木村
木村相談者
山川さん、江戸川区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。不動産の広告とか見ても、査定額なのか相場なのかよく分からない数字ばかりで、正直どこを見ればいいのか分からないんです。
山川
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。広告の価格は「売り出し希望価格」であって、実際に売れた金額とは違うことが多いんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを見て、江戸川区の一戸建てが今どのくらいの水準にあるのか、数字で確認していきましょう。
木村
木村相談者
えっ、成約データって実際に売れた金額が分かるんですか。それはありがたいです。
山川
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。江戸川区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

江戸川区の中古戸建て価格はどう動いてきたか

江戸川区の中古戸建て中央値の推移(2017年〜2024年)
江戸川区の中古戸建て中央値の推移(2017年〜2024年)
山川
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均よりも実勢に近い指標として使われます。
年中古戸建て中央値取引件数
2017年4,100万円393件
2018年4,000万円376件
2019年4,000万円379件
2020年4,450万円458件
2021年4,500万円433件
2022年4,600万円363件
2023年4,900万円349件
2024年4,800万円368件
木村
木村相談者
2019年までは4,000万円前後で落ち着いてたのに、2020年からじわじわ上がって、2023年の4,900万円がピークなんですね。2024年はちょっと下がってる。
山川
山川不動産の専門家
よく見ていただきました。2017年から2024年の8年間で見ると+17.1%の上昇です。ただ直近1年(2023年→2024年)は-2.0%と、2023年のピークからは少し落ち着いた形になっています。2019年までの横ばいから、2020年以降は右肩上がりが続き、2023年で頭打ちになった、という動きです。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川
山川不動産の専門家
そこが重要なポイントです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村
木村相談者
一括査定サイトとかで見る「相場」とは違うものなんですか?
山川
山川不動産の専門家
サイトによって算出方法が違います。国交省のデータをもとに、独自の計算式で価格を再算出して紹介しているサイトもありますし、直近の四半期だけを切り取って紹介しているケースもあります。それはそれで参考にはなりますが、市区全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自に加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字ってことですね。それなら信頼できます。
山川
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できる水準なのかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村
木村相談者
2024年の中央値4,800万っていうのは、みんなその金額くらいで売れてるってことですか?
山川
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が3,400万円、上から4分の1が6,000万円です。
木村
木村相談者
3,400万から6,000万まで、けっこう開きがありますね。
山川
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は10.4%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。
木村
木村相談者
10.4%ってことは、かなり信頼できる数字なんですか?
山川
山川不動産の専門家
そうですね。2024年単年だけで368件、さらに2022年から2024年の3年分をプールすると1,080件という取引の厚みがあります。プール中央値も4,800万円で、単年の中央値と一致しています。件数が多く、単年とプールの数字もそろっているので、8年で+17.1%・直近1年で-2.0%という数字は、たまたまの振れではなく実態に近い動きとして扱えます。
山川
山川不動産の専門家
相場の水準と信頼度がつかめたところで、江戸川区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

江戸川区の将来人口の見通しについて

木村
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、江戸川区はどうなんですか?
山川
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、江戸川区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている区だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は江戸川区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで江戸川区はどのくらいの水準か

周辺エリアの中古戸建て中央値の比較(2024年)
周辺エリアの中古戸建て中央値の比較(2024年)
山川
山川不動産の専門家
次に、江戸川区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。1つ先にお伝えしておくと、これから出す4つの順位は、比べる相手の顔ぶれ(母数)が少し違います。価格水準の順位は記事化している区市町村(相場を示せるだけの取引がある区市町村)全体が母数で、上昇率の順位はそのうち年ごとの傾向を安定して語れる区市町村に絞った母数です。
比較軸江戸川区の位置
東京都内の中古戸建て中央値30位/48区市町村(中位の水準)
全国の中古戸建て中央値51位/691市区町村(上位寄りの水準)
8年上昇率の都内順位23位/35区市町村(中位からやや下)
8年上昇率の全国順位82位/179市区町村
全国平均(価格水準を比べられる区市町村の中央値の単純平均)との比較全国平均 約2,590.2万円に対して約1.85倍の水準
木村
木村相談者
全国だと51位でかなり上のほうなのに、都内だと30位で中くらいなんですね。東京の中では特別高いってわけじゃないんだ。
山川
山川不動産の専門家
そういうことです。江戸川区の水準は全国的には上位寄りですが、地価の高い東京都内で比べると中位になります。上昇率で見ると、8年上昇率は都内35区市町村中23位と、こちらもやや下位寄りです。近隣の区とも並べてみましょう。
市区町村中古戸建て中央値8年上昇率直近1年
江戸川区4,800万円+17.1%-2.0%
葛飾区4,500万円+18.4%+2.3%
足立区4,300万円+19.4%0.0%
墨田区5,300万円+23.3%-3.6%
木村
木村相談者
価格は江戸川区が真ん中くらいで、上昇率だと一番低いんですね。
山川
山川不動産の専門家
ええ、価格水準は葛飾区・足立区より高く墨田区より低い中間的な位置ですが、8年上昇率(+17.1%)はこの4区の中で最も緩やかです。さらに直近1年を見ると、葛飾区+2.3%・足立区0.0%に対し、江戸川区は墨田区(-3.6%)と並んでマイナスに転じています。ちなみに隣接する江東区は中央値6,000万円台とこの中でも高めの水準ですが、物件ごとの価格の幅が大きい区分のため参考値として見てください。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村
木村相談者
8年では上がってるけど、直近だけ見るとマイナス……これってもう下がり始めてるってことですか?
山川
山川不動産の専門家
そこはまだ判断が難しいところです。次のセクションで、この数字をどう「売り時の判断」につなげるか、整理してお話ししましょう。

江戸川区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか

木村
木村相談者
直近1年でマイナスになってるなら、もう売り時は過ぎちゃったんですか?
山川
山川不動産の専門家
江戸川区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
江戸川区の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
  1. 18年で+17.1%の上昇、ただし2023年をピークに2024年は-2.0%の調整 — 2017年の4,100万円から2024年の4,800万円まで長期では上昇しているが、直近1年だけ見ると近隣の墨田区と並んでマイナスに転じている。
  2. 2データの信頼度はかなり高い — 2024年単年の相対信頼区間幅は10.4%、年間368件・3年プールで1,080件と取引が厚く、単年とプールの中央値も一致している。数字自体のブレは小さい。
  3. 3全国では上位寄り、都内では中位という二面性 — 全国691市区町村中51位だが東京都内48区市町村では30位。どの母集団と比べるかで見え方が変わる点は踏まえておきたい。
木村
木村相談者
「もう下がり始めた」でも「まだまだ上がる」でもなく、材料を分けて見る、ってことですね。
山川
山川不動産の専門家
そのとおりです。市区全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
  1. 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた区全体の中央値・8年と直近1年の変化率・都内や全国との比較を頭に入れておく。
  2. 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
  3. 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値4,800万円や 3,400万〜6,000万円のどのあたりに位置するかを確認する。
  4. 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

項目内容
対象エリア東京都江戸川区
対象種別中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅)
データ期間2017年〜2024年(成約価格ベース)
出典国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)
集計方法年別中央値・四分位、2022〜2024年の3年プール
データの十分性取引データはかなり厚い(単年の相対信頼区間幅10.4%、25%以下)
2024年取引件数368件(3年プールでは1,080件)
将来人口データ現時点で未収集(データ整備後に追記予定)
木村
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川
山川不動産の専門家
江戸川区の相場は8年間で17.1%上昇、直近1年は-2.0%という状況です。取引データはかなり厚く信頼度も高いので、この数字自体は実態に近いものとして扱えます。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川
山川不動産の専門家
どうぞ。江戸川区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自に再算出した推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村
木村相談者
江戸川区の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は4,800万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは3,400万円〜6,000万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでも中央値は同じく4,800万円です。
木村
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で17.1%上昇していますが、2023年の4,900万円をピークに直近1年(2023年→2024年)は-2.0%とやや下がりました。長期では上昇、直近は小幅な調整、という状況です。
木村
木村相談者
近隣の区と比べて、江戸川区の上昇率が低めなのはなぜですか?
山川
山川不動産の専門家
近隣の足立区(+19.4%)や墨田区(+23.3%)、葛飾区(+18.4%)と比べると、江戸川区(+17.1%)の8年上昇率は最も緩やかです。理由を単純な一つの要因に絞ることはできませんが、もともとの価格水準や取引された物件の内訳の違いが影響していると考えられます。直近1年で見ても、江戸川区は墨田区と並んでマイナスに転じています。
木村
木村相談者
この価格データはどれくらい信頼できるんですか?
山川
山川不動産の専門家
2024年単年の相対信頼区間の幅は10.4%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。年間368件、3年プールで1,080件という取引件数の厚みもあり、単年とプールの中央値が一致している点からも、比較的安定した数字だと考えられます。
木村
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川
山川不動産の専門家
現時点で江戸川区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村
木村相談者
査定は無料ですか?
山川
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。