木村相談者
山川さん、豊島区に古い一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。ネットで「相場」を調べると、サイトによって金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それ、豊島区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。豊島区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
豊島区の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 5,850万円 | 98件 |
| 2018年 | 5,800万円 | 91件 |
| 2019年 | 5,800万円 | 96件 |
| 2020年 | 6,200万円 | 120件 |
| 2021年 | 6,600万円 | 148件 |
| 2022年 | 7,200万円 | 95件 |
| 2023年 | 7,050万円 | 100件 |
| 2024年 | 8,000万円 | 102件 |
木村相談者
2017年から2019年までは5,800万円前後で落ち着いてたのに、2020年から少しずつ上がって、2024年は8,000万円まで来てるんですね。ずっと右肩上がりに見えます。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この8年だけを見て「一貫して上昇している」と言い切ることはできません。2017年から2019年は5,800万円前後の横ばい、2020年以降は6,200万円から8,000万円まで水準が切り上がってきていますが、2022年の7,200万円から2023年は7,050万円へ一度下がってもいます。なぜ年によってこれだけ動くのか、次のセクションで確認しましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。売り出し中の物件の価格から相場を推定しているところもあれば、成約データをもとにしつつ自社の算出方法で加工した推定値を「相場」として載せているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅が大きい理由とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値8,000万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が5,550万円、上から4分の1(p75)が1億1,000万円です。中央値8,000万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
5,550万から1億1,000万って、2倍近い開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。豊島区は池袋を中心に地価水準そのものが場所によって差があるエリアなので、なおさら幅が広がります。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は297件、中央値は7,400万円になります。単年(8,000万円)とプール(7,400万円)の差は、無視できる差ではありません。
木村相談者
単年とプールで差があるってことは、去年の8,000万は多少高めの年だったりするんですか?
山川不動産の専門家
その可能性はあります。2024年単年の相対信頼区間の幅は27.5%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を上回っています。年間102件、3年プールでも297件という取引件数自体は決して少なくないので、これは「取引が少ないから分からない」というより、物件ごとの価格差そのものが大きいために単年のブレが基準を超えてしまっている、というのが実態です。
木村相談者
件数はそこそこあるのに、それでも断定できないんですか?
山川不動産の専門家
ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。豊島区は年によって高めの物件・安めの物件のどちらが多く取引されるかで中央値そのものが動きやすく、単年の数字だけで「上昇傾向」「下降傾向」と言い切るのは基準に対して足りない状態です。なので、この記事では直近3年をプールした7,400万円を現時点の相場水準として扱い、単年の上げ下げをトレンドとしては断定していません。次のセクションで、この価格が全国や都内でどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
豊島区の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、豊島区はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、豊島区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている街だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は豊島区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで豊島区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、豊島区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 豊島区の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古戸建て中央値 | 11位/48市区町村(上位) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 12位/691市区町村(上位) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約1.85倍の水準 |
木村相談者
都内11位、全国だと12位、かなり上のほうなんですね。
山川不動産の専門家
都内・全国ともに上位に位置する水準です。ただ、あとで比べるように、新宿区や文京区といった隣接区と比べると突出しているわけではありません。近隣の区とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 文京区 | 1億円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 新宿区 | 8,100万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 豊島区 | 7,400万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 中野区 | 7,000万円(2024年) | 取引データは十分(196件) |
| 板橋区 | 5,800万円(2024年) | 取引データは十分(230件) |
| 北区 | 5,650万円(2024年) | 取引データは十分(158件) |
木村相談者
文京区や新宿区とはそこまで離れてないですけど、板橋区や北区とは2,000万円くらい差がありますね。
山川不動産の専門家
ええ、この6区の中では文京区・新宿区・豊島区が都心寄りでやや高い水準、板橋区・北区は少し離れて価格が下がる傾向です。中野区はちょうど間に位置します。ただしこの6区のうち、単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にあるのは中野区・板橋区・北区の3区で、文京区・新宿区・豊島区はいずれも物件ごとの価格差の大きさから、直近3年をまとめた参考値として載せています。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準が高いだけじゃなくて、方向を断定しにくいという点でも豊島区は新宿区・文京区と近い立場なんですね。
豊島区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は高いけど方向は分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
豊島区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
豊島区の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2017年から2019年は5,800万円前後で横ばい、2020年以降は6,200万円台から8,000万円まで水準が切り上がってきているが、2023年に一度7,050万円へ下がってもいる。相対信頼区間幅も27.5%と基準を超える。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は7,400万円で、これが現時点での相場観に近い。
- 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は5,550万〜1億1,000万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数千万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、豊島区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「都内で上位だから急ごう」でも「もう少し待とう」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「都内で上位だから今すぐ」でも「まだ上がるかもしれないから待とう」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値7,400万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都豊島区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 102件(3年プールでは297件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
豊島区の相場は都内・全国ともに上位で、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。豊島区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
豊島区の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は7,400万円です。ただし2024年単年では8,000万円、価格帯は5,550万円〜1億1,000万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
豊島区は単年の相対信頼区間幅が27.5%と基準(25%以下)を超えているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年から2019年は5,800万円前後で横ばい、2020年以降は水準が切り上がってきていますが、2023年に一度下がる場面もありました。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、豊島区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところもあれば、公示地価の伸び率をもとに強気の上昇率を打ち出しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で豊島区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。