木村相談者
山川さん、大田区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで「相場」を調べると、サイトによって全然違う金額が出てきて、どれが本当なのか分からなくなっちゃって。
山川不動産の専門家
それ、大田区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。大田区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
大田区の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 5,300万円 | 389件 |
| 2018年 | 5,400万円 | 356件 |
| 2019年 | 5,400万円 | 401件 |
| 2020年 | 5,500万円 | 480件 |
| 2021年 | 5,800万円 | 463件 |
| 2022年 | 6,000万円 | 372件 |
| 2023年 | 6,000万円 | 349件 |
| 2024年 | 6,200万円 | 382件 |
木村相談者
2017年の5,300万円からほとんど下がる年がなくて、じわじわ6,200万円まで上がってきてますね。急に跳ねたりはしてないんだ。
山川不動産の専門家
よく気づかれましたね。2017年から2024年の8年間で+17.0%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)は+3.3%と、8年間を通してほぼ一貫して右肩上がりに近い動きをしています。鎌ケ谷市のように年によって大きく段差がつくタイプではなく、大田区は毎年少しずつ積み上がってきたタイプです。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。現在売り出し中の物件情報から築年数帯ごとの平均価格を算出しているサイトもあれば、成約データをもとに独自の推定価格を「相場」として載せているサイトもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値6,200万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が4,725万円、上から4分の1(p75)が8,000万円です。
木村相談者
4,725万から8,000万まで、けっこう開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は8.1%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。年間382件という取引件数の厚みもあり、2022年から2024年の3年分をプールしても中央値は6,000万円で、単年(6,200万円)との差はわずかです。
木村相談者
単年とプールでほとんど差がないってことは、この6,200万っていう数字、けっこう信頼できるんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。相対信頼区間の幅が8.1%と基準の25%を大きく下回っており、年間382件という取引の厚みもあるので、単年の数字だけを見ても「たまたま高い年だった」可能性は低いと言えます。8年で+17.0%・直近1年で+3.3%という上昇は、振れの影響が小さい、事実として扱える数字です。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、大田区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
大田区の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、大田区はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、大田区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市区だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は大田区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで大田区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、大田区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 大田区の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古戸建て中央値 | 15位/48市区町村(上位寄りの水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 19位/691市区町村(上位の水準) |
| 8年上昇率の都内順位 | 25位/35市区町村(取引データが十分な区分内・下位寄り) |
| 8年上昇率の全国順位 | 86位/179市区町村(中位) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,590万円に対して約2.4倍の水準 |
木村相談者
全国19位ってかなり上のほうじゃないですか。でも上昇率は都内25位ってことは、そんなに伸びてないほうなんですか?
山川不動産の専門家
そうですね。大田区は価格水準そのものが全国トップクラスに近い(全国平均の約2.4倍)一方で、8年の上昇率は取引データが十分な区分35市区町村中25位と、都内では下位寄りです。近隣の区とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 | 取引件数(2024年) |
|---|---|---|---|---|
| 大田区 | 6,200万円 | +17.0% | +3.3% | 382件 |
| 品川区 | 8,100万円 | +35.0% | +5.9% | 159件 |
| 目黒区 | 1億1,000万円 | +34.1% | -8.3% | 118件 |
| 世田谷区 | 9,100万円 | +30.0% | +1.1% | 442件 |
木村相談者
この4区の中だと大田区がいちばん価格が低くて、上昇率も一番緩やかなんですね。でも取引件数は世田谷区の次に多いんだ。
山川不動産の専門家
ええ、品川区(+35.0%)・目黒区(+34.1%)・世田谷区(+30.0%)と比べると、大田区(+17.0%)はこの4区の中で最も緩やかな上昇率です。ただし価格水準としては全国691市区町村中19位と非常に高い位置にあり、「高水準だが上昇のペースは隣接区より穏やか」というのが大田区の立ち位置です。取引件数382件という厚みは、この数字の信頼度を裏づけています。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準は高いけど、伸び方は隣より控えめ……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
大田区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
山川不動産の専門家
大田区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
大田区の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年でじわじわ+17.0%、単年のブレも小さい — 2017年の5,300万円から2024年の6,200万円まで、大きな段差なく毎年積み上がってきた。相対信頼区間幅も8.1%と基準を大きく下回り、この上昇傾向は事実として扱える。
- 2価格水準は全国トップクラス、ただし上昇ペースは隣接区より穏やか — 全国691市区町村中19位という高水準にある一方、品川区・目黒区・世田谷区と比べると8年上昇率は最も緩やか。水準の高さと伸び方の穏やかさは別の軸として見る必要がある。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、大田区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「もう十分高いから急いで売れ」でも「隣より伸びてないから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。区全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた区全体の中央値・8年と直近1年の変化率・全国や都内との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値6,200万円や3年プールの6,000万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都大田区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅8.1%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 382件(3年プールでは1,103件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
大田区の相場は8年間で17.0%上昇、直近1年は+3.3%という状況です。全国的に見ても高い水準にありますが、隣接する品川区・目黒区・世田谷区と比べると上昇のペースは穏やかです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。大田区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や築年数帯ごとの推定平均価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
大田区の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は6,200万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは4,725万円〜8,000万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでは中央値6,000万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で17.0%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+3.3%と上がっています。相対信頼区間の幅は8.1%と基準を大きく下回っているので、この上昇傾向は振れの影響が小さい数字として扱えます。
木村相談者
隣の品川区や目黒区より上昇率が低めなのはなぜですか?
山川不動産の専門家
品川区(+35.0%)や目黒区(+34.1%)、世田谷区(+30.0%)と比べると、大田区(+17.0%)の8年上昇率は緩やかです。理由は単純な一つの要因に絞れませんが、もともとの価格水準や取引された物件の内訳の違いが影響していると考えられます。ただし価格水準自体は全国691市区町村中19位と非常に高い位置にあります。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、大田区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。現在売り出し中の物件情報から築年数帯別の平均価格を出しているサイトや、独自の推定方法で価格を算出しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な動きだけに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で大田区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。