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町田市のマンションは今が売り時？築年帯別の相場で見極める

木村相談者

山川さん、うち町田のマンションなんですけど、そろそろ売ろうか迷ってて。町田って最近マンション高くなってるって聞くけど、実際どうなんですか？

山川不動産の専門家

いい質問です。町田市は公的なデータで見てもここ数年はっきり値上がりしているエリアですよ。国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べると、動きがよく分かります。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは安心です。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。町田市で実際に取引された中古マンションの中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見てみましょう。

町田市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

年	中古マンション中央値	取引件数
2017年	2,300万円	178件
2018年	2,500万円	155件
2019年	2,500万円	148件
2020年	2,550万円	180件
2021年	2,900万円	475件
2022年	3,000万円	400件
2023年	3,200万円	423件
2024年	3,300万円	479件

木村相談者

2017年の2,300万から2024年の3,300万って、1,000万も上がってるんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。8年間で43.5%の上昇です。2021年にかけて取引件数が大きく増え、その後も高い水準を保ったまま値を切り上げています。直近の2023年から2024年の1年でも3.1%上がりました。

木村相談者

2019年と2020年はほとんど変わってないように見えますけど。

山川不動産の専門家

いい着眼点です。価格は毎年一直線に上がるわけではありません。2018年から2020年にかけては2,500万円前後で足踏みしていて、2021年以降に伸びが加速しています。単年の上下より、複数年でならした流れで見るのが安全です。

木村相談者

なるほど、途中の足踏みだけ見て焦らないほうがいいんですね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

ネットの相場サイトで見る価格とは違うんですか？

山川不動産の専門家

ええ。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。成約価格ベースだと、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。売却を考えるなら、こちらを基準にするのが安全です。

木村相談者

希望額じゃなくて結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

木村相談者

不動産会社のサイトにも「売却事例」ってページがありますけど、あれも成約価格なんですか？

山川不動産の専門家

そこは注意が必要です。不動産会社の「売却事例」ページの多くは、実は現在売り出し中の物件の掲載価格で、まだ成約していないケースが少なくありません。しかも駅を軸にまとめているページだと、町田市以外（隣接する相模原市など）の物件が一緒に並んでいることもあります。

木村相談者

え、町田駅で検索したのに町田市じゃない物件も混ざってるってことですか。

山川不動産の専門家

ええ、駅からの距離で集めると市境をまたぐことがあるんです。この記事の数字は町田市という行政区域の中で、かつ実際に成約した取引だけを国交省データから集計しているので、そのズレがありません。

価格には幅があります

木村相談者

2024年の中央値3,300万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,900万円、上から4分の1が4,400万円です。中央値3,300万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

1,900万から4,400万まで、けっこう幅がありますね。

山川不動産の専門家

立地・階数・広さ・築年数で変わるので、そのぶんの幅です。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は1,302件、中央値は3,150万円になります。単年の3,300万円と大きくズレていないので、直近の水準はおおむね安定していると見てよさそうです。

木村相談者

3年でまとめても大きく変わらないなら、たまたま高かったわけじゃなさそうですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。単年の相対信頼区間の幅は12.1%と小さく、統計的にもブレの少ない数字と言えます。中央値だけでなく、この幅と複数年のクロスチェックまで見ておくと、相場の見誤りを防げます。

築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか

木村相談者

ただ、うちの部屋がそのまま3,300万で売れるわけじゃないですよね？ うち、築40年くらいの、わりと年季が入った物件なんですけど。

山川不動産の専門家

とても大事な視点です。中央値3,300万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が大きく変わります。町田市は取引が多いので、築年帯で分けても各帯に250件以上のデータがあり、帯ごとの相場をきちんと出せます。直近3年の成約価格を築年帯別に見てみましょう。

築年帯	中央値	価格の幅	取引件数
〜築10年	4,400万円	3,700万円〜5,100万円	261件
築11〜20年	3,400万円	2,700万円〜3,800万円	299件
築21〜30年	3,500万円	2,600万円〜4,200万円	313件
築31年〜	1,100万円	600万円〜1,900万円	359件

木村相談者

えっ、築浅の4,400万と築31年〜の1,100万で、4倍くらい違うんですか。全体の3,300万とは印象がだいぶ違いますね。

山川不動産の専門家

そこが肝心です。木村さんの築40年くらいなら「築31年〜」帯にあたり、中央値は約1,100万円、価格の幅は600万〜1,900万円です。全体の3,300万円より、むしろこちらのほうが実勢に近い目安になります。しかもこの帯は359件と全帯の中で最も取引数が多く、町田市でいちばん動いている価格帯でもあります。

木村相談者

へえ、うちの帯がいちばん取引が多いんですね。全体の3,300万よりだいぶ低いとは、正直思っていませんでした。

木村相談者

数字を自分ごとに引き寄せられました。うちの帯は安いほうだと分かって、ちょっと複雑です。

山川不動産の専門家

気持ちは分かりますが、金額の高低と「売り時かどうか」は別の話です。築31年〜帯は取引件数がいちばん多い、つまり需要があって動いている帯でもあります。まずは自分の帯の現在地を正確に押さえておきましょう。

全国・都内のなかで町田市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、町田市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

比較軸	町田市の位置
東京都内の中古マンション中央値	32位／47市区町村（取引データが十分な区分内）
全国の中古マンション中央値	69位／464市区町村
8年上昇率の都内順位	24位／40市区町村（上昇率で語れる市区の中で）
8年上昇率の全国順位	75位／217市区町村
全国平均（取引が十分な区分の中央値の単純平均）との比較	全国平均 約2,885万円に対してやや上回る水準

木村相談者

全国平均よりは上なんですね。でも都内では32位って、真ん中よりやや下なのは意外です。

山川不動産の専門家

そこは整理が必要な点です。全国平均の2,885万円は取引が十分な219市区町村だけで単純平均したもので、東京都心や大阪都心など高水準な区も多く含まれます。都内47市区町村で見ると千代田区・港区のような都心区と比べる形になるので、郊外の町田市は順位としては中位より下寄りになります。「全国平均より上」であることと「都内で上位」であることは別と捉えると正確です。

木村相談者

なるほど、比較する母集団によって印象が変わるんですね。

山川不動産の専門家

そうです。一方で上昇率は都内24位・全国75位と、価格水準の順位より相対的に健闘しています。近隣の市とも並べてみましょう。

市区町村	中古マンション中央値	8年上昇率
稲城市	3,600万円	+33.3%
町田市	3,300万円	+43.5%
多摩市	2,900万円	+26.1%
八王子市	2,600万円	+30.0%
大和市（神奈川県）	2,400万円	+20.0%
相模原市中央区（神奈川県）	1,900万円	参考値（取引少なめ）

木村相談者

価格の水準は稲城市より下なのに、上昇率だと町田市がいちばん高いんですね。

山川不動産の専門家

ええ、水準では稲城市が上ですが、8年間の上昇率は町田市の43.5%がこの中で最も大きいです。市によって伸びのペースは違うので、水準と伸び率は分けて見るのがコツです。なお、相模原市中央区は取引が少なめか物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分です。参考程度にとどめてください。

木村相談者

全部同じ基準で比べられるのはありがたいです。

町田市は「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

価格が上がってて、上昇率も近隣で高め。…これって、うちも早めに動いたほうがいいってことですか？

山川不動産の専門家

相場が上がっている局面は、たしかに売却を検討する人にとって追い風ではあります。ただ、価格が高いから必ず売る、という話ではありません。あくまであなたの事情ありきで、相場は「今どのくらいで売れそうか」を知るための材料です。

木村相談者

うちの築31年〜・1,100万帯だと、売り時ってどう考えたらいいんでしょう？

山川不動産の専門家

築年帯ごとに、考える材料は少し違います。築浅なら価格の伸びしろや残債とのバランス、築20〜30年なら管理状態やリノベ需要、築31年〜のような築古は建替え・大規模修繕の時期や管理組合の状況が判断材料になります。木村さんの帯は取引件数がいちばん多い、つまり買い手が付きやすい帯でもあります。

木村相談者

金額は控えめでも、動きやすい帯ではあるんですね。

山川不動産の専門家

そのくらいの理解が正確です。「安いから急いで」でも「安いからまだ早い」でもありません。町田市全体は上昇傾向、あなたの帯は取引が活発、この2つは事実として押さえつつ、実際に動くかどうかはご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

1. 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・広さ・築年数など）を入力する
2. 2各社から提示される査定額を比べて、相場観と照らし合わせる
3. 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

項目	内容
対象エリア	東京都町田市
対象種別	中古マンション等
データ期間	2017年〜2024年（成約価格ベース）
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報）
集計方法	年別中央値・四分位、2022〜2024年の3年プール、築年帯別（直近3年）
データの十分性	取引データは十分（単年の相対信頼区間幅 12.1%、25%以下）
2024年取引件数	479件

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

町田市の相場が上昇傾向にあるのは確かなので、売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。町田市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか？

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

築年数で価格はどのくらい違うんですか？

山川不動産の専門家

町田市では築浅（〜10年）が約4,400万円、築31年〜が約1,100万円と、築年で約4倍の開きがあります。全体の中央値3,300万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。

木村相談者

中央値と平均は何が違うんですか？

山川不動産の専門家

平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で町田市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか？

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。