木村相談者
山川さん、品川区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで「相場」を調べると、サイトによって金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それ、品川区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。品川区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
品川区の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 6,000万円 | 149件 |
| 2018年 | 6,100万円 | 126件 |
| 2019年 | 6,400万円 | 125件 |
| 2020年 | 6,300万円 | 159件 |
| 2021年 | 7,200万円 | 143件 |
| 2022年 | 7,700万円 | 117件 |
| 2023年 | 7,650万円 | 150件 |
| 2024年 | 8,100万円 | 159件 |
木村相談者
2020年までは6,000万円台で落ち着いてたのに、2021年に7,200万円まで上がって、そこから右肩上がりって感じですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。2017年から2024年の8年間で+35.0%の上昇で、直近1年(2023年→2024年)も+5.9%とプラスが続いています。2020年の6,300万円を底に、2021年で段差のように上がり、その後は毎年小刻みに水準を切り上げている形です。この数字がどこまで信じられる数字なのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。売り出し中の物件の価格を集めて相場を推定しているところもあれば、成約データをもとに独自の方法で加工した推定値を「相場」として出しているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値8,100万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が6,600万円、上から4分の1(p75)が1億1,000万円です。
木村相談者
6,600万から1億1,000万まで、かなり開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は11.1%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。年間159件という取引件数の厚みもあり、2022年から2024年の3年プールでも中央値は8,000万円と、単年の8,100万円と近い水準です。
木村相談者
単年とプールがほぼ同じってことは、2024年の8,100万は特殊な数字じゃなくて、今の実力に近いってことですか?
山川不動産の専門家
そう捉えて大丈夫です。相対信頼区間の幅が基準を大きく下回っていて、単年とプールの中央値も近いので、8年で+35.0%・直近1年で+5.9%という上昇傾向は、単年だけの振れによるものではなく、事実として扱える水準です。この信頼度を踏まえたうえで、品川区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
品川区の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、品川区はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、品川区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている地域だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は品川区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで品川区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、品川区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 品川区の位置 |
|---|---|
| 都内の中古戸建て中央値 | 8位/48市区町村(上位) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 9位/691市区町村(上位) |
| 8年上昇率の都内順位 | 4位/35市区町村(取引データが十分な区分内) |
| 8年上昇率の全国順位 | 15位/179市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約2.02倍の水準 |
木村相談者
都内8位、全国だと9位、かなり上のほうなんですね。上昇率も都内4位って、水準も伸びもどっちも強いんですか?
山川不動産の専門家
品川区は価格水準・上昇率ともに全国トップクラスです。近隣区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 | データの扱い |
|---|---|---|---|---|
| 港区 | 2億1,000万円(直近3年) | — | — | 参考値(取引が少ないため) |
| 目黒区 | 1億1,000万円(2024年) | +34.1% | -8.3% | 取引データは十分(118件) |
| 世田谷区 | 9,100万円(2024年) | +30.0% | +1.1% | 取引データは十分(442件) |
| 品川区 | 8,100万円(2024年) | +35.0% | +5.9% | 取引データは十分(159件) |
| 大田区 | 6,200万円(2024年) | +17.0% | +3.3% | 取引データは十分(382件) |
木村相談者
港区がずば抜けて高いですね。品川区は目黒区より少し低いけど、上昇率だとむしろ品川区のほうが高いんですね。
山川不動産の専門家
ええ、目黒区(+34.1%)・世田谷区(+30.0%)と比べても、品川区の8年上昇率(+35.0%)がこの中で最も高く、しかも直近1年(+5.9%)もプラスを維持しています。目黒区は直近1年で-8.3%とマイナスに転じているので、「価格水準」と「伸びの勢い」を分けて見ると品川区の位置がよく分かります。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準も伸びも近隣区の中で強いってことは……これって売り時ってことですよね?
山川不動産の専門家
気持ちは分かりますが、そこは慎重にお答えしたいところです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
品川区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で35%も上がってるなら、今すぐ売ったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
品川区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
品川区の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年で+35.0%、直近1年も+5.9%と上昇が続いている — 2020年の6,300万円を底に、2021年で段差状に上がり、その後も毎年水準を切り上げている。相対信頼区間の幅も11.1%と基準を大きく下回り、単年の振れではなく事実として扱える上昇傾向。
- 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は6,600万〜1億1,000万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数千万円単位で変わる。区全体の相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、品川区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「そのうち下がるかもしれないから待て」でもなくて、まず自分の家の実額を知るのが先ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。区全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた区全体の中央値・8年と直近1年の変化率・都内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値8,100万円や3年プールの8,000万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都品川区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅11.1%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 159件(3年プールでは426件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
品川区の相場は8年間で35.0%上昇、直近1年も+5.9%という状況で、都内・全国ともに上位の水準にあります。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。品川区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
品川区の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は8,100万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは6,600万円〜1億1,000万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでは中央値8,000万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で35.0%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+5.9%とプラスが続いています。相対信頼区間の幅も11.1%と基準(25%以下)を大きく下回っているため、この上昇傾向は単年の振れではなく事実として扱えます。
木村相談者
近隣区と比べて品川区の水準や伸びはどうですか?
山川不動産の専門家
港区(2億1,000万円)や目黒区(1億1,000万円)より価格水準は低いものの、8年上昇率(+35.0%)は目黒区(+34.1%)・世田谷区(+30.0%)・大田区(+17.0%)を上回り、近隣区の中で最大です。直近1年も+5.9%とプラスを維持しています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、品川区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところや、独自の方法で将来価格を予測しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計し、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで数字を出しているので、短期的な動きや推定に左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で品川区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。