台東区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、台東区に持ってるマンション、そろそろ売ろうか迷ってるんですけど、サイトによって「相場」の金額がぜんぜん違って困ってて……。どれを信じたらいいのか分からなくて。

山川不動産の専門家

それ、台東区に限らずよく聞くお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額の見え方が変わるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。台東区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

台東区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2020年から2021年にかけて3,200万から3,700万に一気に上がって、そこからも毎年上がり続けてるんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+54.4%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)も+10.0%の上昇で、2020年以降は一貫して右肩上がりというのが今の台東区の状況です。取引件数も2017年の438件から2024年は1,101件まで増えていて、価格だけでなく取引の厚みそのものが増しています。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、駅・エリアごとの平均価格や平米単価を示しているサイトもありますが、それは市区全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値4,400万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が2,900万円、上から4分の1が6,400万円です。

木村相談者

2,900万から6,400万まで、かなり開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は11.4%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕を持ってクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は3,249件、中央値は4,000万円で、単年(4,400万円)より低めですが、これは価格が上がり続けている局面で過去2年分も含めてプールしているためで、大きく乖離しているわけではありません。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+54.4%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間1,101件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も11.4%と基準を十分に下回っているので、台東区はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築7年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は台東区で一番取引件数が多いのも〜築10年の帯(1,081件)で、木村さんの物件はまさに台東区の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

あれ、築21-30年の帯が5,400万で、築10年以内の4,500万より高いんですね。ふつう新しいほど高いイメージだったので意外です。

山川不動産の専門家

そこは台東区の特徴的なところです。一般的には築年数が浅いほど高くなりやすいのですが、台東区では築21-30年の帯の中央値が最も高くなっています。専有面積の大きい部屋の割合や、立地条件など築年数以外の要因が影響している可能性がありますが、正確な理由はこのデータだけでは断定できません。木村さんのような築7年の物件であれば、市全体の中央値4,400万円ではなく、〜築10年の帯の中央値4,500万円(3,300万円〜6,300万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、築年数が古いほど安いとは限らないんですね。勝手なイメージで判断しなくてよかったです。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、台東区はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、台東区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、台東区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、台東区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市区だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は台東区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで台東区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、台東区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

全国だと24位、けっこう上のほうなんですね。でも都内だと16位で中位くらいなんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。台東区は全国的に見れば価格水準が高い部類ですが、都心区が集まる東京都内で比べると中位という位置づけになります。8年上昇率も都内40市区町村中17位と、こちらも中位です。近隣の区とも並べてみましょう。

木村相談者

中央区とか文京区は台東区よりだいぶ高くて、上昇率もすごいんですね。逆に墨田区は台東区より安いんですね。

山川不動産の専門家

ええ、台東区は都心3区(千代田・中央・文京)より価格水準は低いものの、隣接する北区・荒川区・墨田区よりは高いか同水準という中間的な位置づけです。上昇率も、都心3区が軒並み100%を超える一方、台東区は54.4%と控えめで、北区(+59.3%)とほぼ同じ水準です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

全国では高いほうだけど、都内で見ると特別突出してるわけじゃない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

台東区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

価格は8年でも直近1年でも上がり続けてる……これって、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

台東区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「上がってるから急げ」でも「都内では中位だから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。区全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

台東区の相場は8年間で54.4%上昇、直近1年も+10.0%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。台東区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

台東区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は4,400万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは2,900万円〜6,400万円まで幅があります。〜築10年の帯では中央値4,500万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で54.4%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+10.0%とさらに上がっています。2020年以降、一貫して上昇傾向というのが今の状況です。

木村相談者

築年数が新しいほど高いわけじゃないんですか?

山川不動産の専門家

台東区に関してはそう単純ではありません。築21-30年の帯の中央値(5,400万円)が〜築10年の帯(4,500万円)より高くなっています。専有面積や立地条件など築年数以外の要因が影響している可能性がありますが、このデータだけで正確な理由は断定できません。自分の物件に近い築年帯の中央値を目安にするのが確実です。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、台東区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、エリア・駅ごとの平均価格や平米単価を示すサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で台東区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。