木村相談者
山川さん、西東京市で中古の一戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットで「相場」を調べると、サイトによって全然違う金額が出てきて、どれが本当なのか分からなくなっちゃって。
山川不動産の専門家
それ、西東京市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。西東京市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
西東京市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 西東京市の中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 4,400万円 | 221件 |
| 2018年 | 4,250万円 | 186件 |
| 2019年 | 4,500万円 | 205件 |
| 2020年 | 4,200万円 | 236件 |
| 2021年 | 4,500万円 | 208件 |
| 2022年 | 5,100万円 | 158件 |
| 2023年 | 5,100万円 | 147件 |
| 2024年 | 5,000万円 | 145件 |
木村相談者
2020年まで4,200万〜4,500万くらいで上下していたのに、2022年で急に5,100万円まで上がってますね。そこからは横ばいっていうか、2024年はちょっと下がってません?
山川不動産の専門家
よく気づかれました。2017年から2024年の8年間で見ると+13.6%の上昇ですが、内訳を見ると2021年の4,500万円から2022年の5,100万円への1年で価格が一段上がり、そこから2023年は5,100万円で横ばい、2024年は直近1年(2023年→2024年)で-2.0%とわずかに下がっています。8年間の上昇のほとんどは2022年までに起きていて、ここ3年は高い水準で足踏みしている、という動き方です。
木村相談者
上がりっぱなしじゃなくて、途中から横ばい・微減になってるんですね。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しく教えてください。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。直近半年など短い期間だけを切り取って「上昇しているので今が売り時」と紹介しているサイトもあれば、独自の算出方法で価格を推計しているサイトもあります。それぞれ参考にはなりますが、市全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値5,000万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が4,000万円、上から4分の1(p75)が6,100万円です。
木村相談者
4,000万から6,100万まで、かなり開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は16.0%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕を持って下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は450件、中央値は5,100万円で、単年の5,000万円とほぼ近い水準です。
木村相談者
プールしても単年とあまり変わらないなら、この5,000万円っていう数字は結構安定してるってことですか?
山川不動産の専門家
そう見て良いと思います。年間145件という取引件数があり、単年とプール中央値の差もわずかなので、8年で+13.6%・直近1年で-2.0%という数字は事実として扱えます。ちなみに取引件数は2020年の236件をピークに145件まで少しずつ減ってきていますが、相対信頼区間の幅は基準を下回ったままなので、傾向を語れる水準は保たれています。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、西東京市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
西東京市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、西東京市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、西東京市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は西東京市が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで西東京市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、西東京市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 西東京市の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古戸建て中央値 | 27位/48市区町村(中位の水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 43位/691市区町村(上位寄りの水準) |
| 8年上昇率の都内順位 | 30位/35市区町村(取引データが十分な区分内・下位寄り) |
| 8年上昇率の全国順位 | 104位/179市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約1.25倍の水準 |
木村相談者
全国だと43位で上位のほうなのに、都内だと27位、上昇率は都内で30位ってことは、そんなに伸びてないほうなんですか?
山川不動産の専門家
そうですね。西東京市は価格水準そのものは全国的に見ると高めですが、東京都内で見ると中位です。そして8年の上昇率は取引データが十分な区分35市区町村中30位と、都内では下位寄りです。近隣の市・区とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 西東京市 | 5,000万円 | +13.6% | -2.0% |
| 三鷹市 | 6,800万円 | +36.0% | +1.5% |
| 練馬区 | 6,300万円 | +21.2% | +3.3% |
| 小平市 | 4,900万円 | +22.5% | 0.0% |
| 東久留米市 | 4,100万円 | +17.1% | -4.7% |
木村相談者
西東京市は5つの中で真ん中より少し下の価格なんですね。上昇率も一番低いんだ。
山川不動産の専門家
ええ、8年でみると三鷹市(+36.0%)・小平市(+22.5%)・練馬区(+21.2%)・東久留米市(+17.1%)がいずれも西東京市(+13.6%)より高く、この中で西東京市の上昇率が最も緩やかでした。直近1年も練馬区+3.3%・三鷹市+1.5%・小平市0.0%とプラスかゼロの市が多い中、西東京市は-2.0%とマイナスに転じています(東久留米市の-4.7%に次いで低い水準)。なお隣接する武蔵野市は中央値8,150万円とこの中で最も高い水準ですが、取引件数がまだ十分でないため参考値としての扱いで、上昇率は今回比較していません。
木村相談者
全国では高め、でも近隣の中では一番伸びてない……ちょっと複雑ですね。
山川不動産の専門家
どちらも事実ですが、どちらか一方だけを根拠にしないのがポイントです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
西東京市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で上がってるのは分かったけど、直近は下がってるってことは、もう売り時は過ぎちゃったってことですか?
山川不動産の専門家
西東京市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
西東京市の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年で上昇、ただし近隣5市区の中では上昇率が最も緩やか — 2017年の4,400万円から2024年の5,000万円まで、8年で13.6%上昇。ただし三鷹市(+36.0%)・小平市(+22.5%)・練馬区(+21.2%)・東久留米市(+17.1%)と比べると伸び率は最も小さく、都内の取引データが十分な区分35市区町村中30位にとどまる。
- 2直近1年は-2.0%とやや軟化、ただし単年とプール中央値の差はわずか — 2022年の5,100万円から2024年の5,000万円まで、ここ3年は高い水準で横ばいからやや軟化。3年プール(450件・5,100万円)と単年(145件・5,000万円)の差は小さく、急落というよりは高止まりからの微調整に近い。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、西東京市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「まだ伸びてるから待て」でも「下がり始めたから急げ」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・8年と直近1年の変化率・都内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値5,000万円や3年プールの5,100万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都西東京市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅16.0%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 145件(3年プールでは450件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
西東京市の相場は8年間で13.6%上昇、直近1年は-2.0%という状況です。上昇のほとんどは2022年までに起きていて、ここ3年は高い水準で横ばいからやや軟化しています。8年・直近1年・プール中央値のどれか一つだけを鵜呑みにしないのがポイントです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。西東京市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や短期間だけの推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
西東京市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は5,000万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは4,000万円〜6,100万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでは中央値5,100万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で13.6%上昇していますが、上昇のほとんどは2022年までに起きていて、直近1年(2023年→2024年)は-2.0%とわずかに下がっています。3年プールの中央値5,100万円と単年5,000万円の差はわずかなので、急落ではなく高い水準での横ばい・微調整とみるのが妥当です。
木村相談者
近隣の市と比べて、西東京市の上昇率が低めなのはなぜですか?
山川不動産の専門家
近隣の三鷹市(+36.0%)・小平市(+22.5%)・練馬区(+21.2%)・東久留米市(+17.1%)と比べると、西東京市(+13.6%)の8年上昇率はこの中で最も緩やかです。理由は単純な一つの要因に絞れませんが、もともとの価格水準や取引された物件の内訳の違いが影響していると考えられます。直近1年も西東京市は-2.0%とマイナスに転じており、近隣の中では軟化が目立つ市の一つです。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、西東京市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。直近半年など短い期間だけを切り取って動向を紹介しているサイトや、独自の推定方法で価格を算出しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な動きだけに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で西東京市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。