大田区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、大田区にマンションを持っていて、そろそろ売ろうか迷ってるんですけど、正直いくらくらいで売れるのか全然わからなくて……。

山川不動産の専門家

大田区は取引件数がとても多いエリアなので、実は数字で見ればかなりはっきり位置がつかめます。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の状況を整理していきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは心強いです。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。大田区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

大田区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2019年までは横ばいだったのに、2021年から一気に上がってますね。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+52.2%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)も+6.1%の上昇で、2022年から2023年は横ばいでしたが、2024年に再び上がりました。8年で見ても直近1年で見ても、どちらも上昇方向というのが今の大田区の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

駅ごとの相場が出ているサイトも見たんですが、それとは違うんですか?

山川不動産の専門家

違います。駅ごとの売り出し物件から算出した相場や、専有面積・築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトもありますが、それは区全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値3,500万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が2,300万円、上から4分の1が5,400万円です。

木村相談者

2,300万から5,400万まで、かなり開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は8.6%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は6,025件、中央値は3,400万円で、単年(3,500万円)と大きくは乖離していません。

木村相談者

8.6%って結構低いんですね。それだけ取引が多いってことですか?

山川不動産の専門家

年間2,153件という取引件数の多さが背景にあります。大田区は23区の中でも取引がまとまってあるエリアなので、単年の数字でもブレが小さく出ています。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築15年くらいなんですけど、区全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は大田区で一番取引件数が多いのも築11-20年の帯(1,692件)で、木村さんの物件はまさに大田区の主流の築年帯にあたります。区全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

あれ、築21-30年の帯だけ中央値が一番高いんですね。新しいほど高いわけじゃないんですか?

山川不動産の専門家

マンションは築年数だけでなく、専有面積・立地・建物のグレードでも価格が大きく変わるので、必ずしも新しい帯ほど高くなるとは限りません。今回のデータでは築21-30年帯にどんな物件が多く含まれているかまでは分解できないため、この帯だけ中央値が高い理由を断定することはできませんが、価格の幅を見ても分かるとおり、同じ築年帯の中でも物件によって差はかなり大きいです。木村さんの築15年の物件であれば、区全体の中央値3,500万円ではなく、築11-20年の帯の中央値3,400万円(2,200万円〜5,600万円の幅)のほうが近い参考値になります。区全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、区全体の数字だけ見て一喜一憂するところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、大田区はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場感がつかめたところで、大田区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、大田区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、大田区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている区だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は大田区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで大田区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、大田区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

都内だと30位で中位くらいなのに、全国だと60位で上のほうって、ちょっと不思議です。

山川不動産の専門家

東京都自体が全国の中でも価格水準が高いエリアなので、都内で中位でも全国で見ると上位に入ります。上昇率も同じ構造で、都内では19位と中位ですが、全国では52位と上位に近い水準です。近隣の区とも並べてみましょう。

木村相談者

品川区とか目黒区は大田区よりだいぶ高いし、上昇率もすごいですね。

山川不動産の専門家

ええ、大田区は隣接する品川区・目黒区・世田谷区と比べると価格水準・上昇率とも控えめな一方、川崎市川崎区と比べると価格水準・上昇率のどちらも上回っています。隣接区の中では、都心寄りの区ほど水準・上昇率が高く、大田区はその中間からやや控えめな位置にある、という見え方です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

都内の物差しと全国の物差し、両方見ないといけないんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

大田区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

価格は8年で上がってるし、全国的にも上位のほうって聞くと、もう売ったほうがいいのかなって思っちゃいます。

山川不動産の専門家

大田区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「水準が上位だから急げ」でも「隣より伸びが控えめだから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。区全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを見てみましょう。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

大田区の相場は8年間で52.2%上昇、直近1年も+6.1%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。大田区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

大田区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は3,500万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは2,300万円〜5,400万円まで幅があります。築11-20年の帯では中央値3,400万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で52.2%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+6.1%とさらに上がっています。8年間・直近1年ともに上昇傾向というのが今の状況です。

木村相談者

都内では中位なのに、全国だと上位のほうなのはなぜですか?

山川不動産の専門家

東京都自体が全国の中でも価格水準の高いエリアだからです。都内47市区町村の中では30位と中位ですが、その水準自体が全国的には高いため、全国464市区町村で見ると60位と上位に近い位置になります。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、大田区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。駅ごとの売り出し物件の相場や、専有面積・築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で大田区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。