木村
木村相談者
山川さん、調布市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか、迷っていて。ネットで相場を調べると、サイトによって金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。
山川
山川不動産の専門家
それ、調布市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何のデータを、どう集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。調布市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

調布市の中古戸建て価格はどう動いてきたか

調布市の中古戸建て中央値の推移(2017年〜2024年)
調布市の中古戸建て中央値の推移(2017年〜2024年)
山川
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
年中古戸建て中央値取引件数
2017年4,900万円174件
2018年4,900万円189件
2019年4,600万円181件
2020年4,900万円224件
2021年5,200万円241件
2022年5,400万円134件
2023年5,600万円138件
2024年5,600万円130件
木村
木村相談者
2017年から2020年は4,900万円前後で横ばいだったのに、2021年から段々上がって、2023年に5,600万円まで来て、2024年も同じ5,600万円なんですね。
山川
山川不動産の専門家
そうです。2017年比では+14.3%の上昇で、8年かけて4,900万円台から5,600万円台まで動いています。ただし直近1年、つまり2023年から2024年にかけては横ばい(前年比0.0%)です。「ずっと右肩上がり」というより、「2020年までは横ばい、2021年からの3年で段階的に上がり、直近1年は足踏み」という動き方をしています。なぜここで一度落ち着いたように見えるのか、次のセクションで数字の中身を見ていきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川
山川不動産の専門家
サイトによって違います。売り出し中の物件から相場を推定しているところや、建物面積を100平米に揃えて平均を出しているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べたものです。
木村
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村
木村相談者
2024年の中央値5,600万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が4,500万円、上から4分の1が6,500万円です。中央値5,600万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村
木村相談者
4,500万から6,500万って、けっこう幅がありますね。
山川
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、この2024年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。調布市は年間130件前後の取引があり、単年の相対信頼区間の幅は14.3%で、このサイトが「トレンドを提示してよい」とみなす基準(25%以下)を十分に下回っています。つまり2017年からの上昇傾向、直近1年の横ばいという方向は、単年の数字でも十分に語れる水準ということです。
木村
木村相談者
なるほど、件数がしっかりあるから、その分ブレも少ないってことですね。
山川
山川不動産の専門家
そのとおりです。参考までに、2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は402件、中央値は5,500万円になります。単年(5,600万円)とほぼ近い水準で、直近の相場が安定してきていることが分かります。相場感がつかめたところで、次は調布市の将来人口がどうなっているかを見てみましょう。

調布市の将来人口の見通しについて

木村
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、調布市はどうなんですか?
山川
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、調布市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、他のサイトの中には「人口が増えるエリアだから価格が上がりやすい」「人口が減るから下がりやすい」と、人口の増減をそのまま価格の先行きに直結させているところもあります。金利や再開発、駅からの距離、エリアの人気度など他の要因も絡むので、人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話です。このサイトは人口を断定材料としては使いません。相場の水準がつかめたところで、次は調布市が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで調布市はどのくらいの水準か

周辺エリアの中古戸建て中央値の比較(2024年)
周辺エリアの中古戸建て中央値の比較(2024年)
山川
山川不動産の専門家
次に、調布市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
比較軸調布市の位置
東京都内の中古戸建て中央値22位/48市区町村(中位よりやや上)
全国の中古戸建て中央値30位/691市区町村(上位)
全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均)との比較全国平均 約4,000.6万円に対して約1.40倍の水準
8年上昇率(+14.3%)の順位都内28位/35市区町村、全国98位/179市区町村(中位)
木村
木村相談者
全国だと30位で上位なのに、上昇率だと都内28位、全国98位で真ん中くらいなんですね。水準は高いけど、上がり方は特別速いわけじゃない、みたいな。
山川
山川不動産の専門家
いいところに気づきましたね。調布市は「価格の水準」自体は全国的にかなり高い部類ですが、「ここ8年でどれだけ伸びたか」で見ると、都内でも全国でも中位に位置します。近隣の市区とも並べてみましょう。
市区町村中古戸建て中央値(2024年)取引件数(2024年)
世田谷区9,100万円442件
三鷹市6,800万円128件
小金井市5,900万円102件
調布市5,600万円130件
狛江市5,400万円57件
府中市4,900万円152件
木村
木村相談者
この6市区の中だと、調布市は真ん中くらいの水準なんですね。世田谷区とはかなり差がありますけど。
山川
山川不動産の専門家
ええ、この6市区の中では世田谷区が突出して高く、調布市はその次のグループに位置しています。世田谷区・三鷹市・府中市の3市区は既に記事を公開しているので、あわせて相場を比べてみるのもおすすめです。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

調布市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか

木村
木村相談者
水準は高くて、8年で14.3%上がってるけど、直近1年は横ばい……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川
山川不動産の専門家
調布市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
調布市の戸建て・売り時を考える3つの材料
  1. 18年で+14.3%上昇、ただし直近1年は横ばい — 2017年から2020年は4,900万円前後で横ばい、2021年から2023年にかけて5,200万円台から5,600万円台へ段階的に上昇し、2024年は前年と同じ5,600万円だった。単年の相対信頼区間幅は14.3%で基準(25%以下)を十分に下回っており、このトレンドは単年の数字でも語れる水準にある。
  2. 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は4,500万〜6,500万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
  3. 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、調布市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村
木村相談者
「上がってきたから急いで売る」でも「もっと上がるまで待つ」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川
山川不動産の専門家
「価格が上がってきたから今すぐ」でも「もっと待てば上がる」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
  1. 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
  2. 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(2024年中央値5,600万円前後、価格帯4,500万〜6,500万円)と照らし合わせる
  3. 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

項目内容
対象エリア東京都調布市
対象種別中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ)
データ期間2017年〜2024年(成約価格ベース)
出典国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)
集計方法年別中央値・四分位、2022〜2024年の3年プールも参考値として記載
データの十分性取引データは十分(単年でもトレンドの方向を提示)
2024年取引件数130件(3年プールでは402件)
木村
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川
山川不動産の専門家
調布市の相場は全国・都内ともに水準は上位、8年で14.3%上昇したものの直近1年は横ばいという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川
山川不動産の専門家
どうぞ。調布市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村
木村相談者
調布市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川
山川不動産の専門家
2024年の中央値は5,600万円です。価格帯は4,500万円〜6,500万円まで幅があり、2022年から2024年の3年をプールした中央値は5,500万円です。
木村
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川
山川不動産の専門家
2017年から2024年にかけて中央値は+14.3%上昇しています。ただし直近1年(2023年→2024年)は横ばい(前年比0.0%)です。単年の相対信頼区間幅は14.3%と基準(25%以下)を下回っており、この上昇傾向は単年の数字でも語れる水準です。
木村
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、調布市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。独自のAIモデルで将来価格まで予測しているところ、売り出し中の物件を建物面積100平米に揃えて平均を出しているところなど、算出方法はさまざまです。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。
木村
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川
山川不動産の専門家
現時点で調布市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村
木村相談者
査定は無料ですか?
山川
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。