豊島区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、豊島区にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで「相場」を調べると、サイトによって金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、豊島区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。豊島区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

豊島区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2017年から2023年まではじわじわ上がってる感じですけど、2024年の3,900万は急に跳ねてますね。

山川不動産の専門家

よく気づかれました。2017年から2024年の8年間で見ると+69.6%の上昇です。特に直近1年(2023年→2024年)は+21.9%の上昇で、この1年だけでかなり大きく動いています。8年で見ても直近1年で見ても、どちらも上昇方向というのが今の豊島区の状況です。ただ、この「+21.9%」という数字が信頼できるものなのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

駅名で検索すると出てくる「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。最寄駅ごとの中央値ランキングを出しているサイトや、㎡単価から推定した金額を「相場」として載せているサイトもありますが、これは市区全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。特に豊島区は2024年に大きく数字が動いているので、次はこの数字がどれくらい信頼できるかを確認しましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値3,900万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が2,300万円、上から4分の1が7,100万円です。

木村相談者

2,300万から7,100万って、3倍以上の開きがありますね。

山川不動産の専門家

豊島区は池袋のような駅近の大規模マンションから、駅から離れた小規模な物件まで、さまざまなタイプが取引されているエリアなので、価格の幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は15.4%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をクリアしています。年間1,032件という取引件数の厚みもあり、この数字は単年でも十分信頼できる水準です。

木村相談者

じゃあ、さっきの「8年で+69.6%」「直近1年で+21.9%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。ただ一点補足すると、2022年から2024年の3年分をプールした中央値は3,300万円で、取引件数は3,241件です。2024年単年の3,900万円より600万円ほど低く、2024年は直近3年の中でも特に強かった年だったことが分かります。

木村相談者

3年分でならすと3,300万、単年だと3,900万。単年の数字だけ見ると勢いを強く感じすぎるかもしれないってことですか?

山川不動産の専門家

そういう見方もできます。ただ、2024年単年のデータ自体は件数も多く信頼区間も基準内なので、捏造や偶然のブレとは考えにくいです。「直近3年でならせば3,300万円が土台の水準、そのうえで2024年は3,900万円まで一段上がった」と捉えるのが実態に近いでしょう。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、そういえば築15年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は豊島区で一番取引件数が多いのも築11-20年の帯(1,013件)で、木村さんの物件はまさに豊島区で最も取引が厚い築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

あれ、築10年以内より築11-20年のほうが中央値が高いんですね。てっきり新しいほど高いと思ってました。

山川不動産の専門家

豊島区は築30年目くらいまでは中央値がおおむね4,300万円台〜4,600万円台で近い水準にあり、築31年を境に大きく下がるエリアです。なお〜築10年の帯は取引件数のわりに価格の幅がとても広く(2,800万円〜8,500万円)、相対信頼区間の幅も基準をわずかに超えているため、この記事では「参考値」の扱いにとどめています。一方、木村さんの築15年(築11-20年の帯)であれば、中央値4,600万円(2,400万円〜7,800万円の幅)が市全体の3,900万円よりも実態に近い参考値になります。

木村相談者

市全体の数字だけ見て「うちはもっと安いのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。築11-20年・21-30年・31年〜の3つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、豊島区はこの3帯で数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、豊島区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、豊島区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、豊島区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市区だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は豊島区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで豊島区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、豊島区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

全国だと43位で上位に近いのに、都内だと25位で真ん中くらいなんですね。でも上昇率は都内9位ってことは、結構伸びてるほうなんですか?

山川不動産の専門家

そうですね。豊島区は価格水準こそ都内では中位ですが、8年の上昇率は取引データが十分な区分40区市町村中9位と、水準以上に伸びが良いエリアです。「都内の中では平均的な水準だが、伸び方は上位グループに入る」という見え方です。近隣の区とも並べてみましょう。

木村相談者

価格自体は文京区や新宿区のほうが高いのに、直近1年の伸びだと豊島区がこの中で一番大きいんですね。

山川不動産の専門家

ええ、この7区の中で直近1年の上昇率が最も高いのは豊島区(+21.9%)です。文京区や新宿区は価格水準自体は豊島区より高いものの、直近1年の伸びは+5.6%、+14.0%と豊島区より小さく、逆に練馬区は直近1年でわずかに下落(-1.3%)しています。豊島区は「価格水準は中位、ただし直近の勢いはこのグループで最も強い」という位置づけです。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準は真ん中だけど、伸び方だけ見ると近隣の中でも目立つ、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

豊島区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

直近1年でこんなに上がってるなら、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

豊島区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「伸びてるから急げ」でも「そのうち落ち着くから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。区全体は8年・直近1年ともに上昇している、あなたの部屋がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

豊島区の相場は8年間で69.6%上昇、直近1年も+21.9%という状況で、直近1年の伸びは近隣区の中でも目立ちます。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。豊島区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。駅別のランキングや㎡単価からの推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

豊島区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は3,900万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・立地で価格差が大きく、2024年のデータでは2,300万円〜7,100万円まで幅があります。木村さんの築15年が含まれる築11-20年の帯では中央値4,600万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で69.6%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+21.9%とさらに上がっています。8年間・直近1年ともに上昇傾向というのが今の状況です。ただし直近3年(2022〜2024年)をプールした中央値は3,300万円で、2024年単年はその中でも強めの数字です。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、豊島区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。最寄駅ごとの中央値ランキングを出しているサイトや、㎡単価から推定した金額を「相場」として載せているサイト、将来価格を予測して見せているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定の駅や短期的な予測に左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で豊島区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。