国立市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、国立市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで相場を調べても、サイトごとに金額がバラバラで、どれが本当の数字なのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、国立市に限らずよく聞くお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額がズレて見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。国立市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

国立市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2017年の3,400万から2022年、2023年にかけて4,600万・4,700万まで上がって、2024年はまた4,400万に下がってるんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+29.4%の上昇です。ただし直近1年(2023年→2024年)は-6.4%の下落で、2022年・2023年の高値からはやや落ち着いた形になっています。8年で見れば上昇、直近1年だけ見ると下落という、両方の事実がある状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか？

山川不動産の専門家

サイトによって違います。売り出し中の価格も合わせて集計しているサイトでは、成約より高めの数字になりやすいですし、専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、個別の建物ごとに売り出し価格のレンジを示しているサイトもあります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値4,400万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が3,400万円、上から4分の1が5,400万円です。

木村相談者

3,400万から5,400万まで、けっこう開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は22.7%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)はクリアしていますが、余裕はそれほど大きくありません。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は348件、中央値は4,500万円で、単年(4,400万円)と大きくは乖離していません。

木村相談者

ギリギリ基準は超えてるけど、余裕はそんなに大きくないってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間117件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も25%以下という基準は下回っていますが、この幅の水準を踏まえると「8年で+29.4%」「直近1年-6.4%」という数字の方向性は信頼できる一方、幅そのものにはある程度の余白があると考えておくのが実態に近いです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築25年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は国立市で一番取引件数が多いのも築21-30年の帯(137件)で、木村さんの物件はまさに国立市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

あれ、築11-20年より築21-30年のほうが中央値が高いんですね。新しいほど高くなるものかと思ってました。

山川不動産の専門家

築11-20年の帯(4,300万円)は、築21-30年の帯(4,600万円)よりむしろ低く出ています。専有面積や駅からの距離、階数といった個別の条件の影響も大きいので、必ずしも「新しいほど高い」という単純な右肩下がりにはならないんです。木村さんの築25年の物件であれば、市全体の中央値4,400万円ではなく、築21-30年の帯の中央値4,600万円(3,800万円〜6,000万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより高いのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。なお、築31年以上の帯は今回の直近3年分だけでは取引件数が少なく単年での参考値として出せる水準ではないため、この表では扱っていません。相場観がつかめたところで、国立市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、国立市はどうなんですか？

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、国立市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか？

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は国立市が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで国立市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、国立市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

都内16位、全国だと24位、かなり上のほうなんですね。でも上昇率は都内35位ってことは、あんまり伸びてないほうなんですか？

山川不動産の専門家

そうですね。国立市は価格水準そのものが全国平均よりかなり高めですが、8年の上昇率は取引データが十分な区分40市区町村中35位と、水準の高さとは逆に下位寄りです。「もともとの水準が高く、そこからの伸び率としては控えめ」という見え方です。近隣の市とも並べてみましょう。

木村相談者

国分寺市とか日野市は上昇率がかなり高いんですね。国立市より価格自体は低いところもあるのに。

山川不動産の専門家

ええ、国立市はこのエリアの中で価格水準が国分寺市に次いで高い一方、8年上昇率は最も低く、直近1年は5市の中で唯一の下落という位置づけです。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準はかなり高いけど、伸び率としてはそこまで大きくない、しかも直近1年は下がってる、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

国立市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

価格水準は都内でもかなり高くて、8年でも上がってる……でも直近1年は下がってる。これって、もう売ったほうがいいってことですか？それとも下がる前に急いだほうがいいんですか？

山川不動産の専門家

国立市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「価格水準が高いから急げ」でも「直近1年下がったから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

国立市の相場は8年間で29.4%上昇、直近1年は-6.4%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。国立市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか？

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

国立市のマンション相場はいくらくらいですか？

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は4,400万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは3,400万円〜5,400万円まで幅があります。築21-30年の帯では中央値4,600万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか？

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で29.4%上昇している一方、直近1年(2023年→2024年)は-6.4%の下落です。長い目で見れば上昇、直近だけ見ると下落という、両方が事実として存在する状況です。

木村相談者

都内でも価格水準が高いのに、上昇率はそこまで高くないのはなぜですか？

山川不動産の専門家

国立市はもともとの価格水準が高いため、そこからの伸び率としては相対的に小さく出ます。近隣の国分寺市(+66.7%)や日野市(+40.0%)のように、もともとの水準が国立市より低いエリアのほうが、上昇率だけを見ると大きく出やすい傾向があります。水準の高さと伸び率の大きさは別の指標として見る必要があります。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、国立市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか？

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。成約価格に売り出し中の価格も混ぜて集計しているサイトや、専有面積を1つの条件に固定して算出した推定価格を載せているサイト、個別の建物ごとの売り出し価格レンジを示すサイトもあります。本記事は国交省の成約価格のみを8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、売り出し価格の混入や特定条件への偏りに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の価格を予測してくれるサイトも見たんですけど、そういうのは載せないんですか？

山川不動産の専門家

載せません。将来の価格を「良いシナリオ・普通のシナリオ・悪いシナリオ」のように予測して見せるサイトもありますが、金利や国際情勢など予測できない要因が多く、当サイトでは実際に成約した過去のデータだけを中立に提示する方針です。将来の価格を断定的に示すことはしません。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で国立市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか？

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。