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世田谷区の中古戸建て・土地は今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

すみません、世田谷区で戸建てに住んでるんですけど、最近このあたりの中古戸建てって値上がりしてるって聞いて。実際どうなんですか？

山川不動産の専門家

はい、データで見てみましょう。国交省の不動産情報ライブラリには、実際に成約した中古戸建て（土地付き）の取引価格が登録されていて、世田谷区は2024年の中央値が9,100万円でした。

木村相談者

え、9,100万円!? けっこう高いですね。

山川不動産の専門家

世田谷区は東京23区の中でも住宅地としての人気が高いエリアなので、都内でも上位に入る水準です。ここから先は、過去8年分の推移と、実際にどれくらい取引されているかを一緒に見ていきましょう。

木村相談者

お願いします。自分の家がだいたいどのくらいの位置にいるのか知りたいので。

価格はどう動いてきたか - 直近8年の推移

山川不動産の専門家

2017年から2024年までの年別の中央値を表にしました。

年	中央値	前年からの動き
2017年	7,000万円	-
2018年	7,000万円	横ばい
2019年	7,100万円	ほぼ横ばい
2020年	7,000万円	ほぼ横ばい
2021年	7,500万円	上昇
2022年	8,900万円	大きく上昇
2023年	9,000万円	上昇
2024年	9,100万円	上昇

木村相談者

2021年から2022年で一気に上がってますね。7,500万円から8,900万円って、1年でそんなに動くものなんですか？

山川不動産の専門家

そうなんですね、実際そこが大きな転換点です。2021年から2022年にかけて約18.7%上昇していて、8年間の変化の大部分がこの1年に集中しています。その後は2022年から2024年にかけて、年1%前後の緩やかな上昇に落ち着いています。

木村相談者

なるほど。じゃあここ最近はそんなに急に上がってるわけじゃないんですね。

山川不動産の専門家

2023年から2024年の1年間では+1.1%です。8年でまとめると2017年の7,000万円から2024年の9,100万円で、約30%の上昇になります。急騰というより、2022年に水準が切り替わって、その後は落ち着いて推移していると捉えるのが実態に近いです。

木村相談者

9,100万円ってあくまで真ん中の値ですよね。実際はもっとバラつきありそうですけど。

山川不動産の専門家

いい着眼点です。2024年の取引を安い方から並べて下から25%の位置が6,925万円、上から25%の位置が1億3,000万円でした。同じ世田谷区の戸建てでも、土地の広さや駅からの距離、建物の状態でこれだけ幅があるということです。ですから9,100万円という数字は、あくまで全体の目安として見てください。

木村相談者

幅があるのは分かりました。この数字ってどれくらい信頼できるものなんですか？年によって取引件数が全然違ったりすると、ちょっと不安なんですけど。

山川不動産の専門家

気になるところですよね。実は単年だけでなく、複数年をまとめて見る方法もあります。2022年から2024年までの3年分をひとまとめにすると、合計1,350件の取引があり、その中央値は9,000万円でした。単年で見た2022年8,900万円・2023年9,000万円・2024年9,100万円という並びと、3年通しでの9,000万円がほぼ重なっているので、直近の「9,000万円前後」という水準は、特定の年だけの偏りではなく、複数年のまとまったデータでも裏付けられていると言えます。

木村相談者

1年だけじゃなく3年通しでも同じくらいの数字なら、けっこう安心して見られますね。

山川不動産の専門家

そこは次の取引件数のところで詳しく見ていきましょう。件数がしっかりあるかどうかで、この中央値の見方も変わってきます。

木村相談者

そういえば、この数字って将来こうなりそうっていう予測が混ざってたりしないんですよね？

山川不動産の専門家

混ざっていません。ここまでの数字は、すべて過去に実際に成約した取引価格を集計したものです。将来の価格を予測するモデルの計算結果ではありませんし、今売り出し中の物件が「いくらで売りたいか」という希望価格でもありません。売り出し価格は成約価格より高めに設定されることが多いので、そこを混同すると相場を見誤りやすくなります。この記事で扱っているのは、あくまで実際に取引が成立した金額だけです。

木村相談者

予測でも希望価格でもなく、実際に売れた金額なんですね。それなら安心して見られます。

年間の取引件数を見る

山川不動産の専門家

世田谷区の中古戸建ての年間成約件数はこちらです。

年	成約件数
2017年	529件
2018年	530件
2019年	476件
2020年	583件
2021年	606件
2022年	491件
2023年	417件
2024年	442件

木村相談者

500件前後で、けっこう毎年動いてますね。

山川不動産の専門家

はい、2024年は442件でした。世田谷区は東京23区の中でも人口・世帯数が多い区なので、戸建ての取引自体が年間400〜600件台とまとまった数あります。これだけ件数があると、さっきの中央値も一部の特殊な取引に引っ張られにくく、区全体の相場として見やすい数字になります。

木村相談者

件数が多いから信頼できる、ってことですね。

山川不動産の専門家

そうです。件数が少ない自治体だと、たまたま高い物件・安い物件が数件出ただけで中央値が大きく動いてしまうことがあります。世田谷区はそういう心配が比較的小さいエリアです。

木村相談者

分かりました。じゃあこの9,100万円って、東京の中でも高い方なんですか？他の区と比べるとどうなんでしょう。

山川不動産の専門家

いいところに気づきましたね。次は世田谷区が全国・都内でどのくらいの位置にいるかを見てみましょう。

全国・都内での位置づけ

木村相談者

お願いします。うちの区って高いのか普通なのか、正直分かってなくて。

山川不動産の専門家

中古戸建てのデータが十分にある全国691市区町村の中で、世田谷区の中央値9,100万円は全国6位です。東京都内48市区町村の中でも都内5位です。

木村相談者

全国6位!? そんなに高いんですね。

山川不動産の専門家

はい、かなり上位です。参考までに、全国で価格データが十分ある市区町村の中央値を単純平均すると約4,000万円なので、世田谷区はその約2.3倍の水準になります。東京都内だけで平均をとっても約5,400万円なので、都内平均と比べても約1.7倍です。

木村相談者

へえ、都内の中でもかなり高い方なんですね。上昇のスピードはどうなんですか？

山川不動産の専門家

8年間の上昇率（+30.0%）で見ると、上昇率が計測できる全国179市区町村の中で全国20位、都内35市区町村の中では都内6位です。価格の水準が高いだけでなく、上昇率も全国的に見て高い方に入ります。

木村相談者

こういう順位って、他の不動産サイトでも見れるものなんですか？

山川不動産の専門家

実は、世田谷区の相場を扱っているサイトをいくつか見ても、駅からの距離や坪単価で近隣区と比べているものはあっても、「全国○位」「都内○位」という具体的な順位まで数字で示しているところはほとんど見当たりません。この記事では、価格データが十分にある全国691市区町村・都内48市区町村という母集団の中で世田谷区がどの位置にあるかを順位という形で出しているので、感覚的な「高い/安い」ではなく、客観的な位置づけとして確認できるのが特徴です。

木村相談者

水準も上がり方も両方高いってことですね。近くの区と比べるとどうなんですか？

山川不動産の専門家

隣接する区だと、目黒区は中央値1億1,000万円・8年で+34.1%、大田区は中央値6,200万円・8年で+17.0%です。同じ23区内でも区によって水準も上昇率もかなり違うので、世田谷区は目黒区ほどではないものの、大田区より高い水準・高い上昇率という位置づけになります。

木村相談者

区によってこんなに違うんですね。じゃあ結局、うちは今売った方がいいってことですか？

山川不動産の専門家

そこは慎重にお話ししたいところです。次の章でまとめて整理しましょう。

「売り時」をどう考えるか

山川不動産の専門家

ここまでの事実として、世田谷区の中古戸建ては全国的に見ても高い水準にあり、8年間で緩やかに上昇してきました。これは間違いなく事実です。ただ、これがそのまま「今すぐ売るべき」という結論にはなりません。

木村相談者

どうしてですか？数字だけ見たら、上がってるうちに売った方がいいのかなって思っちゃうんですけど。

山川不動産の専門家

価格が上がっているのは区全体の傾向であって、個別の物件がその通りに動くとは限らないからです。売却のタイミングは、住み替え先の都合、お子さんの学校、ご家族の事情など、価格の動き以外の要素の方が大きいことが多いです。山川がお伝えできるのは相場という「材料」までで、売るかどうかの判断はご自身の事情に合わせて決めていただくのが一番です。

木村相談者

他の不動産サイトだと、けっこう査定フォームがすぐ出てきて、早く申し込んだ方がいいのかなって気持ちになることが多い気がします。

山川不動産の専門家

そう感じる方は多いと思います。ただこの記事では、相場の事実と、査定を受けるかどうかの判断をあえて分けています。査定はこの後の章でご案内しますが、それはあくまで選択肢の一つで、今すぐ申し込むことを勧める趣旨ではありません。事実と判断を分けて考えていただくのが、この記事の基本的な立場です。

木村相談者

なるほど。参考にはするけど、決めるのは自分次第ってことですね。

山川不動産の専門家

そういうことです。ここまでで区全体の相場感はつかめたと思うので、次は実際に自分の家がいくらになるか、具体的な数字を知る流れを見てみましょう。

相場を調べたら次にやること

木村相談者

相場は分かりました。次に何をすればいいですか？

山川不動産の専門家

区全体の相場が分かったら、次は自分の家がその中でどのあたりに位置するかを知る段階です。一般的な流れをまとめました。

1. 1相場を確認する — ここまで見た区全体の中央値・件数の推移で、大まかな水準感をつかみます。
2. 2複数社に査定を依頼する — 不動産一括査定サービスを使うと、1回の入力で複数の不動産会社から査定額を受け取れます。会社によって査定額に差が出ることも珍しくありません。
3. 3査定額と相場を照らし合わせる — 受け取った査定額が、この記事で見た区全体の相場（中央値・幅）とどう違うかを確認します。
4. 4売るかどうかを判断する — 査定額が分かった上で、住み替えのタイミングやご家族の事情と合わせて、売るかどうかをご自身で判断します。査定を受けたからといって必ず売却する必要はありません。

木村相談者

査定を受けたからって、絶対売らないといけないわけじゃないんですね。

山川不動産の専門家

はい、そこは重要な点です。査定はあくまで情報収集で、売却の意思決定とは別のものと考えてください。

基本情報まとめ

山川不動産の専門家

ここまでの内容を表にまとめました。

項目	内容
対象エリア	東京都世田谷区
対象物件種別	中古戸建て（土地付き）
対象データ期間	2017年〜2024年
データ出典	国交省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報）
2024年 中央値	9,100万円
2024年 成約件数	442件

木村相談者

出典もはっきりしてるのは安心しますね。

山川不動産の専門家

公的データだけを使っているので、特定の不動産会社の営業目的の数字ではありません。その分、中立に見ていただけると思います。

近隣区の相場もあわせてチェック

木村相談者

他の区の相場も気になってきました。

山川不動産の専門家

近隣区の記事もありますので、比較しながら見てみてください。

区	記事
目黒区	目黒区の中古戸建て相場
大田区	大田区の中古戸建て相場

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか聞いてもいいですか？

山川不動産の専門家

もちろんです。

木村相談者

世田谷区の中古戸建ての相場はいくらですか？

山川不動産の専門家

2024年のデータでは中央値9,100万円です。ただし取引ごとの幅が大きく、下から25%の位置で6,925万円、上から25%の位置で1億3,000万円となっているので、目安の一つとして見てください。

木村相談者

今後も価格は上がり続けますか？

山川不動産の専門家

そこは山川にも断定できません。2017年から2024年にかけては約30%上昇していますが、これは過去のデータであって将来を保証するものではないです。判断材料の一つとして参考にしていただく、というのが正確なところです。

木村相談者

エリアによって価格差はありますか？

山川不動産の専門家

この記事のデータは世田谷区全体を集計したもので、区内の駅・町丁目ごとの価格差までは分かりません。区内でも駅からの距離や土地の広さで差が出るはずなので、具体的な立地の価格を知りたい場合は、次の章でお伝えする査定サービスで個別に確認するのがおすすめです。

木村相談者

査定は必ず受けないといけませんか？

山川不動産の専門家

いいえ、義務ではありません。この記事の相場感だけで十分という方は、査定を受けなくても問題ありません。実際の金額まで知りたくなったときの選択肢として考えてください。

実際の査定額を確認する

山川不動産の専門家

ここまでで世田谷区の中古戸建て相場の全体像はつかめたと思います。ご自身の家の具体的な金額が気になったら、次は実際の査定額を確認するのも一つの手です。

木村相談者

さっきの一括査定を使ってみようかな。

山川不動産の専門家

複数の不動産会社に一度で査定依頼できるサービスがいくつかあります。会社ごとに得意なエリア・物件タイプが違うので、比較のために複数社に依頼することをおすすめします。

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木村相談者

ありがとうございました、だいぶイメージがつかめました。

山川不動産の専門家

よかったです。相場は変わっていくものなので、また気になったときに数字を確認してみてください。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。

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