木村相談者
山川さん、板橋区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。ネットで「相場」を調べると、サイトによって金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それ、板橋区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。板橋区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
板橋区の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 4,700万円 | 233件 |
| 2018年 | 4,700万円 | 238件 |
| 2019年 | 4,600万円 | 231件 |
| 2020年 | 4,900万円 | 292件 |
| 2021年 | 5,100万円 | 270件 |
| 2022年 | 5,200万円 | 211件 |
| 2023年 | 5,300万円 | 228件 |
| 2024年 | 5,800万円 | 230件 |
木村相談者
2019年にちょっと下がってますけど、そこから2024年の5,800万円まではずっと右肩上がりですね。
山川不動産の専門家
そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+23.4%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)も+9.4%の上昇で、2019年に一度4,600万円まで下がった以外は、毎年横ばいか上昇という形です。8年で見ても直近1年で見ても、どちらも上昇方向というのが今の板橋区の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。自社の算出方法で加工した推定値を「相場」として載せているところもあれば、何年も前のデータのまま更新されていないところもあります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値5,800万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が4,425万円、上から4分の1(p75)が6,800万円です。
木村相談者
4,425万から6,800万まで、それなりに開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は10.3%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕を持ってクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は669件、中央値は5,400万円で、単年(5,800万円)より少し低めですが、大きくは乖離していません。
木村相談者
単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+23.4%」もかなり信頼できる数字なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。年間230件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も10.3%と基準を十分に下回っているので、板橋区は戸建ての取引がまとまってあるエリアです。物件ごとの価格差は大きいエリアなので、相場の水準がつかめたところで、板橋区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、板橋区はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、板橋区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている地域だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は板橋区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで板橋区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、板橋区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 板橋区の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古戸建て中央値 | 19位/48市区町村(中位よりやや上) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 26位/691市区町村(上位に近い水準) |
| 8年上昇率の都内順位 | 11位/35市区町村(取引データが十分な区分内) |
| 8年上昇率の全国順位 | 45位/179市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約1.45倍の水準 |
木村相談者
全国だと26位、都内でも19位、けっこう上のほうなんですね。上昇率も都内11位ってことは、伸びも悪くないんですか?
山川不動産の専門家
板橋区は価格水準そのものが全国平均よりかなり高めで、8年の上昇率も取引データが十分な区分35市区町村中11位と、水準・伸び率のどちらも上位寄りです。「もともとの水準が高いのに、伸び率でも上位に入っている」というのが板橋区の特徴です。近隣の区とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | データの扱い |
|---|---|---|---|
| 板橋区 | 5,800万円(2024年) | +23.4% | 取引データは十分(230件) |
| 練馬区 | 6,300万円(2024年) | +21.2% | 取引データは十分(663件) |
| 豊島区 | 7,400万円(直近3年) | ー | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 北区 | 5,650万円(2024年) | +21.5% | 取引データは十分(158件) |
| 足立区 | 4,300万円(2024年) | +19.4% | 取引データは十分(495件) |
木村相談者
豊島区がいちばん高いんですね。でも板橋区も練馬区とそんなに変わらない水準なんだ。
山川不動産の専門家
ええ、豊島区は水準としては最も高いエリアですが、物件ごとの価格の幅が大きく、単年の方向は断定できないため直近3年をまとめた参考値として載せています。一方、板橋区・練馬区・北区・足立区の4区は取引件数が150件以上と厚く、単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にあります。この4区の中では板橋区の8年上昇率(+23.4%)が最も高い数字です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準も高くて伸び率も悪くない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
板橋区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
価格水準は都内でも高くて、8年でも上がってる……これって、もう売ったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
板橋区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
板橋区の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年でも直近1年でも上昇、単年の信頼度も高い — 2017年の4,700万円から2024年の5,800万円まで、8年で23.4%上昇し、直近1年も+9.4%。相対信頼区間幅も10.3%と基準を十分下回っており、単年のブレに左右されにくい数字。
- 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は4,425万〜6,800万円と幅があり、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、板橋区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「水準が高いから急げ」でも「伸びてるから待てばもっと上がる」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。区全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた区全体の中央値・都内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。相場の目安(5,800万円前後)と実際の査定額を照らし合わせる。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た価格帯(4,425万〜6,800万円)のどのあたりに位置するかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都板橋区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅10.3%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 230件(3年プールでは669件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
板橋区の相場は8年間で23.4%上昇、直近1年も+9.4%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。板橋区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
板橋区の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は5,800万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・立地で価格差が大きく、2024年のデータでは4,425万円〜6,800万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでは中央値5,400万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で23.4%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+9.4%とさらに上がっています。相対信頼区間幅も10.3%と基準を十分下回っており、8年間・直近1年ともに上昇傾向という数字は信頼できる水準です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、板橋区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。成約データをもとに自社の算出方法で加工した推定値を「相場」として載せているサイトもあれば、数年前のデータのまま更新されていないサイトもあります。なかには直近半年と前の半年だけを比べて「今が売り時です」と断定しているサイトもありますが、半年単位・100件前後の比較は数字がブレやすい期間です。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定の算出方法への偏りや古いデータ、短期間だけの比較に左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で板橋区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。