谷区の中古戸建て価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

年	中古戸建て中央値	取引件数
2017年	8,300万円	59件
2018年	9,700万円	66件
2019年	8,400万円	56件
2020年	1億1,000万円	68件
2021年	1億円	59件
2022年	1億3,000万円	56件
2023年	1億4,000万円	50件
2024年	1億2,500万円	62件

木村相談者

8,300万円から始まって、2023年には1億4,000万円まで行って、2024年はまた1億2,500万円に下がって……。ずっと億超えって、渋谷区らしいというか、正直びっくりしました。

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、この数字だけで「一貫して上昇している」と言い切ることはできません。2019年までは8,000万円台で推移していたのが、2020年以降に水準が切り上がり、2022〜2023年にかけて1億3,000万〜1億4,000万円まで上がったあと、2024年は1億2,500万円に落ち着いています。なぜここまで年によって振れるのか、次のセクションで理由を見ていきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。売り出し中の物件の価格から相場を推定しているところもあれば、成約データをもとにしつつ自社の算出方法で加工した推定値を「相場」として載せているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。渋谷区は特に、次に話す「価格の幅」が大きい街です。

価格の幅が大きい理由とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値1億2,500万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは大きく誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際にはかなりの幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が8,000万円、上から4分の1が2億5,750万円です。中央値をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

8,000万から2億5,750万って、3倍以上の開きがありますね。さっき調べたら、渋谷区は敷地の広さや駅からの距離でも価格がだいぶ違うみたいで。

山川不動産の専門家

そのとおりです。戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が変わる商品ですが、渋谷区はもともとの地価水準が高いうえに、コンパクトな戸建てから敷地の広い高額物件まで混在しているため、他の地域よりもこの価格差がさらに開きやすいエリアです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は168件、中央値は1億3,000万円になります。

木村相談者

単年(1億2,500万円)とプール(1億3,000万円)って、そこまで差はないですよね? じゃあ数字としては信頼できるってことですか?

山川不動産の専門家

中央値そのものの差は小さいのですが、そこが渋谷区の注意点なんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は71.2%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく上回っています。年間62件、3年プールでも168件と取引件数自体はそれなりにあるので、これは「取引が少ないから分からない」というより、物件ごとの価格差そのものが非常に大きいために単年のブレが基準を大きく超えてしまっている、というのが実態です。

木村相談者

件数はある程度あるのに、それでも断定できないんですか?

山川不動産の専門家

ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。渋谷区は同じ年でも数千万円台の戸建てと億単位の戸建てが同時に取引されるため、その年にどちらの規模の物件が多く成約したかで中央値そのものが大きく動きます。なので、この記事では直近3年をプールした1億3,000万円を現時点の相場水準として扱い、単年の上げ下げをトレンドとしては断定していません。次のセクションで、この価格が全国や都内でどのくらいの水準なのかを見てみましょう。

渋谷区の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、渋谷区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、渋谷区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている街だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は渋谷区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで渋谷区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、渋谷区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

比較軸	渋谷区の位置
東京都内の中古戸建て中央値	2位/48市区町村(上位)
全国の中古戸建て中央値	2位/691市区町村(上位)
全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較	全国平均 約4,000.6万円に対して約3.25倍の水準

木村相談者

都内2位、全国でも2位……。かなり上のほうなんですね。

山川不動産の専門家

都内・全国ともに、渋谷区はトップクラスの水準です。全国平均の約3.25倍という数字からも、渋谷区がかなり特殊な高額エリアであることが分かります。近隣の区とも並べてみましょう。

市区町村	中古戸建て中央値	データの扱い
港区	2億1,000万円(直近3年)	参考値(取引が少ないため)
渋谷区	1億3,000万円(直近3年)	参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため)
目黒区	1億1,000万円(2024年)	取引データは十分(118件)
世田谷区	9,100万円(2024年)	取引データは十分(442件)
新宿区	8,100万円(直近3年)	参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため)
杉並区	7,850万円(2024年)	取引データは十分(374件)
中野区	7,000万円(2024年)	取引データは十分(196件)

木村相談者

この中だと港区が頭ひとつ抜けてますけど、渋谷区も2位で、世田谷区や新宿区よりだいぶ高いんですね。

山川不動産の専門家

ええ、この7区の中では港区に次ぐ水準が渋谷区です。ただし港区・渋谷区・新宿区の3区は取引件数や物件ごとの価格差の大きさから、単年の上げ下げを断定できず、直近3年をまとめた参考値として載せています。一方、目黒区・世田谷区・杉並区・中野区は取引件数が十分で単年の方向まで語れる「取引データが十分」な区分です。渋谷区は水準こそ高いものの、方向を語れる区分ではないという点は、新宿区や港区と同じ立場になります。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準は高いけど、方向は断定できない立場は他の高額区と同じなんですね。

渋谷区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

水準はすごく高いけど、方向は分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。

山川不動産の専門家

渋谷区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。

渋谷区の戸建て・売り時を考える3つの材料

1. 1単年のトレンドは断定できない — 2019年までは8,000万円台だったのが2020年以降に水準が切り上がり、2022〜2023年に1億3,000万〜1億4,000万円まで上がったあと、2024年は1億2,500万円に落ち着いている。相対信頼区間幅は71.2%と基準を大きく超える。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は1億3,000万円で、これが現時点での相場観に近い。
2. 2戸建ては個別性が極めて大きい — 2024年の価格帯は8,000万〜2億5,750万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数千万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
3. 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、渋谷区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。

木村相談者

「水準が高いから待つ」でも「今が高値だから急いで売る」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「都内トップクラスだから急ぐ」でも「様子見すべき」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

1. 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
2. 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値1億3,000万円前後)と照らし合わせる
3. 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

項目	内容
対象エリア	東京都渋谷区
対象種別	中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ)
データ期間	2017年〜2024年(成約価格ベース)
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)
集計方法	年別中央値・四分位、2022〜2024年の3年プール
データの十分性	参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません)
2024年取引件数	62件(3年プールでは168件)

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

渋谷区の相場は都内・全国ともにトップクラスで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。渋谷区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

渋谷区の戸建て相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1億3,000万円です。ただし2024年単年では1億2,500万円、価格帯は8,000万円〜2億5,750万円まで幅があり、物件ごとの差がとても大きいエリアです。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

渋谷区は単年の相対信頼区間幅が71.2%と基準(25%以下)を大きく超えているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2019年までは8,000万円台で推移し、2020年以降に水準が切り上がって2023年に1億4,000万円まで上がったあと、2024年は1億2,500万円に落ち着いています。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、渋谷区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところもあれば、成約データをもとに自社の算出方法で加工しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で渋谷区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。

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