足立区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、足立区に中古マンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットの査定サイトをいくつか見たら、サイトごとに出てくる金額がバラバラで、何を信じたらいいのか分からなくなってしまって……。

山川不動産の専門家

それ、足立区に限らずよく聞くお悩みです。サイトによって「何を元に、どう計算しているか」が違うので、同じエリアでも数字が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを見ながら、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で確認できるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。足立区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

足立区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときのちょうど真ん中の価格で、平均値より実勢に近い指標です。

木村相談者

2017年の2,300万から2023年の3,100万まで右肩上がりに見えて、2024年は少し下がって3,000万なんですね。

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で見ると+30.4%の上昇です。ただ直近1年(2023年→2024年)は-3.2%で、2023年をピークに一度落ち着いた形になっています。8年という長い期間で見れば上昇、直近1年だけで見ると小幅な下落、という2つの見え方が同時に成り立っているのが今の足立区です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。駅ごとの売り出し価格帯をそのまま並べているところや、間取りを1つの条件に固定して平均を出しているところもありますが、それは市区全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値3,000万っていうのは、みんなだいたいその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が2,100万円、上から4分の1が4,300万円です。

木村相談者

2,100万から4,300万まで、倍以上の開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。足立区は北千住のように再開発が進むエリアもあれば、そうでないエリアもあり、駅によって価格差が出やすい面もあります。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は10.0%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕を持ってクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は3,541件、中央値は3,000万円で、単年(3,000万円)とまったく同じ水準です。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+30.4%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間1,269件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も10.0%と基準を十分に下回っているので、足立区はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築40年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は足立区で一番取引件数が多いのも築31年以上の帯(1,055件)で、木村さんの物件はまさに足立区の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築10年以内より築11-20年のほうが中央値が高いのは、ちょっと意外です。

山川不動産の専門家

築20年までは3,700万円〜4,000万円とほぼ同じ水準で推移し、築21年を境に下がり始めるエリアです。年によって取引される物件の広さや立地の顔ぶれが変わるため、こうした逆転が起きることもあります。木村さんの築40年の物件であれば、市全体の中央値3,000万円ではなく、築31年〜の帯の中央値1,800万円(1,100万円〜2,500万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより高いのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、足立区はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、足立区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、足立区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、足立区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市区だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は足立区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで足立区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、足立区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

全国順位だと85位で意外と上のほうなんですね。でも都内だと34位、上昇率も都内33位ってことは、東京の中では控えめってことですか?

山川不動産の専門家

そうですね。足立区は全国的に見れば上位2割弱の水準ですが、東京都内(47市区町村)の中では34位と中位より下寄りです。8年上昇率も都内の取引データが十分な区分40市区町村中33位と、こちらも下位寄りです。「全国では高いほうだが、東京の中では控えめ」という見え方です。近隣の区・市とも並べてみましょう。

木村相談者

北区と荒川区が同じ4,300万で並んでて、足立区はこの中では埼玉県の草加市に次いで低いんですね。

山川不動産の専門家

ええ、この近隣5市区の中で足立区は下から2番目の水準です。8年上昇率も北区(+59.3%)・荒川区(+48.3%)・葛飾区(+32.3%)より低く、直近1年では-3.2%と、プラスだった北区・荒川区・葛飾区とは逆方向に動いています。埼玉県側の草加市(-8.3%)と同じく直近1年はマイナスという共通点もあります。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

同じ近隣でも、上がってる区と下がってる区が混ざってるんですね。

木村相談者

全国では高め、東京の中では控えめ、近隣区と比べても控えめ、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

足立区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

全国だと上位のほうだし、8年でも上がってる……これって、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

足立区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「8年で上がってるから急げ」でも「直近1年は下がったから待て」でもなくて、まず自分の部屋がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「8年で上昇しているから今すぐ」でも「直近1年下がったから様子見」でもありません。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

足立区の相場は8年間で30.4%上昇、ただし直近1年は-3.2%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

木村相談者

ちなみに、同じ足立区でも戸建てだとまた違う相場になるんでしょうか?

山川不動産の専門家

はい、種別によって傾向が異なります。足立区の中古戸建ての売り時判定記事でも同じように公的データから相場を整理していますので、あわせて見てみてください。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。足立区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

足立区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は3,000万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・駅からの距離で価格差が大きく、2024年のデータでは2,100万円〜4,300万円まで幅があります。築31年〜の帯では中央値1,800万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で30.4%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は-3.2%で、2023年をピークに一度落ち着いています。長期では上昇、直近では小幅な下落、という2つの見え方が両立しています。

木村相談者

全国では上位なのに、都内で見ると順位が下がるのはなぜですか?

山川不動産の専門家

全国464市区町村と比べると足立区は上位2割弱の水準ですが、比較対象を東京都内47市区町村に絞ると、より価格水準の高い区が多いため、順位は34位まで下がります。「どの範囲と比べるか」によって同じ数字でも見え方が変わる、という点は覚えておくと役立ちます。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、足立区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。駅ごとの売り出し価格帯をそのまま並べているサイトや、間取りを1つの条件に固定して平均を出しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で足立区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。