立川市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、立川にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうか迷ってて。ネットで「相場」を調べても、サイトによって金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からないんです。

山川不動産の専門家

それ、立川市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。立川市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

立川市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2020年に2,000万まで下がって、そこから2024年の2,700万までけっこう戻ってきたんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+28.6%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)も+17.4%の上昇で、2023年から2024年にかけて特に大きく伸びました。8年で見ても直近1年で見ても、どちらも上昇方向というのが今の立川市の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、建物ごとの売り出し価格のランキングを示しているサイトもありますが、それは市全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,700万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,600万円、上から4分の1が4,800万円です。

木村相談者

1,600万から4,800万まで、かなり開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は18.5%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は879件、中央値は2,500万円で、単年(2,700万円)と大きくは乖離していません。

木村相談者

単年でもそこまでブレてないなら、さっきの「8年で+28.6%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間281件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も18.5%と基準を下回っているので、立川市はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築40年近いんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は立川市で一番取引件数が多いのも築31年以上の帯(306件)で、木村さんの物件はまさに立川市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築31年以上だと市全体の中央値2,700万円よりだいぶ低いんですね。

山川不動産の専門家

立川市は築11-20年から築31年以上にかけて、価格が段階的に下がっていくエリアです。木村さんのような築40年近い物件であれば、市全体の中央値2,700万円ではなく、築31年以上の帯の中央値1,100万円(620万円〜1,600万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより高いのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。ちなみに築10年以内の帯も214件の取引はあるのですが、価格のばらつきが大きすぎて確度の高い中央値を出せる水準ではありませんでした。根拠のない数字を出すよりは扱わないほうが正確だと考え、この記事では掲載していません。上の3つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、立川市はこの3帯であれば数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、立川市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、立川市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、立川市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は立川市が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで立川市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、立川市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

都内39位、全国だと116位、真ん中よりちょっと下くらいなんですね。8年上昇率も都内36位ってことは、あんまり伸びてないほうなんですか?

山川不動産の専門家

そうですね。立川市の価格水準は全国平均のおよそ0.94倍とほぼ平均並みですが、8年の上昇率は都内40市区町村中36位と、下位寄りです。近隣の市とも並べてみましょう。

木村相談者

国分寺市や国立市は価格自体もかなり高い上に、上昇率も高いんですね。立川市より低い日野市のほうが8年の伸びは大きいんだ。

山川不動産の専門家

ええ、この6市の中で立川市の8年上昇率(+28.6%)は昭島市に次いで低い水準です。国分寺市(+66.7%)・小平市(+57.4%)・日野市(+40.0%)・国立市(+29.4%)はいずれも立川市より伸び率が大きくなっています。一方で直近1年(+17.4%)だけを見ると、この6市の中で立川市が最も高い伸びです。8年の長期トレンドでは下位寄りでも、直近1年の動きは他市より強いという、少しねじれた状況になっています。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

長期で見るか直近で見るかで、印象がだいぶ変わるんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

立川市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

直近1年で近隣より伸びてるってことは、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

立川市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「直近で伸びてるから急げ」でも「8年では控えめだから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

立川市の相場は8年間で28.6%上昇、直近1年も+17.4%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。立川市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

立川市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は2,700万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,600万円〜4,800万円まで幅があります。築31年以上の帯では中央値1,100万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で28.6%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+17.4%とさらに上がっています。8年間・直近1年ともに上昇傾向というのが今の状況です。

木村相談者

8年で上がってるのに、都内順位はそこまで高くないのはなぜですか?

山川不動産の専門家

8年上昇率の順位(都内36位/40)は、他の近隣市と比べた相対的な位置です。国分寺市(+66.7%)や小平市(+57.4%)のように、立川市よりさらに大きく伸びているエリアが都内には複数あるため、立川市自体は上昇していても順位としては下位寄りになります。一方で直近1年(+17.4%)は近隣6市の中で最も高い伸びで、短期の動きは強めです。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、立川市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積70㎡・特定の築年数のように条件を1つに固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、個別の建物ごとの売り出し価格ランキングを示すサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で立川市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。