木村相談者
すみません、江東区の一戸建てって今売ったらどのくらいになるものなんでしょうか。ちょっと調べてみたくて。
山川不動産の専門家
ご相談ありがとうございます。江東区の中古戸建て・土地の相場をこれから一緒に見ていきましょう。国の不動産情報ライブラリという公的なデータをもとにお話ししますね。
木村相談者
公的なデータなんですね、それなら安心です。江東区ってどんな街でしたっけ。
山川不動産の専門家
東京23区の一つで、東京湾に面していて、豊洲や亀戸、南砂町など複数の生活拠点を持つ広い区です。マンションだけでなく、区内には戸建てや土地としての取引もまとまった数あります。まずは価格の推移から見ていきましょう。
江東区の中古戸建て・土地 価格推移
山川不動産の専門家
2017年から2024年までの、国交省 不動産情報ライブラリ(XIT001)の取引データを年ごとに見てみます。まず2022年〜2024年の直近3年間をまとめると、中古戸建て・土地の取引価格の中央値は6,000万円でした。この3年間の取引件数は317件です。
木村相談者
6,000万円ですか。年によってけっこう違うものなんですか？
山川不動産の専門家
そうなんです。年ごとの中央値を見ると、2017年は4,200万円、2018年は5,000万円、2019年は4,900万円、2020年は4,850万円、2021年は5,500万円、2022年は6,000万円、2023年は5,800万円、2024年は6,350万円という並びです。
| 年 | 取引件数 | 中央値 | 価格帯(25%〜75%) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 86件 | 4,200万円 | 2,425万円〜6,000万円 |
| 2018年 | 78件 | 5,000万円 | 3,725万円〜6,700万円 |
| 2019年 | 121件 | 4,900万円 | 3,900万円〜6,000万円 |
| 2020年 | 114件 | 4,850万円 | 3,925万円〜6,075万円 |
| 2021年 | 116件 | 5,500万円 | 4,200万円〜6,525万円 |
| 2022年 | 117件 | 6,000万円 | 4,300万円〜7,200万円 |
| 2023年 | 112件 | 5,800万円 | 3,975万円〜7,425万円 |
| 2024年 | 88件 | 6,350万円 | 4,800万円〜9,575万円 |
木村相談者
なるほど、8年並べると数字は上がってる感じはしますね。これって「江東区の戸建てはずっと上がり続けてる」って言い切っていいんでしょうか。
山川不動産の専門家
そこは慎重に見たいところです。表の右端「価格帯」を見ていただくと、25%〜75%の幅が年によってかなり違いますよね。特に2024年は4,800万円〜9,575万円と幅が広く、土地の広さや建物の状態、駅からの距離といった物件ごとの違いが価格差に直結しやすいのが戸建て・土地というジャンルの特徴です。そのため江東区の戸建て・土地は、単年の数字だけで上昇・下落の方向を断定するのではなく、直近数年の相場水準として幅を持って見ていただく区分にしています。
木村相談者
その「幅」って、年によってどのくらい違うんですか。
山川不動産の専門家
「価格帯の上限マイナス下限」で幅の大きさを見てみます。2019年は6,000万円マイナス3,900万円で2,100万円、2020年は6,075万円マイナス3,925万円で2,150万円と、この2年間は比較的近い幅でした。ところが2021年は2,325万円、2022年は2,900万円、2023年は3,450万円、そして2024年は9,575万円マイナス4,800万円で4,775万円と、直近になるほど幅そのものが広がっています。
木村相談者
中央値だけじゃなくて、幅自体も年々開いてきてるんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。中央値の上下だけを追っていると気づきにくいのですが、この「幅の広がり」自体が、江東区の戸建て・土地を単年の数字だけで語りにくくしている理由の一つです。同じ2024年に取引された物件でも、安いものと高いものの差が過去のどの年より大きく開いている、という状態です。
木村相談者
単純に「上がった」「下がった」で見ちゃいけないってことなんですね。
山川不動産の専門家
はい。数字自体はすべて事実として公的データにある通りですが、「今後もこの通りに動く」と決めつけないでほしい、という位置づけです。次は取引の件数の面から見てみましょう。
取引件数の推移
山川不動産の専門家
取引件数も年ごとに見ておきましょう。2024年の年間取引件数は88件で、2017年以降でみると78件〜121件の範囲で推移しています。
木村相談者
件数自体は毎年そこそこある感じですか？
山川不動産の専門家
そうですね、江東区は戸建て・土地の取引数自体は決して少なくありません。さきほどの「単年で断定しない」という話は、件数が少ないからではなく、物件ごとの価格の幅が大きいからという理由です。件数は十分にあっても、土地の広さや建物の築年数がバラバラなので、1年分の中央値だけを見て傾向を語るのは難しい、というのが実情です。
木村相談者
件数が78件〜121件って、ずいぶん幅がありますね。これは年によって取引が急に減ったりしてるってことですか。
山川不動産の専門家
極端な急減というより、年ごとの自然な変動の範囲内と見ていただくのがよいと思います。最も少ない2018年の78件でも、月あたりに直すと6件〜7件ほどの取引がコンスタントにあった計算になります。件数の増減自体を「今後の相場が良くなる・悪くなる」のサインとして読むのは早計で、あくまで年による取引数の波として捉えるのが実態に近いです。
木村相談者
件数が少ないわけじゃないんですね、それはちょっと安心しました。じゃあ将来的にこのあたりの人口ってどうなっていくものなんでしょう。
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えすると、江東区の将来人口の公的な推計データは、現時点でこの記事のもとになっているデータベースにまだ反映されていません。根拠のない数字を書くわけにはいかないので、今回は人口の見通しには触れず、価格と取引の実データだけでお話しします。人口データが整い次第、この記事は更新される予定です。
「売り時」をどう考えるか
木村相談者
結局、うちの戸建ては今売ったほうがいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
そこは私からは断定できません。ここまでお話しした通り、2022年〜2024年の中央値は6,000万円で、2017年と比べると水準としては高い年が続いていますが、年ごとのばらつきも大きいです。「今が絶対に売り時」とも「まだ待つべき」とも言い切れる材料ではない、というのが正直なところです。
木村相談者
じゃあ何を基準に考えればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
住み替えのタイミング、ローンの残り、次の住まいの計画など、ご自身の事情のほうが判断の軸になることが多いです。価格のデータは「今の相場感を知っておく」ための材料の一つとして使っていただくのがいいと思います。
木村相談者
そうなんですね、じゃあ相場が分かったところで、次は何をすればいいんですか。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
相場感がつかめたら、次は実際の査定額を確認する流れになります。おおまかな流れをまとめました。
- 1相場の把握 — このページのような公的データベースの数値で、まず大まかな水準をつかみます。江東区の場合、直近3年の中央値6,000万円が最初の目安になります。
- 2一括査定サイトに登録 — 住所や築年数、土地面積といった物件の情報を一度入力すると、複数の不動産会社に同時に査定を依頼できます。1社ずつ個別に問い合わせる手間を省けるのが利点です。
- 3査定額を比較する — 会社によって査定額や売却の進め方の提案が異なります。金額の大小だけでなく、査定の根拠となる説明が具体的かどうかも比較のポイントです。
- 4必要なら媒介契約 — 売却を進める場合は、比較した中から仲介を依頼する会社を選び、媒介契約を結びます。契約の種類(専任媒介・一般媒介など)によって依頼できる会社数が変わるため、その点もあわせて確認しておくとよいでしょう。
木村相談者
いきなり1社に決めなくてもいいんですね。
山川不動産の専門家
はい、比較してから決めて問題ありません。査定はあくまで相場を確認する手段の一つなので、複数社の話を聞いてから、売る・売らないも含めて検討していただければと思います。ここまでの相場データを踏まえて、次は基本情報を整理しておきましょう。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 東京都江東区 中古戸建て・土地 |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年(国交省 不動産情報ライブラリ XIT001) |
| 直近3年(2022〜2024年)の中央値 | 6,000万円(取引317件) |
| 2024年の年間取引件数 | 88件 |
| データの性質 | 物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定せず相場水準として掲載 |
| 出典 | 国交省 不動産情報ライブラリ |
木村相談者
これだけ見ても結構参考になりますね。他の区と比べるとどうなんでしょう。
近隣区との比較
山川不動産の専門家
江東区の中古戸建て・土地の中央値6,000万円は、都内48市区町村中16位、全国691市区町村中21位という水準です。都内だけで見ると上位3分の1くらいの位置になりますが、全国の順位まで見ると691市区町村中21位ですから、東京都という母集団の中では中位でも、全国的にはかなり高い水準に位置していることが分かります。近隣区もあわせて見てみましょう。
| 区 | 直近の中央値 | 傾向 |
|---|---|---|
| 江東区(本記事) | 6,000万円 | 参考値(物件ごとの価格差が大きいため方向は断定せず) |
| 墨田区 | 5,300万円 | 過去8年で約23.3%上昇 |
| 江戸川区 | 4,800万円 | 過去8年で約17.1%上昇 |
| 台東区 | 8,500万円 | 参考値(取引データに基づく相場水準) |
| 港区 | 2億1,000万円 | 参考値(取引データに基づく相場水準) |
木村相談者
江東区は港区とか台東区よりはだいぶ抑えめなんですね。墨田区や江戸川区とはそこまで差がない感じですか。
山川不動産の専門家
そうですね、湾岸から少し離れたエリアの水準に近い印象です。ただ墨田区・江戸川区は上昇率まで出せるくらいデータが安定している区分で、江東区は物件差が大きい分、単純な比較はしにくい点はご留意ください。
木村相談者
港区とか台東区はどうしてそんなに水準が高くなるんですか。
山川不動産の専門家
一般的には、都心への近さや商業・オフィスの集積地からの距離、もともとの地価の水準が影響すると言われています。港区は都心3区の一つに数えられ地価が高いエリアが多く、台東区も浅草・上野といった古くからの中心市街地を抱えるエリアです。江東区は東京湾岸の埋立地から内陸側まで含む広い区で、都心に近いエリアと少し離れたエリアが混在しているため、墨田区・江戸川区に近い水準に収まっていると考えられます。あくまで一般的な傾向であって、江東区・台東区・港区それぞれの数字を直接の因果関係として結びつけているわけではない点はご承知おきください。
木村相談者
なるほど、単純に金額だけでは比べにくいってことですね。最後にいくつか気になることを聞いてもいいですか。
よくある質問
木村相談者
江東区の中古戸建ての相場はいくらくらいですか。
山川不動産の専門家
2022年〜2024年の直近3年間でみると、取引価格の中央値は6,000万円です。ただし物件ごとの価格の幅が大きいため、実際の金額は土地の広さや建物の状態によって変わります。
木村相談者
6,000万円という数字はそのまま自分の家の査定額になりますか。
山川不動産の専門家
いいえ、あくまで区全体の中央値です。実際の査定額は土地面積・建物の築年数・接道状況などで変わるため、正確な金額を知るには不動産会社の個別査定が必要です。
木村相談者
取引件数が少ないから信用できないデータということはないですか。
山川不動産の専門家
江東区の戸建て・土地は年間90件〜120件前後の取引があり、件数自体は少なくありません。単年の方向を断定していないのは件数の少なさではなく、物件ごとの価格の幅が大きいためです。
木村相談者
査定は必ず受けないといけないんですか。
山川不動産の専門家
いいえ、義務ではありません。相場を知るためだけに利用してもかまいませんし、査定を受けたからといって売却を進める必要もありません。
木村相談者
築年数が古い戸建ては価格に影響しますか。
山川不動産の専門家
一般的に木造住宅は築年数が経つほど建物自体の資産価値が小さくなり、土地の価格が中心になっていく傾向があると言われています。ただ今回もとにしているデータベースには、江東区の戸建て・土地を築年数帯別に分けた集計がありません。根拠のない築年数ごとの相場を書くことはできないので、具体的な差額はお伝えできず、実際の影響は不動産会社の個別査定で確認していただく形になります。
木村相談者
建物を解体して更地にしてから売る方法もありますか。
山川不動産の専門家
更地にしてから売却する方法もありますが、解体費用がかかる分、必ずしも高く売れるとは限りません。今回お話ししているデータは建物付きの戸建て・土地としての取引を集計したものなので、更地だけの相場とは別に考える必要があります。更地にするかどうかも含めて、不動産会社に個別に相談されるのがよいと思います。
木村相談者
よく分かりました。ありがとうございます。
山川不動産の専門家
相場が分かったら、実際の査定額を確認してみるのも一つの方法です。以下のようなサービスで複数社の査定を比較できます。