木村相談者
山川さん、台東区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。不動産系のサイトをいくつか見たら、相場の書き方も金額もバラバラで、どれを信じればいいのか分からなくなってしまって……。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトによって「何を集計しているか」「どう推計しているか」が違うので、金額の見え方が変わってしまうんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。台東区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
台東区の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 6,700万円 | 91件 |
| 2018年 | 6,900万円 | 73件 |
| 2019年 | 7,100万円 | 94件 |
| 2020年 | 7,000万円 | 83件 |
| 2021年 | 7,350万円 | 70件 |
| 2022年 | 7,700万円 | 67件 |
| 2023年 | 8,000万円 | 77件 |
| 2024年 | 1億円 | 84件 |
木村相談者
2017年から2023年までは6,700万円から8,000万円の間でじわじわ上がってた感じですけど、2024年だけ1億円まで跳ねてますね。これって「一気に値上がりした」ってことですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この数字だけで「一気に値上がりした」と言い切ることはできません。台東区の戸建ては物件ごとの価格差がとても大きいエリアで、その年にたまたま高額な物件の取引が多かっただけで中央値が跳ねることがあります。なぜそう言えるのか、次のセクションで理由を見ていきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。売り出し中の物件の価格から相場を推定しているところや、AIによる将来予測を前面に出しているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅が大きい理由とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値1億円っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が5,800万円、上から4分の1(p75)が2億1,250万円です。上位4分の1は下位4分の1の3倍以上という、かなり大きな幅です。
木村相談者
5,800万から2億1,250万って、ほんとに開きが大きいですね。
山川不動産の専門家
台東区の戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・立地(浅草・上野など駅からの距離)で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は228件、中央値は8,500万円になります。単年(1億円)とプール(8,500万円)の差は1,500万円ほどあり、無視できる差ではありません。
木村相談者
単年とプールで差があるってことは、2024年は多少高めの年だったりするんですか?
山川不動産の専門家
その可能性はあります。2024年単年の相対信頼区間の幅は65%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく上回っています。年間84件、3年プールでも228件という取引件数自体は少なくないので、これは「取引が少ないから分からない」というより、物件ごとの価格差そのものが非常に大きいために単年のブレが基準を大きく超えてしまっている、というのが実態です。
木村相談者
件数はそこそこあるのに、それでも断定できないんですか?
山川不動産の専門家
ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。台東区は年によって高額な物件・比較的手頃な物件のどちらが多く取引されるかで中央値そのものが大きく動きやすく、単年の数字だけで「上昇傾向」「下降傾向」と言い切るのは基準に対して大きく足りない状態です。なので、この記事では直近3年をプールした8,500万円を現時点の相場水準として扱い、単年の上げ下げをトレンドとしては断定していません。次のセクションで、将来人口についても触れておきます。
台東区の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、台東区はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、台東区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている地域だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は台東区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで台東区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、台東区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 台東区の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古戸建て中央値 | 6位/48市区町村(上位) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 7位/691市区町村(トップクラス) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均・約4,000.6万円)との比較 | 約2.12倍の水準 |
木村相談者
都内6位、全国だと7位。それはかなり高い方なんですね。
山川不動産の専門家
都内・全国ともにトップクラスの水準です。中心部に近く、浅草・上野といった人気エリアを抱える台東区らしい結果と言えます。近隣の区とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 文京区 | 1億円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 台東区 | 8,500万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 江東区 | 6,000万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 荒川区 | 5,550万円(2024年) | 取引データは十分 |
| 墨田区 | 5,300万円(2024年) | 取引データは十分 |
木村相談者
文京区が一番高くて、台東区がその次。荒川区や墨田区とはけっこう差がありますね。
山川不動産の専門家
ええ、この5区の中では文京区・台東区が特に水準の高いエリアです。ただし文京区・台東区・江東区の3区は物件ごとの価格差が大きく、単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分には入っていません。一方、荒川区・墨田区の2区は取引件数・価格のばらつきの両面で基準を満たしており、単年の値をそのまま示せる状態です。なお千代田区・中央区は取引件数が少なすぎるため、この比較には掲載していません。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準が高いだけじゃなくて、方向を断定しにくいという点でも台東区は文京区・江東区と近い立場なんですね。
台東区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は高い、方向は分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
台東区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
台東区の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2017年から2023年は6,700万円から8,000万円の間で推移し、2024年に1億円まで上がった。ただし相対信頼区間幅は65%と基準を大きく超えており、これは物件ごとの価格差が非常に大きいことが理由。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は8,500万円で、これが現時点での相場観に近い。
- 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は5,800万円〜2億1,250万円と幅が非常に広く、土地の広さ・築年数・立地で数千万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、台東区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「都内トップクラスだから急げ」でも「まだ様子見」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「都内トップクラスだから急げ」でも「まだ様子見」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値8,500万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都台東区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 84件(3年プールでは228件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
台東区の相場は都内・全国ともにトップクラスで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。台東区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる推計値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
台東区の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は8,500万円です。ただし2024年単年では1億円、価格帯は5,800万円〜2億1,250万円まで幅があり、物件ごとの差が非常に大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
台東区は単年の相対信頼区間幅が65%と基準(25%以下)を大きく超えているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年から2023年は6,700万円から8,000万円の間で推移し、2024年は1億円でした。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、台東区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところや、AIによる将来予測を前面に出しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で台東区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。