木村相談者
山川さん、府中市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。近所の不動産屋さんの看板とか見てると「今が売り時」って書いてあったりするんですけど、あれって本当なんですかね。
山川不動産の専門家
そのあたり、看板やチラシだけだと判断材料としては心もとないですよね。今日は国交省が公開している実際の成約価格を使って、府中市の一戸建てが今どういう位置にいるのか、感覚ではなく数字で見ていきましょう。
木村相談者
えっ、府中市だけの実際の取引データってちゃんと見られるものなんですか?
山川不動産の専門家
見られます。不動産情報ライブラリという国交省のデータベースで、府中市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べられます。
府中市の中古戸建て、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これが8年間の価格推移です。中央値は、安い物件と高い物件を並べたときのちょうど真ん中の価格で、平均値より実勢に近い指標として使われます。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 4,200万円 | 153件 |
| 2018年 | 4,200万円 | 165件 |
| 2019年 | 4,100万円 | 173件 |
| 2020年 | 4,200万円 | 214件 |
| 2021年 | 4,400万円 | 219件 |
| 2022年 | 4,900万円 | 136件 |
| 2023年 | 4,800万円 | 131件 |
| 2024年 | 4,900万円 | 152件 |
木村相談者
2020年くらいまでは4,100万〜4,200万で落ち着いてたのに、2021年以降で一段上がってますね。
山川不動産の専門家
よく見てくれました。2017年から2024年の8年間で+16.7%の上昇です。ただ内訳を見ると、2017〜2020年は4,100万〜4,200万円でほぼ横ばい、2021年から2022年にかけて4,400万円から4,900万円へ動き、そこから2024年まで4,800万〜4,900万円のレンジで落ち着いています。直近1年(2023年→2024年)は+2.1%で、8年間の上昇の勢いに比べるとかなり緩やかです。この数字がどれくらい信頼できるかは、あとで詳しく見ていきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの4,900万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っていて、売主の希望額や広告の掲載価格とは別物です。
木村相談者
一括査定サイトとかで見る「相場」とはどう違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって集計の仕方が違います。直近半年と前の半年を比べて動向を紹介しているサイトもあれば、独自の推定ロジックで価格を算出しているサイトもあります。それはそれで参考になりますが、市全体の取引の分布そのものとは性質が異なります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べたものです。
木村相談者
推定でも希望額でもなく、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら安心して見られます。
山川不動産の専門家
ええ。ただ中央値だけを見ていると、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できる水準なのかを確認しましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値4,900万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解されやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が4,200万円、上から4分の1(p75)が5,900万円です。
木村相談者
4,200万から5,900万まで、けっこう開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかを確認しておきたいと思います。2024年単年の相対信頼区間の幅は14.3%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をかなり下回っています。
木村相談者
その基準に対して余裕があるってことですか?
山川不動産の専門家
そうです。しかも府中市の場合、2022〜2024年の3年分をプールした中央値も4,900万円で、2024年単年の中央値とぴったり一致しています。プールすると値がずれる市区もある中で、これは単年の数字がたまたま特殊だったわけではなく、直近3年間で相場が安定していることを示す材料です。
木村相談者
なるほど、単年の数字だけ見て早合点しなくていいってことですね。
山川不動産の専門家
相場の水準と信頼度がつかめたところで、府中市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はまだお伝えできる状態ではありません。
府中市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、府中市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、府中市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている街だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、駅からの距離といった他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話です。相場の水準がつかめたところで、次は府中市が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで府中市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、府中市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 府中市の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古戸建て中央値 | 28位/48市区町村(中間よりやや下の水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 46位/691市区町村(上位寄りの水準) |
| 8年上昇率の都内順位 | 26位/35市区町村(取引データが十分な区分内) |
| 8年上昇率の全国順位 | 87位/179市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約1.22倍の水準 |
木村相談者
全国だと46位で上位寄りなのに、都内だと28位で真ん中より少し下なんですね。なんかねじれてません?
山川不動産の専門家
いいところに気づきましたね。府中市は全国で見れば戸建て価格が高いエリアの一つですが、地価水準そのものが高い東京都内で見るとちょうど中間あたりになる、ということです。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 府中市 | 4,900万円 | +16.7% | +2.1% |
| 立川市 | 4,500万円 | +28.6% | 0.0% |
| 調布市 | 5,600万円 | +14.3% | 0.0% |
| 小金井市 | 5,900万円 | +22.9% | +0.9% |
| 国分寺市 | 6,000万円 | +36.4% | -4.8% |
木村相談者
府中市は5市の中で価格自体は立川市の次に低いんですね。でも直近1年だけ見ると、府中市が一番伸びてる?
山川不動産の専門家
そうなんです。価格水準は調布市・小金井市・国分寺市より低めですが、直近1年(+2.1%)は今回並べた5市の中で最も高い伸びです。国分寺市は8年では+36.4%と最も伸びていますが、直近1年は-4.8%とマイナスに転じています。立川市と調布市も直近1年は0.0%で横ばいでした。8年間の水準では府中市はおとなしめですが、直近の動きだけ見ると悪くない、という状況です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
8年で見ると中くらい、直近1年だけ見ると一番元気……この差、どう捉えればいいですか?
山川不動産の専門家
どちらも事実ですが、どちらか一方だけを根拠にしないのがポイントです。位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
府中市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
直近1年で近隣5市の中で一番伸びてるなら、これって今すぐ売ったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
府中市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
府中市の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年で緩やかに上昇、2021年以降は4,800万〜4,900万円のレンジで安定 — 2017年の4,200万円から2024年の4,900万円まで、8年で16.7%上昇。2021年以降は4,400万円→4,900万円で動いたあと、2022〜2024年は4,800万〜4,900万円のレンジに収まっている。
- 2単年とプールの中央値が一致し、データの信頼度は近隣の中でも高い水準 — 2024年単年の相対信頼区間幅は14.3%で基準(25%以下)を大きく下回り、3年プール(419件)の中央値も単年と同じ4,900万円。特殊な年だった可能性は低い。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、府中市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「伸びてるから急げ」でも「都内順位が真ん中だから待て」でもなく、材料をいくつか並べて自分で判断する感じですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話で、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・8年と直近1年の変化率・都内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値4,900万円やp25〜p75の4,200万〜5,900万円のレンジからどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都府中市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅14.3%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 152件(3年プールでは419件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
府中市の相場は8年間で16.7%上昇、直近1年は+2.1%という状況で、単年とプールの数字が一致するくらい安定しています。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。府中市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や短期間だけの推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
府中市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は4,900万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは4,200万円〜5,900万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでも中央値は同じ4,900万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で16.7%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+2.1%とわずかに上がっています。2021年以降は4,800万〜4,900万円のレンジで安定していて、単年とプールの中央値が一致しているのも府中市の特徴です。
木村相談者
近隣の市と比べて、府中市の価格が低めなのはなぜですか?
山川不動産の専門家
今回並べた立川市・調布市・小金井市・国分寺市と比べると、府中市(4,900万円)は立川市(4,500万円)に次いで低い水準です。理由を一つに絞るのは難しいですが、駅からの距離や取引された物件の内訳の違いが影響していると考えられます。一方で直近1年の伸び(+2.1%)は、この5市の中では最も大きい値です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、府中市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。直近半年と前の半年だけを比べて動向を紹介しているサイトや、独自の推定方法で価格を算出しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な動きだけに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で府中市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。