木村相談者
山川さん、東久留米市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。不動産系のサイトをいくつか見たら、サイトごとに相場の金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくなっちゃって。
山川不動産の専門家
それ、東久留米市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を、どの期間で集計しているか」が違うので、同じ市でも金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。東久留米市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
東久留米市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,500万円 | 135件 |
| 2018年 | 3,400万円 | 125件 |
| 2019年 | 3,750万円 | 138件 |
| 2020年 | 3,700万円 | 152件 |
| 2021年 | 3,800万円 | 181件 |
| 2022年 | 4,000万円 | 122件 |
| 2023年 | 4,300万円 | 100件 |
| 2024年 | 4,100万円 | 123件 |
木村相談者
2018年に3,400万まで下がって、そこから2023年の4,300万までじわじわ上がって……あれ、2024年は4,100万に下がってますね。
山川不動産の専門家
よく気づかれましたね。2017年から2024年の8年間で見ると+17.1%の上昇ですが、直近1年(2023年→2024年)は-4.7%と、2023年をピークに一度下がっています。8年で見れば緩やかな右肩上がり、直近1年だけ見ると小幅な調整、という状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。直近1年だけの速報値を独自の方法で加工して出しているサイトもあれば、直近数十か月の成約実績だけを切り取っているサイトもあります。それはそれで参考にはなりますが、市全体の取引の分布を長期間そのまま見せているものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値4,100万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が3,450万円、上から4分の1(p75)が5,100万円です。
木村相談者
3,450万から5,100万まで、けっこう開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は12.2%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕を持って下回っています。年間123件という取引件数の厚みが背景にあります。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は345件、中央値は4,100万円で、単年の2024年と同じ水準です。
木村相談者
単年とプールがほぼ同じってことは、2024年の4,100万っていう数字は結構信用できるってことですか?
山川不動産の専門家
そう捉えて大丈夫です。相対信頼区間の幅が基準を余裕でクリアしており、単年・プールの中央値もほぼ一致しているので、8年で+17.1%・直近1年で-4.7%という数字は事実として扱える水準です。2023年の4,300万円が突出していた可能性はありますが、2024年の4,100万円自体は不安定な値ではありません。この後の全国・都内比較でも、この位置づけを確認してみましょう。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、東久留米市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
東久留米市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、東久留米市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、東久留米市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は東久留米市が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで東久留米市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、東久留米市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 東久留米市の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古戸建て中央値 | 36位/48市区町村(都内では下位寄りの水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 90位/691市区町村(全国では上位寄りの水準) |
| 8年上昇率の都内順位 | 23位/35市区町村(取引データが十分な区分内) |
| 8年上昇率の全国順位 | 82位/179市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約1.02倍の水準 |
木村相談者
都内だと36位で下のほうだけど、全国だと90位で上のほう……ってことは、東京の中では控えめでも、全国的には高いってことですか?
山川不動産の専門家
そのとおりです。都内48市区町村の中では下位寄りですが、全国691市区町村の中では上位13%程度に入ります。東京都全体の水準がもともと高いので、都内では控えめでも全国平均(約4,000.6万円)とはほぼ同水準、やや上回る約1.02倍という位置づけです。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 東久留米市 | 4,100万円 | +17.1% | -4.7% |
| 西東京市 | 5,000万円 | +13.6% | -2.0% |
| 小平市 | 4,900万円 | +22.5% | 0.0% |
| 東村山市 | 4,100万円 | +26.2% | +10.8% |
| 清瀬市 | 4,050万円 | +19.1% | -5.8% |
木村相談者
東久留米市は5市の中で価格自体は下から2番目くらいなんですね。上昇率も真ん中より低めだ。
山川不動産の専門家
ええ、8年でみると東村山市(+26.2%)・小平市(+22.5%)が高く、東久留米市(+17.1%)は5市の中では下位寄りの上昇率でした。直近1年で見ると、東村山市(+10.8%)と小平市(0.0%)はプラスまたは横ばいを保っている一方、東久留米市(-4.7%)と清瀬市(-5.8%)は下落に転じています。近隣の中でも、伸びている市と調整が入っている市に分かれている状況です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
8年で見ると上がってるけど、近隣の中では控えめ……直近1年はさらに下がってる。これってどう受け止めればいいんですか?
山川不動産の専門家
どちらも事実ですが、どちらか一方だけを根拠にしないのがポイントです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
東久留米市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
直近1年で下がってるなら、これって売るタイミングを逃したってことですか?
山川不動産の専門家
東久留米市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
東久留米市の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年で上昇、ただし近隣の中では上昇率が下位寄り — 2017年の3,500万円から2024年の4,100万円まで、8年で17.1%上昇。ただし東村山市(+26.2%)や小平市(+22.5%)と比べると伸び率は小さく、都内の取引データが十分な区分35市区町村中23位にとどまる。
- 2直近1年-4.7%は2023年ピークからの調整の可能性 — 2023年の4,300万円が8年間で最も高く、2024年の4,100万円はそこからの下落。ただし3年プールの中央値(4,100万円)とも一致しており、単年の値自体が不安定というわけではない。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、東久留米市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「下がってるから急いで売れ」でも「上がってきたから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・8年と直近1年の変化率・都内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値4,100万円や3年プールの4,100万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都東久留米市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅12.2%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 123件(3年プールでは345件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
東久留米市の相場は8年間で17.1%上昇、直近1年は-4.7%という状況です。上昇トレンドの中の調整局面とも読めますが、それが続くかはこのデータだけでは分かりません。8年・直近1年・プール中央値のどれか一つだけを鵜呑みにしないのがポイントです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。東久留米市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や短期間だけの推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
東久留米市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は4,100万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは3,450万円〜5,100万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでも中央値は同じ4,100万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で17.1%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は-4.7%と下がっています。2023年の4,300万円がこの8年間で最も高く、2024年はそこからの調整です。単年の相対信頼区間の幅は基準を余裕でクリアしているので、この下落自体は事実として扱えますが、今後も続くかは分かりません。
木村相談者
近隣の市と比べて、東久留米市の上昇率が低めなのはなぜですか?
山川不動産の専門家
近隣の東村山市(+26.2%)や小平市(+22.5%)と比べると、東久留米市(+17.1%)の8年上昇率は低めです。理由は単純な一つの要因に絞れませんが、もともとの価格水準や取引された物件の内訳の違いが影響していると考えられます。直近1年では東久留米市(-4.7%)・清瀬市(-5.8%)が下落、東村山市(+10.8%)・小平市(0.0%)がプラスまたは横ばいと、近隣の中でも動きが分かれています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、東久留米市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を、どの期間で集計しているかが違うからです。直近1年の速報値を独自の方法で加工して紹介しているサイトや、直近数十か月の成約実績だけを切り取っているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な動きだけに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で東久留米市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。