三鷹市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、三鷹市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで調べると「相場」の金額がサイトによってバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、三鷹市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。三鷹市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

三鷹市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2021年の4,400万円から2022年に5,200万円まで、一気に上がってますね。でも2023年から2024年は5,400万円のまま変わってないんですか?

山川不動産の専門家

よく見てくれました。2017年から2024年の8年間で見ると+45.9%の上昇です。ただし直近1年(2023年→2024年)は0.0%でほぼ横ばいでした。2021年から2023年にかけて大きく上がった後、2024年はいったん足踏みしている、という形です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。専有面積を70㎡などの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、成約データに売り出し中の物件情報を組み合わせて独自の方法で加工した推定値を載せているサイトもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値5,400万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が3,600万円、上から4分の1が6,900万円です。

木村相談者

3,600万から6,900万まで、かなり開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は11.1%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕を持ってクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は864件、中央値は5,300万円で、単年(5,400万円)と大きくは乖離していません。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+45.9%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間312件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も11.1%と基準を十分に下回っているので、三鷹市はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築7年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は三鷹市で一番取引件数が多いのも〜築10年の帯(274件)で、木村さんの物件はまさに三鷹市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

〜築10年が7,000万円で、市全体の中央値5,400万円よりだいぶ高いんですね。

山川不動産の専門家

三鷹市は築浅の物件ほど価格が明確に高く、築年が進むごとに段階的に下がっていくエリアです。木村さんの築7年の物件であれば、市全体の中央値5,400万円ではなく、〜築10年の帯の中央値7,000万円(5,900万円〜7,700万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより安いのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。〜築10年・築11-20年・築21-30年の3つの帯は相対信頼区間25%以下で数字を出せる水準ですが、築31年以降の帯は物件ごとの価格差が大きく、単独の中央値としては出していません。相場観がつかめたところで、三鷹市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、三鷹市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、三鷹市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は三鷹市が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで三鷹市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、三鷹市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

都内11位、全国だと13位、けっこう上のほうなんですね。でも上昇率は都内22位ってことは、真ん中くらいなんですか?

山川不動産の専門家

そうですね。三鷹市は価格水準そのものが全国平均よりかなり高めですが、8年の上昇率は取引データが十分な区分40市区町村中22位と、水準の高さに比べると中位寄りです。「もともとの水準が高く、そこからの伸び率としては平均的」という見え方です。近隣の市とも並べてみましょう。

木村相談者

三鷹市だけ直近1年が0.0%で、隣の武蔵野市や小金井市、調布市はどこも二桁で上がってるんですね。

山川不動産の専門家

ええ、そこが三鷹市の特徴です。8年間の上昇率(+45.9%)は近隣とほぼ同水準ですが、直近1年に限ると三鷹市だけ横ばいで、近隣3市はいずれも二桁の上昇という違いがあります。2021年から2023年にかけて三鷹市が先行して大きく上がった分、2024年はいったん一服した可能性がありますが、来年以降も横ばいが続くかは今のデータだけでは分かりません。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

8年で見れば近隣と同じくらい上がってるけど、直近1年だけ止まってる、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

三鷹市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

価格水準は都内でもかなり高くて、8年でも上がってる……これって、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

三鷹市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「8年で上がってるから急げ」でも「直近1年止まってるから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家が今いくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

三鷹市の相場は8年間で45.9%上昇、ただし直近1年は0.0%と足踏みという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。三鷹市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

三鷹市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は5,400万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは3,600万円〜6,900万円まで幅があります。〜築10年の帯では中央値7,000万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で45.9%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は0.0%でほぼ横ばいです。8年で見れば大きく上昇、直近1年だけ見ると足踏みしている、というのが今の状況です。

木村相談者

近隣の武蔵野市や調布市と比べてどうなんですか?

山川不動産の専門家

価格水準は武蔵野市(5,800万円)に次ぐ近隣2番目の高さで、調布市(4,500万円)や小金井市(4,800万円)より高めです。ただし直近1年の上昇率では、武蔵野市+17.2%・小金井市+17.1%・調布市+15.4%に対して三鷹市は0.0%と、近隣3市の中で唯一横ばいでした。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、三鷹市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積70㎡のように条件を1つに固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、成約データと売り出し中の物件情報を組み合わせて独自加工した推定値を使うサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で三鷹市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。