木村相談者
山川さん、杉並区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。杉並区の戸建てって実際どのくらいの値段で取引されてるものなんですか？
山川不動産の専門家
いい質問です。杉並区は住宅地としての人気が高く、戸建ての取引もかなり活発なエリアです。国土交通省が公開している実際に成約した価格を見れば、感覚ではなく数字で今の位置がつかめます。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。杉並区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
杉並区の中古戸建て、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これは杉並区で実際に成約した中古戸建ての中央値(真ん中の価格)を年ごとに並べたものです。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときのちょうど真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 6,100万円 | 369件 |
| 2018年 | 6,300万円 | 387件 |
| 2019年 | 6,400万円 | 398件 |
| 2020年 | 6,300万円 | 548件 |
| 2021年 | 7,100万円 | 491件 |
| 2022年 | 7,400万円 | 333件 |
| 2023年 | 8,000万円 | 355件 |
| 2024年 | 7,850万円 | 374件 |
木村相談者
6,100万から2023年の8,000万までずっと上がってきて、2024年はちょっと下がってるんですね。これって上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
両方とも事実です。2017年から2024年の8年間で見ると+28.7%の上昇ですが、直近1年(2023年→2024年)は-1.9%と、わずかに下がっています。長い目で見れば上昇基調、直近1年だけ切り取ると小休止、というのが正確な言い方です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか？
山川不動産の専門家
サイトによって違います。独自の推定方法で価格を算出しているサイトや、人口推計をもとに10年後の価格まで予測しているサイトもあります。それはそれで参考にはなりますが、市区の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも予測でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値7,850万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が6,300万円、上から4分の1(p75)が9,675万円です。
木村相談者
6,300万から9,675万まで、けっこう開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は7.6%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。年間374件という取引件数の厚みもあり、杉並区の戸建てデータは単年の数字だけでもかなり信頼度の高い水準です。
木村相談者
それなら2024年の7,850万円って数字、そのまま信じていいってことですね。
山川不動産の専門家
そうですね。参考までに、2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は1,062件、中央値は7,750万円で、単年の7,850万円とほぼ近い水準です。単年とプールで大きくズレていないことも、この数字が特定の年だけの偏りではないことを裏付けています。
木村相談者
じゃあ、さっきの「直近1年-1.9%」っていうのも、たまたまの誤差じゃなくて、実際にちょっと落ち着いてきてるってことなんですか？
山川不動産の専門家
そこまでは言い切れません。信頼度が高いデータでも、1年だけの動きから将来を予測することはできないんです。8年で+28.7%という上昇基調があり、そのなかで2024年は前年より少し落ち着いた、という事実として受け止めるのが正確です。上がり続けるとも、下がり始めたとも、どちらも断定できません。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、杉並区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
杉並区の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、杉並区はどうなんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、杉並区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか？
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている街だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は杉並区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで杉並区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、杉並区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 杉並区の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古戸建て中央値 | 10位/48市区町村(上位寄りの水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 11位/691市区町村(かなり上位の水準) |
| 8年上昇率の全国順位 | 25位/179市区町村(取引データが十分な区分内) |
| 8年上昇率の都内順位 | 7位/35市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約1.96倍の水準 |
木村相談者
全国11位、都内10位ってかなり上のほうなんですね。全国平均の2倍近くって、すごい水準じゃないですか。
山川不動産の専門家
そうですね。杉並区は価格水準そのものが全国トップクラスで、上昇率も取引データが十分な区分179市区町村中25位と上位に入っています。隣接する区・市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 杉並区 | 7,850万円 | +28.7% | -1.9% |
| 世田谷区 | 9,100万円 | +30.0% | +1.1% |
| 中野区 | 7,000万円 | +28.4% | 0.0% |
| 三鷹市 | 6,800万円 | +36.0% | +1.5% |
| 練馬区 | 6,300万円 | +21.2% | +3.3% |
木村相談者
杉並区は5つの中で世田谷区に次ぐ2番目の価格水準なんですね。上昇率も三鷹市・世田谷区に次いで3番目と、そこそこ高い。でも直近1年だけマイナスなのは杉並区だけなんですね。
山川不動産の専門家
よく気づかれましたね。8年上昇率は世田谷区(+30.0%)・三鷹市(+36.0%)に次いで杉並区(+28.7%)も高水準ですが、直近1年だけ見ると、世田谷区+1.1%・中野区0.0%・三鷹市+1.5%・練馬区+3.3%とほかはすべて横ばいかプラスの中、杉並区だけが-1.9%とわずかにマイナスです。8年間の上昇基調は近隣と並ぶ強さがありつつ、直近1年だけ見ると少し違う動きをしている、というねじれた状況です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
8年で見れば強いのに、直近1年だけ近隣で唯一マイナス……どう受け止めればいいんですか？
山川不動産の専門家
どちらも事実ですが、どちらか一方だけを根拠にしないのがポイントです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
杉並区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で28.7%も上がってるなら、これって今のうちに売ったほうがいいってことですか？
山川不動産の専門家
杉並区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
杉並区の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年で上昇、全国・都内でも上位の水準 — 2017年の6,100万円から2024年の7,850万円まで、8年で28.7%上昇。全国691市区町村中11位、都内48市区町村中10位という高水準にあり、上昇率も取引データが十分な区分179市区町村中25位。
- 2直近1年だけは近隣の中で唯一マイナス(-1.9%) — 世田谷区・中野区・三鷹市・練馬区がいずれも横ばいかプラスの中、杉並区だけが小幅な下落。ただし単年の相対信頼区間幅は7.6%と非常に信頼度が高く、誤差ではなく実際の動きとして起きている可能性が高い一方、1年だけで方向転換と決めつけることもできない。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、杉並区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「8年で強いから急げ」でも「直近1年マイナスだから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。区全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた区全体の中央値・8年と直近1年の変化率・都内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値7,850万円や3年プールの7,750万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都杉並区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは非常に十分(単年の相対信頼区間幅7.6%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 374件(3年プールでは1,062件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
杉並区の相場は8年間で28.7%上昇、直近1年は-1.9%という状況です。全国・都内でも上位の水準で、上昇率も高いほうですが、直近1年だけは近隣の中で唯一の小幅マイナスという点も押さえておいてください。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。杉並区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
杉並区の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は7,850万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは6,300万円〜9,675万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでは中央値7,750万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で28.7%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は-1.9%とわずかに下がっています。8年間の上昇基調と、直近1年の小幅な下落は分けて見る必要があります。
木村相談者
近隣の区・市と比べて、杉並区の状況はどうですか？
山川不動産の専門家
8年上昇率は世田谷区(+30.0%)・三鷹市(+36.0%)に次いで杉並区(+28.7%)も高水準です。ただし直近1年だけを見ると、世田谷区・中野区・三鷹市・練馬区がいずれも横ばいかプラスの中、杉並区だけが-1.9%とマイナスに転じています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、杉並区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか？
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。独自の推定方法で価格を算出しているサイトや、人口推計をもとに10年後の価格まで予測しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅7.6%)まで確認したうえで中央値を集計しているので、推測に頼らない実際の取引ベースの数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で杉並区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。