木村相談者
うちのマンション、千代田区にあるんですけど、最近ちょっと気になってて。今売ったらいくらくらいになるんですか？
山川不動産の専門家
千代田区は東京23区の中でも取引価格が高い区の一つですね。国交省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)に登録された実際の成約データで見ると、2024年の中古マンション成約価格の中央値は6,050万円です。
木村相談者
えっ、6,000万円超えてるんですね。思ったより高い…。
山川不動産の専門家
はい。ただし千代田区は皇居周辺や大手町・丸の内に近い立地が多く、都内でも価格帯が上振れしやすいエリアです。この数字は2024年に成約した496件の中央値なので、実際に取引された価格の「ど真ん中」だと考えてください。
木村相談者
中央値ってことは、もっと高い物件も安い物件もあるってことですよね。
山川不動産の専門家
そうです。2024年の成約データでは、価格帯の25パーセンタイルが3,000万円、75パーセンタイルが1億1,000万円でした。専有面積や築年数、駅からの距離で幅が大きく出るエリアだと思ってください。次は、この価格が過去どう動いてきたかを見ていきましょう。
過去8年の価格推移
木村相談者
この6,050万円って、前から高かったんですか？それとも最近上がったんですか？
山川不動産の専門家
2017年からの推移を見ると分かりやすいです。国交省のデータでは、成約価格の中央値がこう動いています。
| 年 | 成約中央値 | 成約件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,950万円 | 296件 |
| 2018年 | 3,000万円 | 277件 |
| 2019年 | 3,200万円 | 239件 |
| 2020年 | 3,400万円 | 259件 |
| 2021年 | 4,900万円 | 529件 |
| 2022年 | 5,000万円 | 593件 |
| 2023年 | 5,200万円 | 500件 |
| 2024年 | 6,050万円 | 496件 |
木村相談者
うわ、2020年から2021年で一気に上がってますね。1,500万円くらい違う。
山川不動産の専門家
そうなんです。2017年の2,950万円から2024年の6,050万円まで、8年間で約105%上昇しています。単純に言うと、8年前の約2.1倍の水準です。直近1年(2023年から2024年)だけでも+16.3%上昇していて、上昇のペースが緩んでいるわけではありません。
木村相談者
へえ、まだ勢いがあるんだ。
山川不動産の専門家
ただ、これは過去の実績としての事実であって、この先も同じペースで上がり続けると約束するものではありません。あくまで「ここまでの傾向」として受け止めてください。取引状況も併せて見てみましょう。
取引件数から見る市場の活発さ
木村相談者
件数も結構ばらついてますね。2019年とか2020年は少なめに見えます。
山川不動産の専門家
2019〜2020年は230〜260件台でしたが、2021年以降は500件前後で推移しています。2024年は496件で、直近数年はコンスタントに市場が動いている状態です。この件数の多さが、価格データの信頼性にも関わってきます。
木村相談者
件数が多いと何が変わるんですか?
山川不動産の専門家
統計的なブレの幅です。千代田区の2024年データは相対的な信頼区間の幅が23.1%で、目安の25%以内に収まっています。つまり「上がっている」という傾向は、ある程度の件数の裏付けを持って言える状態です。もし件数が少ないと、たまたま高い物件・安い物件が混じっただけで中央値が動いてしまう可能性があるので、そこは慎重に見る必要があります。
木村相談者
なるほど、件数が多いから安心して見ていい数字ってことなんですね。次は、うちのマンションの築年数だとどうなのか知りたいです。
築年数別に見る相場
山川不動産の専門家
いい質問です。千代田区全体の中央値だけでなく、築年数帯ごとの相場も見てみましょう。2022〜2024年の3年分のデータをまとめると、次のようになっています。
| 築年数帯 | 成約中央値 | 価格帯(25〜75パーセンタイル) | 件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 8,000万円 | 5,200万〜1億3,000万円 | 498件 |
| 築11〜20年 | 4,400万円 | 2,900万〜9,375万円 | 534件 |
木村相談者
え、築10年以内だと8,000万円なんですね。うちは確か築15年くらいなんですけど、その場合は…。
山川不動産の専門家
築15年だと「築11〜20年」の帯に入ります。この帯の成約中央値は4,400万円です。千代田区全体の中央値6,050万円よりだいぶ下がりますが、これは築浅の高額物件が全体の中央値を押し上げているためです。ご自身の物件の築年数に近い帯で見る方が、実感に近い数字になると思います。
木村相談者
そうか、全体の数字だけ見てたら勘違いするところでした。
山川不動産の専門家
そうなんです。ちなみに築21年以降のデータも集計はしているのですが、物件ごとの価格の幅がかなり大きく、単一の中央値として提示すると誤解を招きやすいため、ここでは具体的な数字は出していません。築古の物件は個別要因(リノベーション有無・管理状態・眺望など)の影響がより大きくなる、とだけお伝えしておきます。
木村相談者
なるほど、無理に数字を出さないんですね。それはそれで信頼できます。都内の他の区と比べるとどうなんですか?
都内・全国での位置づけ
山川不動産の専門家
千代田区の2024年中央値6,050万円は、国交省データが「ok」判定になっている全国464市区町村の中古マンション相場の中で全国5位、都内47市区町村の中では都内5位です。全国の中央値平均(約2,885万円)と比べると、およそ2.1倍の水準になります。
木村相談者
5位はすごいですね。近くの区とはどうですか?
山川不動産の専門家
都心近隣区で比べると、こういう違いがあります。
| エリア | 2024年中央値 | 8年変化率 |
|---|---|---|
| 千代田区 | 6,050万円 | +105.1% |
| 中央区 | 8,300万円 | +118.4% |
| 港区 | 8,800万円 | +79.6% |
| 新宿区 | 4,900万円 | +88.5% |
| 文京区 | 5,700万円 | +137.5% |
木村相談者
千代田区って高いイメージでしたけど、中央区や港区の方がさらに高いんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。都心5区の中では中位くらいの位置づけです。ただ上昇率で見ると、千代田区の8年間+105.1%という伸び幅は、全国の「ok」判定の市区町村217件の中で上昇率9位、都内40件の中では上昇率5位に入ります。価格の絶対水準だけでなく、伸びの大きさでも上位に入るエリアだと言えます。
木村相談者
価格も高いし、伸びも大きいってことなんですね。それって、今売った方がいいってことですか?
売り時をどう考えるか
山川不動産の専門家
そこが一番聞かれる質問なんですが、正直に言うと、この数字だけで売却のタイミングを断定することはできません。ここまでお伝えした数字は、あくまで過去の事実と現在地の材料です。
木村相談者
じゃあ、この数字だけで判断するのは危ないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。実際に売るかどうかは、住み替えのタイミング、ローンの残債、相続や税金の事情、次の住まいの計画など、個別の事情が大きく関わってきます。価格が上がっているという事実と、あなたにとっての売り時は必ずしも一致しません。
木村相談者
わかりました。じゃあ次は、実際に査定してもらう流れを教えてください。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定に進む場合の流れをお伝えしますね。
- 1相場を把握する — ここまで見た成約中央値や築年数帯別の相場を、自分の物件条件と照らし合わせておきます。
- 2複数社に査定を依頼する — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から査定額を比較できます。1社だけだと相場からズレた金額を出されても気づきにくいです。
- 3査定額と時期を照らし合わせて検討する — 出てきた査定額と、ご自身のタイミング(住み替え計画・ローン残債など)を照らし合わせて、売却するかどうかをゆっくり判断します。
木村相談者
査定って、頼んだら売らなきゃいけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けたからといって売却の義務は一切発生しません。あくまで「今の相場でいくらになるか」を確認するだけのものなので、気軽に使って大丈夫です。
基本情報まとめ
木村相談者
最後に、今日の話をまとめておいてもらえますか?
山川不動産の専門家
はい、対象データをまとめるとこうなります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 千代田区(東京都) |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(国交省 不動産情報ライブラリ XIT001) |
| 2024年成約中央値 | 6,050万円 |
| 8年間の変化率 | +105.1% |
| 直近1年の変化率 | +16.3% |
| 2024年成約件数 | 496件 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) |
木村相談者
ありがとうございます。すごく参考になりました。
山川不動産の専門家
都心近隣区の相場もあわせて見ておくと、より判断材料が増えると思います。中央区の中古マンション相場、港区の中古マンション相場、新宿区の中古マンション相場、文京区の中古マンション相場もそれぞれ確認できます。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になることを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです、どうぞ。
木村相談者
千代田区のマンションは今後も価格が上がり続けるんですか?
山川不動産の専門家
それは誰にも断定できません。2017年から2024年までは上昇傾向にあったという事実をお伝えできるだけで、今後の価格を予測するものではないんです。
木村相談者
うちは築15年くらいなんですが、6,050万円という数字はあてになりますか?
山川不動産の専門家
6,050万円は千代田区全体の中央値なので、築15年の物件だと築11〜20年の帯の中央値である4,400万円の方が実態に近いと思います。全体の数字と自分の物件の帯の数字、両方を見るのがおすすめです。
木村相談者
査定は無料なんですか?
山川不動産の専門家
一般的に不動産の査定自体は無料で受けられるサービスがほとんどです。ただしサービスによって条件が異なるので、利用する際は各社の説明を確認してください。
売却を検討するなら、まず査定額を確認する
山川不動産の専門家
ここまでの相場感を踏まえて、もし実際の売却を考え始めているなら、次のステップとして査定額を確認してみるのがおすすめです。
木村相談者
どこで頼めばいいんですか?
山川不動産の専門家
複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる一括査定サービスがいくつかあります。1社だけに頼むと相場とズレた金額が出ても比較できないので、複数社で比較するのが基本です。
| サービス | 特徴 |
|---|---|
| HOME4U | NTTデータグループ運営の不動産一括査定サービス |
| すまいValue | 大手不動産会社が共同運営する一括査定サービス |
| イエウール | 提携社数が多い不動産一括査定サービス |