木村相談者
山川さん、日野市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで「相場」を調べると、サイトによって金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それ、日野市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。日野市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
日野市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,700万円 | 163件 |
| 2018年 | 3,800万円 | 214件 |
| 2019年 | 3,600万円 | 167件 |
| 2020年 | 3,500万円 | 186件 |
| 2021年 | 3,900万円 | 213件 |
| 2022年 | 4,200万円 | 151件 |
| 2023年 | 4,000万円 | 142件 |
| 2024年 | 4,000万円 | 123件 |
木村相談者
2019年と2020年に一回下がって、そこから2022年の4,200万まで上がって、また2023年から4,000万で足踏みしてるんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+8.1%の上昇ですが、一本調子の右肩上がりではありません。2019〜2020年に一時下落し、2022年に4,200万円のピークをつけたあと、2023年・2024年は2年連続で4,000万円と横ばいです。直近1年(2023年→2024年)の変化率は0.0%で、ここ2年は動きが止まっている状態と言えます。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。過去半年だけの平均を切り取って動向を語るところや、AIで将来の価格まで予測して見せるところもありますが、それは国交省の成約データそのものとは別の加工が入っています。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも予測でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値4,000万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,900万円、上から4分の1(p75)が4,650万円です。
木村相談者
2,900万から4,650万まで、けっこう開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は17.5%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は416件、中央値は4,100万円で、単年(4,000万円)と大きくは乖離していません。
木村相談者
単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+8.1%、直近2年は横ばい」もかなり信頼できる数字なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。年間123件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も17.5%と基準を下回っているので、日野市は戸建ての取引がまとまってあるエリアで、単年の数字でも方向を語れる水準です。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、日野市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
日野市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、日野市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、日野市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は日野市が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで日野市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、日野市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 日野市の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古戸建て中央値 | 40位/48市区町村(下位寄り) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 103位/691市区町村(上位に近い水準) |
| 8年上昇率の都内順位 | 33位/35市区町村(取引データが十分な区分内・下位寄り) |
| 8年上昇率の全国順位 | 133位/179市区町村(取引データが十分な区分内) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約1.00倍の水準(ほぼ同水準) |
木村相談者
あれ、都内だと40位で下のほうなのに、全国だと103位で上のほうなんですね。なんか矛盾してませんか?
山川不動産の専門家
矛盾ではなく、東京都全体の水準がそもそも高いからです。日野市は都内48市区町村の中では下位寄りの水準ですが、それでも全国691市区町村の中では上位15%程度に入ります。「都内では控えめ、全国で見れば高め」というのが日野市の実際の位置です。全国平均(約4,000.6万円)とはほぼ同水準です。
木村相談者
なるほど。じゃあ上昇率のほうは、都内でも全国でも下のほうなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。日野市の8年上昇率(+8.1%)は、取引データが十分な都内35市区町村の中で33位と、価格水準以上に下位寄りです。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値(2024年) | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 国分寺市 | 6,000万円 | +36.4% |
| 国立市 | 5,700万円 | +39.0% |
| 稲城市 | 5,300万円 | +21.8% |
| 府中市 | 4,900万円 | +16.7% |
| 立川市 | 4,500万円 | +28.6% |
| 昭島市 | 4,100万円 | +13.9% |
| 日野市 | 4,000万円 | +8.1% |
| 八王子市 | 3,200万円 | +6.7% |
木村相談者
この中だと日野市は価格も真ん中より下、上昇率も八王子市の次に低いんですね。
山川不動産の専門家
ええ、この8市の中では日野市の8年上昇率は下から2番目です。価格水準・上昇率のどちらも近隣の中で目立って高いわけではない、というのが日野市の位置づけです。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
「全国的には高め、でも都内では控えめ、上がり方も控えめ」……ちょっと複雑ですね。
山川不動産の専門家
事実としてはそのとおりです。この位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
日野市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
全国的には水準が高くて8年でも上がってる……これって、もう売ったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
日野市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
日野市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年で上昇、ただし直近2年は横ばい — 2017年の3,700万円から2024年の4,000万円まで、8年で8.1%上昇しているが、2022年の4,200万円をピークに2023年・2024年は2年連続で4,000万円のまま動いていない。都内の取引データが十分な区分35市区町村中33位と、上昇率としては下位寄り。
- 2価格の幅が大きく、個別性の強い商品 — 2024年の価格帯は2,900万〜4,650万円と幅があり、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、日野市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「全国的には高めだから急げ」でも「都内では控えめだから待て」でもなくて、まず自分の家の実額を知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・価格の幅・都内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。市全体の目安(4,000万円前後)と実際の査定額を照らし合わせる。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た価格帯(2,900万〜4,650万円)のどのあたりに位置するかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都日野市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅17.5%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 123件(3年プールでは416件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
日野市の相場は8年間で8.1%上昇、ただし直近2年は横ばいという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。日野市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる将来予測ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
日野市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は4,000万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・立地で価格差が大きく、2024年のデータでは2,900万円〜4,650万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでは中央値4,100万円(416件)です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間では+8.1%の上昇です。ただし一本調子ではなく、2019〜2020年に一時下落し、2022年にピーク(4,200万円)をつけたあと、2023年・2024年は2年連続で4,000万円と横ばいが続いています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、日野市の相場がもっと違う言い方で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計し、どう見せているかが違うからです。直近半年だけの2点比較で「今が売り時」と断定しているサイトもあれば、AIで10年後までの価格を予測として示しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま8年分の中央値で集計し、将来の予測はしない立場を取っています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で日野市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。