木村相談者
山川さん、うちの江東区のマンション、そろそろ売ろうか迷ってるんです。湾岸のタワーマンションとか話題になってるけど、実際のところ相場ってどうなってるんですか？
山川不動産の専門家
いいタイミングでのご相談です。江東区の中古マンションは、公的なデータで見てもここ数年ではっきり上がっているエリアですよ。国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べると、動きがよく見えます。
木村相談者
感覚とか噂じゃなくて、数字で見られるのはありがたいです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。江東区で実際に取引された中古マンションの中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見てみましょう。
江東区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
まず、この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,500万円 | 999件 |
| 2018年 | 3,500万円 | 1,054件 |
| 2019年 | 3,400万円 | 1,038件 |
| 2020年 | 3,500万円 | 1,246件 |
| 2021年 | 4,900万円 | 2,616件 |
| 2022年 | 5,300万円 | 2,655件 |
| 2023年 | 5,600万円 | 2,652件 |
| 2024年 | 6,000万円 | 2,687件 |
木村相談者
2017年から2020年までは3,500万前後で横ばいだったのに、2021年から急に上がってますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。8年で約1.7倍、率にすると+71.4%の上昇です。2021年を境に水準がひとつ切り替わって、そこから毎年伸びています。直近の2023年から2024年の1年でも+7.1%動いています。
木村相談者
取引件数も999件から2,687件って、2倍以上に増えてますね。これだけ増えてるのは何でなんでしょう？
山川不動産の専門家
湾岸エリアの新築マンション供給が続き、中古の流通量も一緒に増えてきた時期と重なります。件数が多いほど中央値のブレは小さくなるので、この「上がっている」という傾向は偶然でなく、統計的にも確からしい動きと言えます。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
大事なところで、この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
ネットの相場サイトだと違うんですか？
山川不動産の専門家
サイトによっては、掲載中の物件情報から算出した平均価格を「相場」として出しているところもあります。これは売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすいものです。中には、将来の価格をAIで予測して見せるサイトもありますが、江東区のように再開発や金利の影響を受けやすいエリアでは、そうした予測は外れるリスクもあります。
木村相談者
なるほど、うちは希望額や予測じゃなくて、結果の数字を見てるんですね。
山川不動産の専門家
その通りです。過去に実際に何で成約したかを積み上げているので、希望的観測が入り込む余地がありません。売却を考えるなら、こちらを基準にするのが安全です。この記事も将来の価格を予測することはしません。過去の事実だけを、正確にお伝えする立場です。
木村相談者
相場サイトの中には、来年以降の値段までAIで予測してるところもありますよね？
山川不動産の専門家
ありますね。国交省の同じ取引データを土台にしながら、AIのモデルで将来10年分の価格まで予測して見せるサイトもあります。このサイトはそうした将来予測はしません。過去に実際に何で取引されたかという事実だけを積み上げてお伝えする立場です。
木村相談者
同じ元データなのに、そこから先の扱いが違うんですね。
山川不動産の専門家
その通りです。将来の予測は金利や再開発など不確定要素が多く、外れることも当然あります。事実と予測を混同しないのが、このサイトが大事にしているところです。相場サイトの中には、直近数ヶ月に掲載された物件だけを集計して「相場」として出しているところもありますが、それだと去年や一昨年と比べてどう動いたかまでは分かりません。
木村相談者
たしかに、今の一時点だけ見せられても、上がってるのか下がってるのかは分からないですね。
山川不動産の専門家
そこが今回お見せしている2017年から2024年までの8年間の推移との違いです。一時点のスナップショットではなく、時間の流れで見えるようにしています。
価格には「幅」があります
木村相談者
中央値の6,000万円は分かったんですけど、実際はもっと安い部屋も高い部屋もありますよね？
山川不動産の専門家
その通りです。2024年の実際の取引を並べると、下位25%(価格が低いほうから4分の1の水準)は3,400万円、上位25%(価格が高いほうから4分の1の水準)は8,500万円でした。中央値6,000万円をはさんで、実際にはこのくらいの幅で取引が成立しています。
木村相談者
3,400万から8,500万まで、けっこう開きがありますね。
山川不動産の専門家
ええ、広さ・階数・築年数・駅距離で価格が変わるので当然の幅ではあります。ちなみに2017年は下位25%が2,500万円、上位25%が4,800万円で、幅は今よりも狭いものでした。上位の価格帯がこの8年でより大きく伸びたことで、価格の幅自体も広がっています。
木村相談者
つまり、高い物件がより高くなって、全体の幅も広がったってことですね。
山川不動産の専門家
そう理解して大丈夫です。木村さんのお部屋がこの中央値6,000万円にどれだけ近いかは、実際の広さや階数、駅からの距離次第です。目安として、3,400万円から8,500万円という実際の取引レンジのどのあたりに自分の部屋が近そうか、大まかにイメージしておくと役立ちます。
木村相談者
中央値だけじゃなくて、幅で見るとイメージが変わりますね。
山川不動産の専門家
そうですね。次は、この区全体の数字がどこまで自分の物件に当てはまるかを見ておきましょう。
江東区は「区全体」の集計です
木村相談者
江東区って、豊洲みたいな湾岸のタワマンもあれば、内陸のほうの下町エリアもありますよね。それって価格に差があったりしないんですか？
山川不動産の専門家
いい着眼点です。正直にお伝えすると、この記事の中央値は江東区全体を対象にした集計で、豊洲・東陽町・亀戸といった町丁目ごとの内訳までは出していません。区内でも湾岸エリアと内陸エリアでは価格帯に差がある可能性があります。
木村相談者
そこは分からないんですね。
山川不動産の専門家
ええ、そこは正直に「分からない」とお伝えします。無理に細かく見せかけて、実は根拠が薄い数字を出すよりは、区全体で確実に言えることをお示しするのがこのサイトの立場です。木村さんのお部屋がどのエリアかによって、この中央値6,000万円より高いことも低いこともあり得る、という前提で見てください。
木村相談者
じゃあこの6,000万っていう数字は、あくまで区全体のざっくりした目安ってことですね。
山川不動産の専門家
そうです。区全体の傾向（上がっている・件数が増えている）をつかんだうえで、自分の物件がどのエリア・条件にあるかは、後ほどお伝えする査定で個別に確認するのが確実です。
東京都内・全国のなかでの江東区の位置
山川不動産の専門家
次に、江東区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 江東区の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古マンション中央値 | 6位／47市区（1位は港区の8,800万円） |
| 全国の中古マンション中央値 | 6位／464市区町村 |
| 8年上昇率の全国順位 | 18位／217市区（上昇率で語れる市の中で） |
| 全国平均（中央値の平均）との比較 | 全国平均 約2,885万円のおよそ2.1倍 |
木村相談者
全国で6位ですか。思ったより上位ですね。
山川不動産の専門家
ええ、23区の中でも上位に入る水準です。周辺の区とも比べてみましょう。
| 区 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 中央区 | 8,300万円 | +118.4% |
| 江東区 | 6,000万円 | +71.4% |
| 江戸川区 | 4,100万円 | +32.3% |
| 墨田区 | 3,700万円 | +37.0% |
| 葛飾区 | 3,000万円 | +33.3% |
木村相談者
なんで江東区はここまで伸びてるんでしょう？
山川不動産の専門家
湾岸エリアの再開発と、都心へのアクセスの良さが大きい要因と見られます。ただし、これはあくまで区全体の傾向としての話で、木村さんのお部屋がある場所によって、この伸び方に近いか・そうでないかは変わってきます。
木村相談者
エリア全体の勢いと、自分の物件の実際の価値は、分けて考えたほうがよさそうですね。
山川不動産の専門家
まさにそうです。周辺区との比較は「エリアとしての位置づけ」を知る材料で、自分の部屋がいくらかは別に確認する必要があります。次は、この数字自体がどこまで信頼できるかを見ておきましょう。
この相場はどこまで信頼できるか
木村相談者
これだけ具体的な数字が並ぶと、逆に「どこまで信じていいのか」も気になってきました。
山川不動産の専門家
とても健全な疑問です。相場の数字は母数（取引件数）が少ないほどブレます。その点、江東区は直近の2024年で年間2,687件と取引がとても多いエリアです。
木村相談者
2,687件って、他の街と比べても多いんですか？
山川不動産の専門家
はい。江東区の相対的な信頼区間の幅は6.7%という小さい値で出ています。これは「中央値がどのくらいブレて見える可能性があるか」を示す指標で、幅が小さいほど、その中央値は確からしいということになります。江東区は取引件数が多いぶん、この幅が狭く出ています。
木村相談者
数字が信頼できるかどうかも、ちゃんと基準があるんですね。
山川不動産の専門家
ええ。逆に、取引が年に数十件しかない街だと、この幅がもっと広くなり、「上がっている」とは言い切れないケースも出てきます。語れるだけの取引件数と確からしさがある街だけ、こうして踏み込んで出しています。江東区はその条件を満たしているエリアです。
木村相談者
だから「上がっている」ってはっきり言えるんですね。
山川不動産の専門家
その通りです。件数の多さ・成約ベース・信頼区間の狭さ、この3つが揃って初めて「傾向として上がっている」と言い切れるわけです。
木村相談者
単年だけじゃなくて、複数年まとめて見ても同じ傾向なんですか？
山川不動産の専門家
いい質問です。2022年から2024年までの3年分をまとめると、取引件数は7,994件、中央値は5,600万円になります。単年の2024年の中央値6,000万円より少し低いのは、3年分をまとめると2022年・2023年の少し低かった時期も混ざるためです。
木村相談者
まとめると5,600万、単年の直近だと6,000万。どっちを見ればいいんですか？
山川不動産の専門家
直近の水準を知りたいときは単年(2024年の6,000万円)、より安定した目安が欲しいときは3年分プールした5,600万円、と使い分けるのがおすすめです。どちらも同じ国交省のデータから来ている数字なので、矛盾しているわけではありません。
江東区は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
価格が上がってて、全国順位も高い。…これって、やっぱりうちも早く動いたほうがいいってことですか？
山川不動産の専門家
相場が上がっている局面は、売却を検討する人にとって追い風ではあります。ただ、価格が高いから必ず売る、という話ではありません。あくまであなたの事情ありきで、相場は「今どのくらいで売れそうか」を知るための材料です。
木村相談者
湾岸エリアだと需要が強そうだから、今のうちに、みたいな話も聞くんですが。
山川不動産の専門家
そう聞こえる話は多いですが、「需要が強いから今すぐ」という決めつけはしません。区全体として取引が活発で価格も上がってきたのは事実ですが、それが個々の事情に優先するわけではないです。焦って決める必要はありません。
木村相談者
なるほど、区の勢いは追い風として知っておくくらいの感覚ですね。
山川不動産の専門家
そのくらいの温度感が健全です。焦らずに、まずは正確な現在地を知ることから始めましょう。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、この記事の相場観と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
江東区の相場が上昇傾向にあるのは確かなので、売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。江東区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や、AIによる将来予測ではなく、成約ベースの事実データなので実勢に近い数字です。
木村相談者
豊洲とか湾岸エリアだけの相場は分かりますか？
山川不動産の専門家
現時点では江東区全体の中央値のみをお示ししていて、町丁目ごとの内訳は出していません。湾岸エリアはこの中央値より高い可能性があります。個別のエリアの実額は査定で確認するのが確実です。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
この相場は今後も上がり続けるんですか？
山川不動産の専門家
将来の価格を予測することはしていません。この記事は過去の成約データという事実だけをお伝えする立場です。今後の動きは金利や再開発など様々な要因で変わるため、断定はできません。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。