木村
木村相談者
山川さん、荒川区に一戸建てがあるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。周りに相談しても「上がってる」「いや下がってる」と人によって言うことが違って、正直よく分からないんです。
山川
山川不動産の専門家
それ、荒川区に限らずよくある話です。感覚や噂ではなく、国交省が公開している実際の成約価格を見て、まず今の位置を数字で確認しましょう。
木村
木村相談者
数字で確認できるんですね、それは助かります。
山川
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。荒川区で実際に取引された中古戸建て(宅地(土地と建物))の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

荒川区の中古戸建て価格はどう動いてきたか

荒川区の中古戸建て中央値の推移(2017年〜2024年)
荒川区の中古戸建て中央値の推移(2017年〜2024年)
山川
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
年中古戸建て中央値取引件数
2017年4,600万円77件
2018年4,500万円92件
2019年4,400万円84件
2020年4,500万円127件
2021年4,700万円120件
2022年5,500万円73件
2023年5,000万円78件
2024年5,550万円90件
木村
木村相談者
2017年から2020年まではだいたい4,400万〜4,600万円で横ばいだったのに、2021年から一段上がって、2022年に5,500万円、2023年はちょっと下がって、2024年でまた5,550万円まで戻ってますね。
山川
山川不動産の専門家
その通りです。2017年から2020年までは横ばいで推移していましたが、2021年を境に水準が切り上がり、2022年以降は5,000万円台で推移しています。8年間で見ると+20.7%の上昇、直近の2023年から2024年の1年間だけでも+11.0%上昇しています。年ごとに山あり谷ありですが、長期では上昇傾向にあると言えます。次のセクションで、この数字がどういう性質のものか見ていきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川
山川不動産の専門家
サイトによって違います。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところもあれば、成約データをもとに自社の算出方法で加工した推定値を載せているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川
山川不動産の専門家
ええ。ただ中央値だけでは実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できる水準かを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村
木村相談者
2024年の中央値5,550万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が4,125万円、上から4分の1が7,150万円です。中央値5,550万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村
木村相談者
4,125万から7,150万って、けっこう幅がありますね。
山川
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。荒川区の2024年単年の相対信頼区間の幅は21.6%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)の範囲内に収まっています。年間90件という取引件数もあり、単年の数字をもとに上昇・下降の方向を判断できる水準です。
木村
木村相談者
基準の範囲内ということは、「上がっている」と言い切っても大丈夫なんですね。
山川
山川不動産の専門家
ええ、荒川区についてはそう判断できます。2017年からの推移と、この信頼区間の幅を踏まえて、荒川区の中古戸建ては長期的に上昇傾向にあるとお伝えできます。ただし年によって上下があるのも事実なので、直近1年だけを見て判断しないことが大切です。相場の水準がつかめたところで、次は将来人口の話と、全国・都内での位置づけを見ていきましょう。

荒川区の将来人口の見通しについて

木村
木村相談者
人口が減ると価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、荒川区はどうなんですか?
山川
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、荒川区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている街だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は荒川区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで荒川区はどのくらいの水準か

周辺エリアの中古戸建て中央値の比較(2024年ほか)
周辺エリアの中古戸建て中央値の比較(2024年ほか)
山川
山川不動産の専門家
次に、荒川区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
比較軸荒川区の位置
東京都内の中古戸建て中央値23位/48市区町村(中位よりやや上)
全国の中古戸建て中央値31位/691市区町村(上位圏)
全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均)との比較全国平均 約4,000.6万円に対して約1.39倍の水準
上昇率の都内順位18位/35市区町村(取引データが十分な区分のみ)
木村
木村相談者
都内23位、全国だと31位、けっこう高い方なんですね。
山川
山川不動産の専門家
全国的に見ると上位圏に入る水準です。ただ、これは荒川区が突出して特殊というより、全国691市区町村の中で成約価格の水準そのものが高い都市部が上位に集まりやすい、という構造もあります。近隣の区とも並べてみましょう。
市区町村中古戸建て中央値データの扱い
文京区1億円(直近3年)参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため)
台東区8,500万円(直近3年)参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため)
北区5,650万円(2024年)取引データは十分(158件)
荒川区5,550万円(2024年)取引データは十分(90件)
墨田区5,300万円(2024年)取引データは十分(119件)
足立区4,300万円(2024年)取引データは十分(495件)
木村
木村相談者
文京区や台東区より低いですけど、北区とはほぼ同水準、墨田区・足立区よりは高いんですね。
山川
山川不動産の専門家
ええ、そう見えます。ただ文京区・台東区の2区は物件ごとの価格の幅が大きく単年の方向を断定できない区分のため、直近3年をまとめた参考値として載せています。北区・墨田区・足立区・荒川区の4区は取引件数が90件〜495件と厚く、単年の上げ下げを断定できる区分にあります。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

荒川区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか

木村
木村相談者
水準は高め、長期では上がってきている……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川
山川不動産の専門家
荒川区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
荒川区の戸建て・売り時を考える3つの材料
  1. 1長期では上昇傾向、ただし年による振れ幅もある — 2017年から2020年は4,400万〜4,600万円で横ばいだったが、2021年以降は水準が切り上がり、2022年に5,500万円、2023年は5,000万円へ一度下げた後、2024年に5,550万円まで戻っている。8年間で+20.7%、直近1年で+11.0%の上昇。相対信頼区間幅21.6%は基準内で、方向として上昇傾向と判断できる。
  2. 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は4,125万〜7,150万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
  3. 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、荒川区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村
木村相談者
「上位圏だから急いで売れ」でも「まだ上がるから待て」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川
山川不動産の専門家
「上位圏・上昇傾向だから今すぐ」でも「もっと上がるから待つべき」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
  1. 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
  2. 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(2024年5,550万円前後、価格帯4,125万〜7,150万円)と照らし合わせる
  3. 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

項目内容
対象エリア東京都荒川区
対象種別中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ)
データ期間2017年〜2024年(成約価格ベース)
出典国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)
集計方法年別中央値・四分位
データの十分性取引データは十分(2024年単年の相対信頼区間幅21.6%、基準25%以下の範囲内)
2024年取引件数90件
木村
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川
山川不動産の専門家
荒川区の相場は全国・都内ともに上位圏で、長期的には上昇傾向という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川
山川不動産の専門家
どうぞ。荒川区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村
木村相談者
荒川区の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川
山川不動産の専門家
2024年単年の中央値は5,550万円です。価格帯は4,125万円〜7,150万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。
木村
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川
山川不動産の専門家
荒川区は2024年単年の相対信頼区間幅が21.6%で基準(25%以下)の範囲内にあり、2017年からの推移と合わせて長期的には上昇傾向と判断できます。8年間で+20.7%、直近1年では+11.0%上昇しています。ただし2019年や2023年のように前年より下がった年もあり、一直線に上がってきたわけではありません。
木村
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、荒川区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。半年単位の短い期間で動向を出しているところや、売り出し中の物件価格から相場を推定しているところ、AIによる将来予測を加えているところもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分、年別にそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。
木村
木村相談者
将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。
山川
山川不動産の専門家
現時点で荒川区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村
木村相談者
査定は無料ですか?
山川
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。