木村相談者
山川さん、東大和市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。一括査定サイトを見ると「今が売り時」って書いてあるところもあれば、そうでもなさそうなところもあって、正直よく分からなくて。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトによって、どの期間のデータを見ているかが違うので、印象が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を2017年から2024年まで並べて、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。
木村相談者
えっ、8年分もさかのぼれるんですね。それは心強いです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。東大和市で実際に取引された中古戸建て(宅地・土地と建物)の中央値を見ていきますね。
東大和市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときにちょうど真ん中に来る価格のことで、平均値より実勢に近い指標として使われます。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,000万円 | 57件 |
| 2018年 | 3,300万円 | 67件 |
| 2019年 | 2,900万円 | 71件 |
| 2020年 | 3,000万円 | 81件 |
| 2021年 | 3,400万円 | 87件 |
| 2022年 | 3,550万円 | 80件 |
| 2023年 | 3,700万円 | 75件 |
| 2024年 | 3,600万円 | 61件 |
木村相談者
2019年に2,900万まで下がって、そこから右肩上がりで2023年の3,700万まで来て、2024年は少し下がったんですね。
山川不動産の専門家
よく見てくれました。2017年から2024年の8年間では+20.0%の上昇です。ただ直近1年(2023年→2024年)だけを見ると-2.7%とわずかに下がっています。2019年の2,900万円が底で、そこから山あり谷ありで2024年の3,600万円まで来た、という流れです。この数字がどのくらい信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこれって、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。ここでの数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引の当事者に調査した公的データをもとにしています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うものなんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。直近半年など短い期間だけを切り取って動向を紹介しているサイトもあれば、今出ている売り出し物件の情報から推定した価格を「相場」として出しているサイトもあります。それはそれで参考になりますが、実際に成立した取引の分布そのものとは別物です。ここでの数字は独自の加工をせず、成約価格の中央値を8年分並べたものです。
木村相談者
推定でも希望額でもなく、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら安心して見られます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけでは実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値3,600万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解されやすい部分です。中央値はあくまで真ん中の値で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,600万円、上から4分の1(p75)が4,100万円です。
木村相談者
2,600万から4,100万まで、結構開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離によって価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。もう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は22.2%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。
木村相談者
その基準を下回ってるなら、信頼していい数字ってことですね。
山川不動産の専門家
そうですね。加えてもう一つ安心材料があります。2022年から2024年の3年分をプールした中央値は3,600万円で、これは2024年単年の中央値と一致しています。単年の数字がプールの水準からズレていないので、2024年が特別に高い(または安い)物件が偏った年だった可能性は低いと見ていいでしょう。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、東大和市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
東大和市の将来人口についてお伝えできること
木村相談者
人口が増えてるかどうかも、価格を考えるうえで大事な材料になるって聞いたことあるんですが、東大和市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、東大和市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが誠実だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに重要な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといってすぐに価格が上がるわけではなく、金利や再開発、駅からのアクセスなど他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは難易度が高い話です。相場の水準がつかめたところで、次は東大和市が東京都内や全国と比べてどのくらいの位置にあるのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで東大和市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は「その市だけ」を見ていても位置づけが分かりにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 東大和市の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古戸建て中央値 | 41位/48市区町村(下位寄りの水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 134位/691市区町村(上位寄りの水準) |
| 8年上昇率の全国順位(取引データが十分な区分内) | 62位/179市区町村 |
| 8年上昇率の都内順位(同区分内) | 19位/35市区町村 |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約0.90倍の水準 |
木村相談者
都内41位なのに全国だと134位。都内では下のほうでも、全国で見るとそこまで安くないんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。東京都自体の価格水準が全国的に高いため、都内では下位寄りでも全国順位では上位寄りになるという状態です。8年の上昇率は全国179市区町村中62位、都内では35市区町村中19位と、こちらはほぼ中間くらいの位置です。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 東大和市 | 3,600万円 | +20.0% | -2.7% |
| 小平市 | 4,900万円 | +22.5% | 0.0% |
| 立川市 | 4,500万円 | +28.6% | 0.0% |
| 東村山市 | 4,100万円 | +26.2% | +10.8% |
| 昭島市 | 4,100万円 | +13.9% | -4.7% |
| 武蔵村山市 | 2,600万円(参考値) | - | - |
木村相談者
東大和市が一番安いわけじゃないんですね。武蔵村山市はもっと安いんだ。
山川不動産の専門家
ええ、武蔵村山市は取引データが十分な区分ではない参考値のため、上昇率などトレンドの数字は出していません。近隣5市の中で見ると、東大和市(3,600万円)は小平市・立川市・東村山市・昭島市より低い水準です。8年上昇率では立川市(+28.6%)・東村山市(+26.2%)・小平市(+22.5%)が東大和市(+20.0%)よりやや高く、昭島市(+13.9%)は東大和市より緩やかという位置づけです。直近1年では東村山市が+10.8%と伸びている一方、東大和市と昭島市は下がっており、必ずしも近隣一律の動きではありません。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
都内では下位寄り、上昇率は中くらいってことですね。じゃあこれって売り時なんですか?
山川不動産の専門家
そこが一番気になるところですよね。次のセクションで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
東大和市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で20%も上がってるなら、これって売ったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
東大和市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
東大和市の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年で+20.0%上昇、ただし直近1年はわずかに下落 — 2017年の3,000万円から2024年の3,600万円まで、8年で20.0%上昇。ただし2023年の3,700万円から2024年は-2.7%とわずかに下がっており、上昇が一直線ではないことが分かる。
- 2単年とプールの中央値が一致し、データの信頼度は高い — 2024年単年(3,600万円)と2022〜2024年の3年プール(3,600万円)が一致しており、直近の数字が特殊な物件の偏りによるものではないと見られる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出さない方針のため、東大和市の将来人口についてはデータが揃い次第この記事を更新する。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「下がったから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話で、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・8年と直近1年の変化率・都内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値3,600万円や3年プールの3,600万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都東大和市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅22.2%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 61件(3年プールでは216件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
東大和市の相場は8年間で20.0%上昇、直近1年は-2.7%という状況です。8年・直近1年・プール中央値のどれか一つだけを鵜呑みにせず、あわせて見るのがポイントです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。東大和市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や、今出ている物件情報から推定した価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
東大和市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は3,600万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは2,600万円〜4,100万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでも中央値は3,600万円で、単年の数字と一致しています。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で20.0%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は-2.7%とわずかに下がっています。8年間で見れば緩やかな上昇傾向、直近1年だけ見ればわずかな下落、という状況です。
木村相談者
近隣の市と比べて、東大和市の水準はどうなんですか?
山川不動産の専門家
近隣の小平市(4,900万円)・立川市(4,500万円)・東村山市(4,100万円)・昭島市(4,100万円)と比べると、東大和市(3,600万円)はこの中で最も価格水準が低めです。一方で8年上昇率(+20.0%)は昭島市(+13.9%)よりは高く、他の3市よりは緩やかな中位の位置です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、東大和市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。直近半年など短い期間だけを切り取って動向を紹介しているサイトや、今出ている売り出し物件の情報から独自に推定した価格を出しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な動きだけに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で東大和市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実際の査定額の確認から始めるのがおすすめです。