木村相談者
山川さん、足立区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。不動産サイトをいくつか見ても、書いてある相場の金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて。
山川不動産の専門家
足立区に限らず、よく聞くお悩みです。サイトによって「募集中の物件から出した推定価格」なのか「実際に売れた金額」なのか、そもそも集計しているデータの種類が違うので、数字がズレて見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを見ながら、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。
木村相談者
感覚じゃなくて数字で確認できるんですね、それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。足立区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
足立区の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格なので、平均よりも実際の相場感に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,600万円 | 465件 |
| 2018年 | 3,500万円 | 409件 |
| 2019年 | 3,600万円 | 461件 |
| 2020年 | 3,800万円 | 629件 |
| 2021年 | 4,100万円 | 493件 |
| 2022年 | 4,200万円 | 434件 |
| 2023年 | 4,300万円 | 434件 |
| 2024年 | 4,300万円 | 495件 |
木村相談者
2018年に3,500万まで下がって、そこから2021年にかけて一段上がって、2023年からは4,300万で横ばいって感じですね。
山川不動産の専門家
よく見ていただけました。2017年から2024年の8年間で見ると+19.4%の上昇です。ただし直近1年(2023年→2024年)は0.0%、つまり横ばいです。2021年にかけて上がったあと、2023年・2024年はどちらも4,300万円で同じ水準が続いている状態ですね。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話しします。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。募集中の物件から算出した「売出価格」の推定値を相場として紹介しているサイトもあれば、築年数・延床面積を固定した条件でAIが独自に推定した価格を出しているサイトもあります。それはそれで参考にはなりますが、実際に成立した取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも予測でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値4,300万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が3,550万円、上から4分の1(p75)が5,000万円です。
木村相談者
3,550万から5,000万まで、けっこう開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は7.0%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。
木村相談者
7.0%ってことは、けっこう余裕があるってことですか?
山川不動産の専門家
そうですね。年間495件という取引件数があり、2022年から2024年の3年分をプールすると1,363件、中央値は4,300万円です。単年の4,300万円とプールの4,300万円が完全に一致しているので、2024年の数字が特殊な年だったというより、ここ数年の実勢をそのまま反映した数字と見てよさそうです。
木村相談者
じゃあ、8年で+19.4%、直近1年0.0%っていう数字は、わりと信頼して見ていい感じなんですね。
山川不動産の専門家
はい。取引の厚みと信頼区間の両方から見て、この数字は単年の振れに左右されにくい水準だと考えられます。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、足立区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
足立区の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってるから価格も下がる、みたいな話をよく聞くんですが、足立区はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、足立区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている・減っているからといって、それだけで価格が動くわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は足立区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで足立区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、足立区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 足立区の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古戸建て中央値 | 33位/48市区町村(下位寄りの水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 75位/691市区町村(上位11%程度) |
| 8年上昇率の都内順位(取引データが十分な区分) | 20位/35市区町村(中位) |
| 8年上昇率の全国順位(取引データが十分な区分) | 69位/179市区町村(上位4割程度) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約1.07倍の水準 |
木村相談者
都内33位/48ってことは、23区・市部の中では下の方なんですね。でも全国では75位/691で上位11%って、けっこう矛盾してませんか?
山川不動産の専門家
矛盾ではなく、東京都内自体の価格水準が全国的にかなり高いということです。足立区は都内48市区町村の中では価格帯が低めのグループに入りますが、それでも全国と比べると上位1割強に入るくらい高い水準にある、ということですね。近隣の区・市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 足立区 | 4,300万円 | +19.4% | 0.0% |
| 荒川区 | 5,550万円 | +20.7% | +11.0% |
| 北区 | 5,650万円 | +21.5% | +3.7% |
| 川口市 | 3,500万円 | +12.9% | -5.4% |
| 草加市 | 3,700万円 | +23.3% | +7.2% |
木村相談者
足立区は5つの中でちょうど真ん中くらいの価格なんですね。8年上昇率は草加市より低いけど、川口市よりは高い。
山川不動産の専門家
ええ、価格水準は北区(5,650万円)・荒川区(5,550万円)より低く、草加市(3,700万円)・川口市(3,500万円)より高い、ちょうど中間の位置です。8年上昇率(+19.4%)も+12.9%〜+23.3%の範囲の中では中位で、突出して高くも低くもありません。ただし直近1年だけを見ると事情が変わります。荒川区+11.0%・草加市+7.2%・北区+3.7%と近隣が伸びている一方、足立区は0.0%で横ばい、川口市だけがマイナス(-5.4%)という並びです。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
8年で見れば他の区と同じくらい上がってるけど、直近1年だけ見ると足立区は勢いが弱い、ってことなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。どちらも事実ですが、どちらか一方だけを根拠にしないのがポイントです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
足立区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で+19.4%も上がってるし、取引データも信頼できるってなると、これって今売ったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
足立区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
足立区の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年で+19.4%の上昇、ただし直近1年は横ばい — 2018年の3,500万円を底に2021年にかけて上がり、2023年・2024年はどちらも4,300万円で同水準が続いている。相対信頼区間幅7.0%・年間495件という厚い取引データに裏づけられた数字で、単年の振れによる誤差は小さい。
- 2都内では下位寄りだが全国では上位1割強、直近の伸びは近隣の中で鈍い — 都内33位/48・全国75位/691という価格水準にありながら、直近1年0.0%は荒川区(+11.0%)・草加市(+7.2%)・北区(+3.7%)より弱く、近隣5市区の中では川口市(-5.4%)に次いで低い伸びにとどまっている。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、足立区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「8年で上がったから急げ」でも「直近が横ばいだから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。区全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた区全体の中央値・8年と直近1年の変化率・都内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値4,300万円や3年プールの4,300万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都足立区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅7.0%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 495件(3年プールでは1,363件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
足立区の相場は8年間で19.4%上昇、直近1年は横ばい(0.0%)という状況です。都内では下位寄り・全国では上位1割強という水準ですが、直近の勢いという点では近隣5市区の中で目立つわけではありません。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。足立区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
足立区の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は4,300万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは3,550万円〜5,000万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでも中央値は同じ4,300万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で19.4%上昇しています。ただし直近1年(2023年→2024年)は0.0%で横ばいです。2021年にかけて上がったあとは、2023年・2024年とも4,300万円で同じ水準が続いている状態です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、足立区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが根本的に違うからです。募集中の物件から算出した「売出価格」の推定値を相場として紹介しているサイトや、築年数・面積を固定した条件でAIが独自に推定した価格を出しているサイトもあります。中には直近半年程度の短い期間の動きだけを見て「価格が下がる前に売ったほうがいい」と急かす書き方をしているサイトもありますが、本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、算出方法が不透明な推定値や短期間だけの動きとは性質が異なる数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で足立区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。