トップ/東京都/北区/中古戸建て・土地

北区の中古戸建ては今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、北区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで「相場」を調べても、サイトごとに数字がバラバラで、どれを信じればいいのか分からなくて。

山川不動産の専門家

それ、北区に限らずよく聞くお悩みです。サイトによって「何のデータを、どう集計しているか」がまったく違うので、数字が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを見て、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。北区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

北区の中古戸建て価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

年	中古戸建て中央値	取引件数
2017年	4,650万円	138件
2018年	4,500万円	132件
2019年	4,700万円	127件
2020年	4,900万円	197件
2021年	4,900万円	162件
2022年	5,700万円	147件
2023年	5,450万円	132件
2024年	5,650万円	158件

木村相談者

2018年に4,500万まで下がって、そこから2022年に一段上がって、以降は5,400万〜5,700万あたりで落ち着いてる感じですね。

山川不動産の専門家

よく見ていただけました。2017年から2024年の8年間で見ると+21.5%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)は+3.7%と、8年間の上昇の勢いに比べるとかなり落ち着いたペースになっています。2018年の4,500万円が最も低く、2022年に5,700万円まで一段上がったあとは、大きな崩れなく高値圏で推移している形です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。募集中の物件から算出した「売出価格」の推定値を相場として紹介しているサイトもあれば、独自の予測モデルで将来の価格まで算出しているサイトもあります。それはそれで参考にはなりますが、実際に成立した取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

推定でも予測でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値5,650万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が3,725万円、上から4分の1が7,100万円です。

木村相談者

3,725万から7,100万まで、けっこう開きがありますね。

山川不動産の専門家

戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は14.2%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。

木村相談者

14.2%ってことは、けっこう余裕があるってことですか?

山川不動産の専門家

そうですね。年間158件という取引件数があり、2022年から2024年の3年分をプールすると437件、中央値は5,700万円です。単年の5,650万円とプールの5,700万円はほぼ近い水準なので、2024年の数字が特殊な年だったというより、ここ数年の実勢をそのまま反映した数字と見てよさそうです。

木村相談者

じゃあ、8年で+21.5%、直近1年+3.7%っていう数字は、わりと信頼して見ていい感じなんですね。

山川不動産の専門家

はい。取引の厚みと信頼区間の両方から見て、この上昇トレンドは単年の振れに左右されにくい水準だと考えられます。

山川不動産の専門家

相場の水準がつかめたところで、北区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

北区の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が減ってるから価格も下がる、みたいな話をよく聞くんですが、北区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、北区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている・減っているからといって、それだけで価格が動くわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は北区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで北区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、北区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

比較軸	北区の位置
東京都内の中古戸建て中央値	21位/48市区町村(上位寄りの水準)
全国の中古戸建て中央値	29位/691市区町村(上位水準)
8年上昇率の都内順位(取引データが十分な区分)	16位/35市区町村
8年上昇率の全国順位(取引データが十分な区分)	54位/179市区町村
全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較	全国平均 約4,000.6万円に対して約1.41倍の水準

木村相談者

全国29位ってかなり上のほうですね。都内でも21位/48ってことは、23区・市部全部含めても上位半分ってことですか?

山川不動産の専門家

そうです。北区は価格水準そのものが全国平均の約1.41倍とかなり高めですが、8年の上昇率は取引データが十分な区分35市区町村中16位と、都内では中位くらいです。近隣の区とも並べてみましょう。

市区町村	中古戸建て中央値	8年上昇率	直近1年
北区	5,650万円	+21.5%	+3.7%
荒川区	5,550万円	+20.7%	+11.0%
板橋区	5,800万円	+23.4%	+9.4%
練馬区	6,300万円	+21.2%	+3.3%
足立区	4,300万円	+19.4%	0.0%

木村相談者

北区は5区の中でちょうど真ん中くらいの価格なんですね。8年上昇率も練馬区とほぼ同じくらいだ。

山川不動産の専門家

ええ、価格水準は練馬区(6,300万円)・板橋区(5,800万円)より低く、荒川区(5,550万円)・足立区(4,300万円)より高い、ちょうど中間の位置です。8年上昇率も19.4%〜23.4%の範囲に5区とも収まっており、突出して高くも低くもありません。ただし直近1年だけを見ると、荒川区+11.0%・板橋区+9.4%と大きく伸びた区がある一方、北区は+3.7%、練馬区+3.3%、足立区は0.0%と、伸びの大きさにばらつきが出ています。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

全国的には高い水準にあるけど、直近の勢いは近隣の中では落ち着いてる、ってことなんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。どちらも事実ですが、どちらか一方だけを根拠にしないのがポイントです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

北区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で+21.5%も上がってて、全国的にも高い水準なら、これって今売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

北区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。

北区の中古戸建て・売り時を考える3つの材料

1. 18年で+21.5%の安定した上昇、単年データの信頼度も高い — 2018年の4,500万円を底に、2022年以降は5,400万〜5,700万円の高値圏で安定している。相対信頼区間幅14.2%・年間158件の取引という厚みがあり、この数字は単年の振れに左右されにくい。
2. 2全国的には高水準だが、直近1年の伸びは近隣区の中では緩やか — 全国29位/691・都内21位/48という価格水準にありながら、直近1年+3.7%は荒川区(+11.0%)・板橋区(+9.4%)より控えめで、勢いという点では近隣の中で目立つ状態ではない。
3. 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、北区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。

木村相談者

「全国的に高いから急げ」でも「勢いがないから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。区全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

相場を確認したあとの進め方

1. 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた区全体の中央値・8年と直近1年の変化率・都内や全国との比較を頭に入れておく。
2. 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
3. 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値5,650万円や3年プールの5,700万円からどれくらい離れているかを確認する。
4. 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

項目	内容
対象エリア	東京都北区
対象種別	中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅)
データ期間	2017年〜2024年(成約価格ベース)
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)
集計方法	年別中央値・四分位、2022〜2024年の3年プール
データの十分性	取引データは十分(単年の相対信頼区間幅14.2%、25%以下)
2024年取引件数	158件(3年プールでは437件)
将来人口データ	現時点で未収集(データ整備後に追記予定)

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

北区の相場は8年間で21.5%上昇、直近1年は+3.7%という状況です。全国的・都内的には高水準にありますが、直近の勢いという点では近隣区の中で目立つわけではありません。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。北区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

北区の戸建て相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は5,650万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは3,725万円〜7,100万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでは中央値5,700万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で21.5%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)は+3.7%と緩やかながら上昇を続けています。2022年に一段上がったあとは、5,400万〜5,700万円の高値圏で安定している状態です。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、北区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが根本的に違うからです。募集中の物件から算出した「売出価格」の推定値を相場として紹介しているサイトや、AIによる将来価格の予測モデルで算出しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、算出方法が不透明な推定値とは性質が異なる数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で北区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。

一般的な売却が難しい物件の場合

借地権・再建築不可・老朽化・空き家など、通常の仲介では買い手が付きにくい物件は、買取という選択肢もあります。

訳あり物件の買取を調べる →

相談・査定は無料です。買い取ってもらう義務はありません。

※ 上記は提携先（アフィリエイト）へのリンクです。査定・買取の依頼はリンク先の各社で行います。