木村相談者
山川さん、国立市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで「相場」を調べると、サイトによって全然違う金額が出てきて、どれが本当なのか分からなくなっちゃって。
山川不動産の専門家
それ、国立市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。国立市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
国立市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 4,100万円 | 37件 |
| 2018年 | 4,600万円 | 45件 |
| 2019年 | 4,600万円 | 41件 |
| 2020年 | 4,900万円 | 46件 |
| 2021年 | 4,700万円 | 82件 |
| 2022年 | 5,250万円 | 54件 |
| 2023年 | 6,100万円 | 37件 |
| 2024年 | 5,700万円 | 51件 |
木村相談者
2020年までじわじわ上がって、2021年にいったん4,700万に下がって、そこから2023年の6,100万まで一気に伸びて、2024年は5,700万に少し落ち着いた、という感じですね。
山川不動産の専門家
よく見えてますね。2017年から2024年の8年間で見ると+39.0%の上昇です。ただし直近1年(2023年→2024年)は-6.6%で、2023年の6,100万円というピークからは少し下がっています。8年で大きく伸びたのは事実ですが、毎年一本調子で上がってきたわけではなく、直近では落ち着きも見られる、という状態です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
国立市で調べると、AIが将来の価格を予測してくれるサイトとか、今売り出し中の物件から相場を出してるサイトも見かけるんですが、それとは違うんですか?
山川不動産の専門家
違います。AI予測モデルは過去の傾向から将来を推計したもので、便利な反面「あくまで推計」です。売り出し中の物件情報から出す相場は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、推計も希望額も使わず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推計でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値5,700万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が4,600万円、上から4分の1(p75)が6,900万円です。
木村相談者
4,600万から6,900万まで、けっこう開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は21.1%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は142件、中央値は5,700万円で、単年の数字とぴったり一致しています。
木村相談者
単年とプールが同じ金額ってことは、2024年の5,700万は特に偏った年じゃなさそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。年間51件・3年プールで142件という取引の厚みがあり、単年とプールの中央値が一致していることからも、2024年の数字はその時々の偏りではなく、いま国立市で実際に成立している相場水準だと考えられます。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、国立市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
国立市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、国立市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、国立市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は国立市が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで国立市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、国立市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 国立市の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古戸建て中央値 | 20位/48市区町村(中央より上の水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 27位/691市区町村(上位に入る水準) |
| 8年上昇率の都内順位 | 1位/35市区町村(取引データが十分な区分内) |
| 8年上昇率の全国順位 | 9位/179市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約1.42倍の水準 |
木村相談者
全国27位はかなり上のほうですね。しかも8年の上昇率は都内1位なんですか?
山川不動産の専門家
ええ、取引データが十分な区分に入る都内35市区町村の中で、国立市の8年上昇率(+39.0%)が最も高いという結果です。全国順位でも179市区町村中9位にあたります。価格水準そのものも全国平均の約1.42倍と高めですが、上昇率でも際立って高いのがこの8年間の国立市の特徴です。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 国分寺市 | 6,000万円 | +36.4% | -4.8% |
| 国立市 | 5,700万円 | +39.0% | -6.6% |
| 府中市 | 4,900万円 | +16.7% | +2.1% |
| 立川市 | 4,500万円 | +28.6% | 0.0% |
| 日野市 | 4,000万円 | +8.1% | 0.0% |
木村相談者
価格そのものは国分寺市のほうが高いんですね。でも上昇率だと国立市が一番なんだ。
山川不動産の専門家
そうなんです。価格水準では隣接する国分寺市(6,000万円)がこの5市の中で最も高く、国立市(5,700万円)は僅差の2番手です。一方8年上昇率では国立市(+39.0%)がこの5市で最も高く、国分寺市(+36.4%)・立川市(+28.6%)が続きます。府中市・日野市は上昇率が一桁〜10%台と、同じ多摩エリアでも差が出ています。ただし直近1年だけを見ると、国立市は-6.6%とこの中で唯一マイナス幅が最も大きく、府中市(+2.1%)は逆にプラスに転じています。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
8年で見ると一番伸びてるけど、直近1年だけ見ると一番下がってる、ということですね。
山川不動産の専門家
相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
国立市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で都内1位の伸びなら、今のうちに売ったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
国立市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
国立市の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年で都内1位の上昇率、ただし直近1年は近隣で最大の下げ幅 — 2017年の4,100万円から2024年の5,700万円まで、8年で39.0%上昇し、取引データが十分な都内35市区町村の中で最も高い伸び。ただし2023年の6,100万円から2024年は-6.6%で、国分寺市・府中市・立川市・日野市と比べても下げ幅が最も大きい。
- 2単年とプール(3年)の中央値が一致し、数字の裏付けは強い — 2024年単年の相対信頼区間幅は21.1%で基準(25%以下)を下回り、3年プール中央値(5,700万円)も単年と同額。偶然の偏りではなく、実際の相場水準として扱える。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、国立市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「都内1位だから急げ」でも「直近1年下がったから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・8年と直近1年の変化率・都内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値5,700万円や3年プールの5,700万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都国立市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅21.1%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 51件(3年プールでは142件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
国立市の相場は8年間で39.0%上昇し、都内の取引データが十分な市区町村の中では上昇率1位という状況です。ただし直近1年は-6.6%で、近隣の中では最も大きく落ち着いています。8年・直近1年・都内順位のどれか一つだけを鵜呑みにしないのがポイントです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。国立市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる推計価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
国立市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は5,700万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは4,600万円〜6,900万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでも中央値は同じ5,700万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で39.0%上昇しています。ただし直近1年(2023年→2024年)は-6.6%で、2023年の6,100万円というピークからは落ち着いています。8年間の大きな上昇と、直近1年の下げは分けて見る必要があります。
木村相談者
近隣の市と比べて、国立市の上昇率が高いのはなぜですか?
山川不動産の専門家
8年上昇率(+39.0%)は、取引データが十分な東京都内35市区町村の中で最も高く、全国でも179市区町村中9位です。理由を単純な一つの要因に絞ることはできませんが、もともとの価格水準や取引された物件の内訳の違いが影響していると考えられます。一方で直近1年だけを見ると、国立市は近隣5市の中で最も下げ幅が大きい状態です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、国立市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。AIによる将来予測を「相場」として紹介しているサイトや、売り出し中の物件価格から相場を推定しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、推計や希望額に左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で国立市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。