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港区の中古戸建ては今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、港区に古い一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。不動産サイトをいくつか見たら、相場の金額がサイトごとにけっこう違っていて、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、港区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何のデータを、どう集計しているか」が違うので、金額の見え方が変わってくるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見ながら、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。港区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

港区の中古戸建て価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

年	中古戸建て中央値	取引件数
2017年	2億円	47件
2018年	2億2,500万円	54件
2019年	1億8,000万円	50件
2020年	1億5,000万円	29件
2021年	2億円	35件
2022年	1億7,000万円	41件
2023年	2億1,000万円	39件
2024年	2億8,000万円	39件

木村相談者

2020年に1億5,000万円まで下がったと思ったら、2023年から2024年にかけて2億1,000万円、2億8,000万円と上がってますね。2024年は8年間でいちばん高い数字です。

山川不動産の専門家

2024年単年の中央値がこの8年で最も高いのは事実です。ただし、これを「一貫して上昇している」と言い切るのは早計です。2017年から2022年までは1億5,000万円〜2億2,500万円の間で上下していて、明確な方向は見えません。なぜ年によってここまで振れるのか、次のセクションで理由を見ていきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。売り出し中の物件の価格から相場を推定しているところもあれば、成約データをもとにしつつ自社の算出方法で加工した推定値を「相場」として載せているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅が大きい理由とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2億8,000万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1億6,000万円、上から4分の1が5億3,000万円です。中央値をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

1億6,000万から5億3,000万って、3倍以上の開きがありますね。

山川不動産の専門家

戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・立地で価格が大きく変わる商品で、港区はとくにその差が大きいエリアです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は119件、中央値は2億1,000万円になります。単年(2億8,000万円)とプール(2億1,000万円)の差はかなり大きく、無視できません。

木村相談者

単年とプールでこんなに差があるってことは、去年の2億8,000万は相当高めの年だったりするんですか?

山川不動産の専門家

その可能性はあります。2024年単年の相対信頼区間の幅は71.4%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく上回っています。港区の中古戸建ては年間の取引件数が29件〜54件と、もともと市場自体が小さいエリアです。取引件数が少ないため、その年にたまたま高額な物件が多く売れただけで中央値が大きく動いてしまいます。

木村相談者

なるほど、件数が少ないから、たまたま高い物件が集中した年に中央値が跳ねる、ということなんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。なので、この記事では単年の上げ下げを「上昇傾向」「下降傾向」とは断定せず、直近3年をプールした2億1,000万円を現時点の相場水準として扱います。次のセクションで、価格以外の材料として将来人口についても確認しておきましょう。

港区の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、港区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、港区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている街だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は港区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで港区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、港区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

比較軸	港区の位置
東京都内の中古戸建て中央値	1位/48市区町村(最高水準)
全国の中古戸建て中央値	1位/691市区町村(最高水準)
全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均)との比較	全国平均 約4,000.6万円に対して約5.25倍の水準

木村相談者

都内1位、全国でも1位ってことは、港区の戸建てが日本でいちばん高いエリアってことですか。

山川不動産の専門家

この記事のデータ上は、中古戸建ての中央値が都内・全国ともに最も高いエリアという結果です。麻布・青山・白金台といった土地の価格自体が高い街を多く抱える港区らしい数字とも言えます。近隣の区とも並べてみましょう。

区	中古戸建て中央値	データの扱い
港区	2億1,000万円(直近3年)	参考値(取引が少ないため)
渋谷区	1億3,000万円(直近3年)	参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため)
目黒区	1億1,000万円(2024年)	取引データは十分(118件)
文京区	1億円(直近3年)	参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため)
世田谷区	9,100万円(2024年)	取引データは十分(442件)
台東区	8,500万円(直近3年)	参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため)

木村相談者

この中でも港区がダントツで高いんですね。2位の渋谷区とも1.6倍くらい差があります。

山川不動産の専門家

ええ、この6区の中では港区が最も水準の高いエリアです。ただし目黒区・世田谷区は取引件数が100件を超えていて、単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にあります。一方、港区・渋谷区・文京区・台東区は取引の少なさや物件ごとの価格差の大きさから、直近3年をまとめた参考値として載せています。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準が高いだけじゃなくて、方向を断定しにくいという点でも港区は渋谷区や文京区と近い立場なんですね。

港区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

水準は日本一、でも方向は分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。

山川不動産の専門家

港区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。

港区の戸建て・売り時を考える3つの材料

1. 1単年のトレンドは断定できない — 2020年に1億5,000万円まで下がり、2023年から2024年にかけて2億1,000万円、2億8,000万円と上がっているが、相対信頼区間幅は71.4%と基準を大きく超える。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は2億1,000万円で、これが現時点での相場観に近い。
2. 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は1億6,000万〜5億3,000万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数千万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
3. 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、港区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。

木村相談者

「日本一高いから急いで売る」でも「もっと上がるまで待つ」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「都内で最高クラスだから急ぐ」でも「もっと待てば上がる」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

1. 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
2. 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値2億1,000万円前後)と照らし合わせる
3. 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

項目	内容
対象エリア	東京都港区
対象種別	中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ)
データ期間	2017年〜2024年(成約価格ベース)
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)
集計方法	年別中央値・四分位、2022〜2024年の3年プール
データの十分性	参考値として掲載(取引が少ないため、単年の方向は断定していません)
2024年取引件数	39件(3年プールでは119件)

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

港区の相場は都内・全国ともに最高クラスで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。港区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

港区の戸建て相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2億1,000万円です。ただし2024年単年では2億8,000万円、価格帯は1億6,000万円〜5億3,000万円まで幅があり、物件ごとの差がとても大きいエリアです。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

港区は単年の相対信頼区間幅が71.4%と基準(25%以下)を大きく超えているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2020年に1億5,000万円まで下がり、2023年から2024年にかけて2億1,000万円、2億8,000万円と上がっていますが、この振れは取引件数の少なさによる影響が大きいと考えられます。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、港区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところもあれば、成約データをもとに自社の算出方法で加工しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で港区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。

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