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目黒区の中古戸建ては今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、目黒区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷ってて。ネットで「相場」を調べると、サイトによって金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、目黒区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。目黒区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

目黒区の中古戸建て価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

年	中古戸建て中央値	取引件数
2017年	8,200万円	106件
2018年	7,900万円	97件
2019年	8,100万円	99件
2020年	8,800万円	111件
2021年	9,600万円	117件
2022年	1億1,000万円	112件
2023年	1億2,000万円	106件
2024年	1億1,000万円	118件

木村相談者

2019年に8,100万くらいだったのが、2023年には1億2,000万まで上がって……でも2024年はまた1億1,000万に下がってますね。これって下がり始めてるってことですか?

山川不動産の専門家

よく気づかれましたね。2017年から2024年の8年間で見ると+34.1%の上昇です。ただ直近1年(2023年→2024年)は-8.3%と、ピークだった2023年からは下がっています。2017年から2023年まではほぼ一貫して上昇し、2024年に入って初めて前年を下回った、という形です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に成約した金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。売り出し中の物件情報から相場を推定しているところもあり、なかには建物面積を100平米に換算した推定価格を「相場」として載せているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値1億1,000万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が8,325万円、上から4分の1が1億6,000万円です。

木村相談者

8,325万から1億6,000万まで、倍近い開きがありますね。

山川不動産の専門家

戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は18.2%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕をもって下回っています。年間118件という取引件数、2022年から2024年の3年プールでも336件という厚みがあり、中央値も1億1,000万円で単年とぴったり一致しています。

木村相談者

単年とプールの中央値が同じってことは、2024年の数字はけっこう安定してるってことですか?

山川不動産の専門家

そう捉えて大丈夫です。単年(1億1,000万円)とプール(1億1,000万円)が一致しているのは、目黒区の取引件数が多く、年による値のブレが比較的小さいことを示しています。ですので8年で+34.1%・直近1年で-8.3%という2つの数字は、どちらも単なる誤差ではなく実態に近い変化として扱えます。この「上昇してきたが直近1年は下がった」という動きを踏まえたうえで、次は将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

目黒区の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、目黒区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、目黒区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えているエリアだからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は目黒区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで目黒区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、目黒区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

比較軸	目黒区の位置
東京都内の中古戸建て中央値	3位/48市区町村(上位)
全国の中古戸建て中央値	3位/691市区町村(上位)
8年上昇率の全国順位	16位/179市区町村(取引データが十分な区分内)
全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較	全国平均 約4,000.6万円に対して約2.75倍の水準

木村相談者

都内3位、全国でも3位ってかなり高いほうなんですね。上昇率も全国16位ならかなり伸びてる方なんですか?

山川不動産の専門家

目黒区は価格水準そのものが全国トップクラスで、全国平均の約2.75倍です。8年上昇率も取引データが十分な区分179市区町村中16位と上位に入っています。ただし直近1年は-8.3%とマイナスに転じている点は、水準の高さとは分けて見ておく必要があります。近隣の区とも並べてみましょう。

市区町村	中古戸建て中央値	データの扱い
渋谷区	1億3,000万円(直近3年)	参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため)
目黒区	1億1,000万円(2024年)	取引データは十分(118件)
世田谷区	9,100万円(2024年)	取引データは十分(442件)
品川区	8,100万円(2024年)	取引データは十分(159件)
大田区	6,200万円(2024年)	取引データは十分(382件)

木村相談者

この中だと渋谷区の次に目黒区が高いんですね。世田谷区や大田区とはけっこう差があるような。

山川不動産の専門家

ええ、この5区の中では渋谷区に次いで目黒区が2番目に水準の高いエリアです。ただ渋谷区は物件ごとの価格差が非常に大きく(2024年の高いほうが2億5,750万円まで広がる)、直近3年をまとめた参考値として扱われています。一方、目黒区・世田谷区・品川区・大田区の4区は取引件数が十分にあり、単年の方向を断定できる「取引データが十分」な区分にあります。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準が高いだけじゃなくて、方向をきちんと語れるという点でも目黒区は近隣の世田谷区・品川区・大田区と同じ立場なんですね。

目黒区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で34%も上がってるなら、これって今のうちに売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

目黒区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。

目黒区の中古戸建て・売り時を考える3つの材料

1. 18年で上昇、ただし直近1年は下落 — 2017年の8,200万円から2023年の1億2,000万円まで上昇したあと、2024年は1億1,000万円に下がった。8年では+34.1%だが、直近1年は-8.3%。相対信頼区間幅は18.2%と基準を余裕をもってクリアしており、この上下は単なる誤差ではなく実態に近い動きとして扱える。
2. 2全国トップクラスの水準、ただし価格の幅が大きい — 全国3位・都内3位という高い水準にある一方、2024年の価格帯は8,325万〜1億6,000万円と幅が広い。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
3. 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、目黒区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。

木村相談者

「水準が高いから急げ」でも「下がったから待て」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「都内3位だから急げ」でも「直近1年が下がったから様子見」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

相場を確認したあとの進め方

1. 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた区全体の中央値・8年と直近1年の変化率・都内や全国との比較を頭に入れておく。
2. 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
3. 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値1億1,000万円や8,325万〜1億6,000万円という幅からどれくらい離れているかを確認する。
4. 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

項目	内容
対象エリア	東京都目黒区
対象種別	中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅)
データ期間	2017年〜2024年(成約価格ベース)
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)
集計方法	年別中央値・四分位、2022〜2024年の3年プール
データの十分性	取引データは十分(単年の相対信頼区間幅18.2%、25%以下)
2024年取引件数	118件(3年プールでは336件)
将来人口データ	現時点で未収集(データ整備後に追記予定)

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

目黒区の相場は8年間で34.1%上昇、ただし直近1年は-8.3%という状況です。上昇と下落のどちらか一方だけを見て判断しないのがポイントです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。目黒区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

目黒区の戸建て相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は1億1,000万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは8,325万円〜1億6,000万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでも中央値は同じく1億1,000万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で34.1%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は-8.3%と下がっています。2017年から2023年まではほぼ一貫して上昇し、2024年に入って初めて前年を下回りました。相対信頼区間幅は18.2%と基準を下回っているため、この上下は誤差ではなく実態に近い動きとして扱えます。

木村相談者

近隣の区と比べて、目黒区の水準が高いのはなぜですか?

山川不動産の専門家

目黒区は全国691市区町村中3位、東京都内48市区町村中3位という価格水準にあります。渋谷区(1億3,000万円・直近3年)に次いで、世田谷区(9,100万円)・品川区(8,100万円)・大田区(6,200万円)より高い水準です。理由を単純な一つの要因に絞ることはできませんが、都心へのアクセスの良さや人気エリアとしての取引実績の積み重ねが背景にあると考えられます。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、目黒区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件情報から相場を推定しているサイトや、建物面積を100平米に換算した推定価格を掲載しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、実際に売れた金額に基づく数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で目黒区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。

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