木村相談者
山川さん、稲城市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却も考え始めていて。ネットで相場を調べると、サイトごとに全然違う金額が出てきて、どれを信じたらいいのか分からなくなっちゃって。
山川不動産の専門家
それ、稲城市に限らずよくあるお悩みです。売り出し中の物件情報から推定した相場を出しているサイトもあれば、AIで10年後の価格まで予測しているサイトもあって、それぞれ「何を計算しているか」が違うんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。稲城市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
稲城市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 4,350万円 | 50件 |
| 2018年 | 4,300万円 | 80件 |
| 2019年 | 4,500万円 | 57件 |
| 2020年 | 4,300万円 | 63件 |
| 2021年 | 4,400万円 | 75件 |
| 2022年 | 4,900万円 | 82件 |
| 2023年 | 5,100万円 | 68件 |
| 2024年 | 5,300万円 | 59件 |
木村相談者
2020年まではだいたい4,300万〜4,500万で横ばいだったのに、2022年から急に上がってますね。
山川不動産の専門家
よく気づかれましたね。2017年から2024年の8年間で見ると+21.8%の上昇です。しかも直近1年(2023年→2024年)も+3.9%の上昇で、2022年以降は上昇のペースが続いています。8年でならしても、直近1年だけ切り取っても、どちらも上向きという状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。現在売り出し中の物件情報から推定した価格を「相場」として出しているサイトもありますし、AIで過去の傾向から10年後の将来価格まで予測して見せているサイトもあります。それらは同じページの中で成約データと並べて出ていることもあり、どちらの数字を見ているのか分かりにくいことがあります。この記事の数字は、独自の予測や加工をせず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも予測でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値5,300万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が4,300万円、上から4分の1(p75)が5,600万円です。
木村相談者
4,300万から5,600万まで、けっこう開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は11.3%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。年間59件という取引件数、そして物件ごとの価格のばらつきが比較的小さいことから、単年の数字だけでも方向を語りやすいデータと言えます。
木村相談者
じゃあ8年で+21.8%、直近1年で+3.9%っていう数字は、そのまま信じていいってことですか?
山川不動産の専門家
はい、単年の相対信頼区間の幅が基準を大きく下回っているので、この上昇傾向は事実として扱えます。参考までに2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は209件、中央値は5,000万円で、単年の5,300万円よりやや低めです。これは2024年に向けて価格が段階的に切り上がってきたことの表れです。この動きが近隣や全国と比べてどうなのか、後ほど比較でも確認してみましょう。まずは、価格と並んでよく話題になる将来人口についても触れておきますね。
稲城市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってるから価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、稲城市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、稲城市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている地域だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、駅からの距離、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の増減だけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は稲城市が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで稲城市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、稲城市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 稲城市の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古戸建て中央値 | 25位/48市区町村(中位よりやや上の水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 35位/691市区町村(上位の水準) |
| 8年上昇率の都内順位 | 15位/35市区町村(取引データが十分な区分内、上位寄り) |
| 8年上昇率の全国順位 | 53位/179市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約1.32倍の水準 |
木村相談者
全国でも都内でも上位のほうなんですね。上昇率も都内で15位ってことは、けっこう伸びてるほうなんだ。
山川不動産の専門家
そうなんです。稲城市の価格水準は全国でも都内でも上位寄り(全国平均の約1.32倍)です。8年の上昇率も、都内の取引データが十分な区分35市区町村中15位と、上位に近い伸びを見せています。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 国立市 | 5,700万円 | +39.0% | -6.6% |
| 稲城市 | 5,300万円 | +21.8% | +3.9% |
| 府中市 | 4,900万円 | +16.7% | +2.1% |
| 町田市 | 4,300万円 | +16.2% | +8.9% |
| 多摩市 | 4,200万円 | +13.5% | -6.7% |
| 日野市 | 4,000万円 | +8.1% | 0.0% |
木村相談者
稲城市は国立市に次いで2番目に高いんですね。しかも直近1年がプラスなのは町田市と稲城市だけだ。
山川不動産の専門家
ええ、直近1年(2023年→2024年)で見ると、多摩市-6.7%・国立市-6.6%と下落した市がある中、稲城市は+3.9%とこの6市の中で町田市(+8.9%)に次ぐ上昇です。8年間の上昇率(+21.8%)も、府中市(+16.7%)や町田市(+16.2%)より高く、国立市(+39.0%)に次ぐ水準です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
どこを見ても悪くない数字ですね。じゃあ、もう売っちゃったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
そこは焦らず、次のセクションで整理しましょう。数字が良いことと、今すぐ売るべきかどうかは、実は別の話なんです。
稲城市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
価格も上がってて全国順位も高いなら、これって今が売り時ってことですよね?
山川不動産の専門家
稲城市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
稲城市の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年・直近1年ともに上昇が続いている — 2017年の4,350万円から2024年の5,300万円まで、8年で21.8%上昇。2022年以降は毎年上がり続けており、直近1年(2023年→2024年)も+3.9%。
- 2都内でも全国でも価格・上昇率とも上位寄り — 都内48市区町村中25位の価格水準、8年上昇率は取引データが十分な区分35市区町村中15位で、近隣6市の中でも国立市に次ぐ水準にある。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、稲城市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急いで売れ」ってことじゃなくて、上がってきたのは事実として知っておく、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・8年と直近1年の変化率・都内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値5,300万円や3年プールの5,000万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都稲城市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは基準を大きく上回ってクリア(単年の相対信頼区間幅11.3%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 59件(3年プールでは209件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
稲城市の相場は8年間で21.8%上昇、直近1年も+3.9%という状況です。全国・都内どちらの順位でも上位寄りですが、8年間・直近1年・プール中央値のどれか一つだけを鵜呑みにしないのがポイントです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。稲城市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。現在売り出し中の物件情報から推定した相場や、AIによる将来予測ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
稲城市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は5,300万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは4,300万円〜5,600万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでは中央値5,000万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で21.8%上昇していて、直近1年(2023年→2024年)も+3.9%と上昇が続いています。2022年以降、毎年中央値が切り上がってきている状況です。
木村相談者
近隣の市と比べて、稲城市の水準はどれくらいですか?
山川不動産の専門家
近隣6市で比べると、稲城市(5,300万円)は国立市(5,700万円)に次いで2番目に高い水準です。直近1年の変化率でも、多摩市(-6.7%)や国立市(-6.6%)が下落する中、稲城市(+3.9%)は町田市(+8.9%)に次ぐ上昇でした。8年上昇率(+21.8%)も、府中市(+16.7%)や町田市(+16.2%)より高い水準です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、稲城市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を計算しているかが違うからです。現在売り出し中の物件情報から推定した価格を出しているサイトや、AIで過去の傾向から10年後の将来価格まで予測して見せているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、実際に取引が成立した金額に基づく数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で稲城市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。