葛飾区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、葛飾区にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか考えてて。不動産会社のサイトを見比べると、相場の金額がバラバラで、どれが本当なのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、葛飾区に限らずよくあるお悩みです。専有面積や築年数をひとつの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトもあれば、棟ごとの売り出し価格のレンジを示しているサイトもあって、集計の仕方がバラバラなんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。葛飾区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

葛飾区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2020年までは2,000万円台だったのに、2021年で一気に3,000万円まで上がったんですね。でも2023年の3,100万円から2024年は3,000万円って、ちょっと下がってません?

山川不動産の専門家

よく見つけましたね。2017年から2024年の8年間で見ると+33.3%の上昇なんですが、直近1年(2023年→2024年)は-3.2%と、実はわずかに下がっています。2021年に取引件数ごと大きく増えて価格が跳ね上がり、そこから2022〜2024年は3,000万円前後で高止まりしながら、直近では小幅な調整が入っている、というのが正確な言い方です。「ずっと右肩上がり」ではなく、「8年単位では上がっているが、直近は横ばい〜やや軟化」という状態ですね。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、間取り別に物件数と価格帯を並べているサイトもありますが、それは市区全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値3,000万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が2,100万円、上から4分の1が4,500万円です。

木村相談者

2,100万から4,500万まで、けっこう開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は13.3%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕を持ってクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は2,468件、中央値は3,000万円で、単年(3,000万円)とまったく同じ水準です。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+33.3%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間861件という多い取引件数があり、単年の相対信頼区間の幅も13.3%と基準を十分に下回っているので、葛飾区はマンションの取引が非常にまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、けっこう古くて築40年くらいなんですけど、市区全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は葛飾区で一番取引件数が多いのも築31年以上の帯(787件)で、木村さんの物件はまさに葛飾区でもっとも取引されている築年帯にあたります。市区全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築10年以内と築11-20年がどちらも4,000万円台で、築21年目から下がって、築31年以上だと一気に1,800万円まで落ちるんですね。

山川不動産の専門家

葛飾区は築20年までは4,000万円台で推移し、築21年を境に下がり始め、築31年を超えると市区全体の中央値3,000万円の6割ほどまで下がるエリアです。木村さんの築40年の物件であれば、市区全体の中央値3,000万円ではなく、築31年〜の帯の中央値1,800万円(1,100万円〜2,500万円の幅)のほうが近い参考値になります。市区全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市区全体の数字だけ見て「思ったより高いのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、葛飾区はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。ちなみに築31年〜の帯は葛飾区でもっとも取引件数が多い帯でもあり、古い物件が主流のエリアだと分かります。相場観がつかめたところで、葛飾区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、葛飾区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、葛飾区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市区だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は葛飾区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで葛飾区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、葛飾区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

都内だと34位で下のほうなのに、全国だと85位で上のほうなんですね。ちょっと不思議な感じがします。

山川不動産の専門家

葛飾区は都内23区・市町村の中では価格水準が中位より下ですが、全国で見ると東京都自体の水準が高いため、それでも上位に近い位置になります。「都内では手が届きやすいほう、でも全国的にはまだ高いほう」という位置づけです。8年上昇率も都内30位/40と中位より下で、価格水準・上昇率ともに都内では突出していないエリアだと言えます。近隣の区や市とも並べてみましょう。

木村相談者

足立区とほとんど同じ水準で、川を挟んだ松戸市はけっこう安いんですね。墨田区や江戸川区はうちより高いのに。

山川不動産の専門家

ええ、葛飾区は足立区とほぼ同じ価格水準・同じ8年上昇率・同じ直近1年の下落幅(-3.2%)という、非常に似た動きをしているのが特徴です。墨田区・江戸川区はいずれも葛飾区より価格水準が高く、特に墨田区は直近1年も+15.6%と上昇が続いています。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準は都内で突出してるわけじゃないけど、8年で見ればしっかり上がってる、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

葛飾区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で33.3%も上がってるなら、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

葛飾区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「8年で上がってるから急げ」でも「直近下がってるから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市区全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

葛飾区の相場は8年間で33.3%上昇、ただし直近1年は-3.2%とやや軟化という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。葛飾区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

葛飾区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は3,000万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは2,100万円〜4,500万円まで幅があります。築31年〜の帯では中央値1,800万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で33.3%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は-3.2%とわずかに下がっています。8年単位では上昇、直近は小幅な調整という状況です。

木村相談者

都内では中位より下なのに、全国だと上位に近いのはなぜですか?

山川不動産の専門家

東京都自体が全国的に見て価格水準の高いエリアだからです。葛飾区は都内23区・市町村の中では価格が手が届きやすいほうですが、それでも全国平均と比べると水準は高めに出ます。都内での位置づけと全国での位置づけは分けて見る必要があります。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、葛飾区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積・築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、間取り別の物件数と価格帯を示すサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で葛飾区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。