木村相談者
練馬区でマンションを持ってるんですが、そろそろ売却も考えたほうがいいのかなって。うちは築40年くらいなんですけど、今ってどうなんでしょう。
山川不動産の専門家
いいタイミングでのご相談ですね。練馬区の中古マンション市場は、国交省の不動産情報ライブラリに登録されている実際の成約データをもとに見ることができます。まずは価格の推移から一緒に見ていきましょう。
練馬区の中古マンション、価格はどう動いてきた?
木村相談者
グラフだとずっと上がってる感じに見えますね。
山川不動産の専門家
2017年から2024年までの8年間で、中古マンションの成約価格の中央値は約42.3%上昇しています。数字で見ると、こんな推移です。
| 年 | 中央値 | 価格帯(25%〜75%) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 2600万円 | 1800万〜3600万円 | 606件 |
| 2018年 | 2600万円 | 1900万〜3700万円 | 639件 |
| 2019年 | 2700万円 | 1900万〜4000万円 | 673件 |
| 2020年 | 2700万円 | 2000万〜3900万円 | 753件 |
| 2021年 | 3400万円 | 2000万〜4600万円 | 1364件 |
| 2022年 | 3400万円 | 2000万〜5000万円 | 1298件 |
| 2023年 | 3750万円 | 2200万〜5300万円 | 1454件 |
| 2024年 | 3700万円 | 2400万〜5500万円 | 1446件 |
木村相談者
あれ、2023年から2024年にかけては下がってるんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。直近1年(2023年→2024年)では中央値が3750万円から3700万円へ、約1.3%の小幅な下落になっています。8年単位で見れば大きく上がっていますが、直近1年だけを切り取ると横ばいから微減という状況です。長期のトレンドと短期の動きは分けて見る必要があります。
木村相談者
なるほど、両方見ないとダメなんですね。じゃあこの数字ってどのくらい信用していいものなんですか。
取引件数から見る、データの確からしさ
山川不動産の専門家
良い質問です。ここが結構大事なところで。
木村相談者
そうなんですか?
山川不動産の専門家
練馬区の中古マンションは2024年で1446件の成約があります。これだけ件数が多いと、1件1件の特殊事情(リフォーム済みだった、急いで売った等)に振り回されにくく、中央値の信頼性が高くなります。練馬区は価格の推移をそのまま「傾向」として示せるだけのデータの厚みがある区の一つです。
木村相談者
さっきの「データの厚み」って、もう少し具体的にはどう測ってるんですか?件数が多い以外にも何かあるんですか。
山川不動産の専門家
いいところに気づきましたね。件数の多さとは別に、相対CI幅(信頼区間の幅)が10.8%という指標も出ています。これは「もし同じ期間・同じような条件で取引がもう一度起きたとしても、中央値はだいたいこの範囲(±10.8%程度)におさまるだろう」という、統計的なブレの目安だと考えてください。
木村相談者
数字が小さいほど信頼できるってことですか?
山川不動産の専門家
そうです。この幅が大きい自治体だと、「たまたまその年に高額な物件がまとまって成約した」だけで中央値が跳ね上がったり沈んだりすることがあり、「上がった」「下がった」と言い切るのが危険になります。目安として、この幅がおおむね25%を超えてくると、単年の増減を断定するのは避けた方がよいラインです。練馬区の10.8%はそれよりかなり狭く、2017年からの上昇傾向も、直近1年の小幅な下落も、単なる統計的なブレというより実際の値動きとして受け取ってよい水準だと考えられます。
木村相談者
なるほど、だから「参考値です」じゃなくて、はっきり数字を出して説明してくれてるんですね。
山川不動産の専門家
その通りです。取引件数の多さ(2024年で1446件)と、相対CI幅の狭さ(10.8%)の両方がそろっているからこそ、練馬区は価格の推移を根拠のある「傾向」として示せる区になっています。逆に言うと、このどちらかが欠けている自治体では、同じような書き方はできません。
木村相談者
件数が少ない区とかもあるんですか?
山川不動産の専門家
あります。取引が年間数十件しかない自治体だと、中央値が年によって大きく振れてしまうので、そういう場所では「上がっている・下がっている」と言い切らずに、参考値としてお伝えする書き方に変えています。練馬区はそこまで薄くないので、今回のように推移をはっきり示せる区の一つです。
木村相談者
練馬区の中でも、うちみたいな古いマンションと新しいマンションだと価格って違うんですよね?
築年帯で見ると、実際の相場はどう違う?
山川不動産の専門家
かなり違います。区全体の中央値だけを見ても、実は参考になりにくいんです。2022年から2024年の直近3年分をまとめて、築年帯ごとに見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格帯(25%〜75%) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 4400万円 | 2600万〜6200万円 | 913件 |
| 築11-20年 | 4200万円 | 2100万〜5500万円 | 1130件 |
| 築21-30年 | 4300万円 | 3400万〜5300万円 | 858件 |
| 築31年〜 | 2700万円 | 1200万〜3800万円 | 1229件 |
木村相談者
え、うちの築40年だと築31年〜のところですよね。中央値2700万円か、区全体の3700万円よりだいぶ低いんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。木村さんの物件は築31年以上の帯に入るので、区全体の数字よりもこちらの方が実感に近いはずです。ただこの帯は価格帯の幅(1200万〜3800万円)も広めで、立地や管理状態、リフォームの有無によって差が出やすい層でもあります。区全体の中央値だけで「うちも3700万円くらいかな」と考えると、実際とずれる可能性があります。
木村相談者
じゃあ築の浅いマンションの方が値上がりしやすいってことなんですか?
山川不動産の専門家
直近3年のデータで見る限り、〜築10年・築11-20年・築21-30年の3つの帯は中央値が4200万〜4400万円台でわりと近く、築31年以上だけ大きく下がる、という形になっています。これは練馬区に限った話ではなく他の地域でも見られる傾向ですが、築年数だけでなく管理状態や耐震性なども絡むので、あくまで一つの目安として見てください。
木村相談者
築31年以上だと価格が下がるのって、単純に古いから以外にも理由があるんですか?
山川不動産の専門家
あります。マンションは所有者が変わっても建物・共用部分はそのまま引き継がれるので、修繕積立金がきちんと積み上がっているか、大規模修繕が計画通りに実施されてきたかで、同じ築年数でも評価が変わってきます。積立金が不足していると、将来的に一時金の負担を求められるリスクがあると見なされ、買い手がつきにくくなることがあります。
木村相談者
うちのマンション、修繕積立金が数年前から少しずつ値上がりしてるんですけど、それって悪いことなんですか?
山川不動産の専門家
一概には言えません。むしろ計画的に値上げされているのは、将来の大規模修繕に備えてきちんと積み立てられている証拠でもあります。逆に何十年も値上げされていない方が、積立不足を先送りしているだけということもあります。査定を受ける際は、管理費・修繕積立金の金額そのものだけでなく、長期修繕計画に沿って積み立て・実施されてきたかも合わせて確認してもらうと、話がスムーズです。
木村相談者
耐震性も関係あるんですか?
山川不動産の専門家
関係します。1981年6月以降の建築確認で建てられたマンションは新耐震基準、それより前は旧耐震基準に分類されます。木村さんの物件のように築40年前後だと、新耐震基準ぎりぎりの時期か、旧耐震基準にかかる時期の建物が多く、住宅ローン控除の要件や金融機関の融資条件に影響することがあります。買い手側のローンが通りやすいかどうかは成約のしやすさに直結するので、正確な建築確認日を管理組合の書類や登記情報で確認しておくと、査定の際にも話が早くなります。
木村相談者
練馬区の3700万円っていうのは、東京の中でも高い方なんですか、それとも普通なんですか?
練馬区は東京都・全国でどのくらいの水準?
山川不動産の専門家
気になりますよね。数字で比べてみましょう。
木村相談者
東京の中だと真ん中くらいなんですね。てっきりもっと高い方かと思ってました。
山川不動産の専門家
練馬区は23区の中では住宅地としての性格が強く、都心部のタワーマンションが多いエリアとは価格帯が異なります。全国で見ると上位1割程度に入る水準ですが、東京都内で比べると中位というのが実態です。
木村相談者
値上がりの勢いはどうなんですか?
山川不動産の専門家
8年間の上昇率(+42.3%)は、上昇率を出せる全国217市区町村中81位です。上位3割程度には入っていますが、飛び抜けて高い上昇率というわけではありません。都内では40市区町村中26位で、こちらも中位に近い順位です。
木村相談者
近くの区とかと比べるとどうなんですか?
近隣区と比べてみると
山川不動産の専門家
練馬区に隣接するいくつかの区と並べてみます。
| 地域 | 中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 練馬区 | 3700万円 | +42.3% | -1.3% |
| 中野区 | 4200万円 | +61.5% | +7.7% |
| 杉並区 | 4200万円 | +68.0% | +5.0% |
| 板橋区 | 3100万円 | +24.0% | +6.9% |
木村相談者
板橋区より高くて、中野区・杉並区より安いくらいなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。中野区・杉並区は8年上昇率も練馬区よりかなり高く、価格水準も上です。一方板橋区は練馬区より価格が安く、上昇率も緩やかです。直近1年だけで見ると練馬区は微減、隣接する2区はプラスという違いも出ています。この辺りは駅からの距離やマンションの築年構成など、区ごとの物件の違いも影響しているはずです。
木村相談者
こういう細かい比較データって、他の不動産系サイトでも見られるものなんですか?
山川不動産の専門家
サイトによってかなり違います。中には過去の相場をもとにAIが将来の価格を予測して見せるサービスもありますが、そういった数字はあくまでモデルによる推計値であって、実際に成約した価格そのものではありません。ここまでお話ししてきた練馬区の数字は、国交省の不動産情報ライブラリに登録されている実際の成約データ(XIT001)から算出したもので、予測ではなく過去に実際に起きた取引の事実です。
木村相談者
予測と事実だと、そんなに違うんですか?
山川不動産の専門家
違います。予測はモデルの前提の置き方次第で数字が変わりますが、成約データは実際に取引された価格そのものなので、後から前提が変わって覆ることがありません。もちろん将来の値動きを保証するものではないですが、「これまでどう動いてきたか」を正確に把握するという意味では、実際の成約データの方が判断の土台としては確かだと言えます。
木村相談者
なるほど。じゃあ結局、今は売り時なんでしょうか?
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここまでの数字を並べてみると、こういう材料があります。
山川不動産の専門家
長期的には価格が上がってきたのは事実ですが、直近1年は下がっていますし、木村さんの築年帯は価格の幅も大きいので、「今が絶対に売り時」とは言い切れません。売却のタイミングは、住み替えの予定やローンの状況、修繕積立金の見通しなど、木村さんご自身の事情によるところが大きいです。
木村相談者
そうですよね、数字だけじゃ決められないですよね。
山川不動産の専門家
もし実際の金額が気になってきたら、次のステップとして査定を検討する、という流れになります。
相場を調べたら、次にやること
木村相談者
実際に査定ってどうやって受けるんですか?
山川不動産の専門家
大まかにはこんな流れです。
- 1相場を把握する — ここまで見てきたような中央値・築年帯別の相場感を頭に入れておきます。
- 2複数の査定サービスに申し込む — 1社だけだと相場観が偏ることがあるので、複数社に依頼して金額を比較します。
- 3査定額を比較する — 提示された金額と、この記事の相場データを照らし合わせて、納得できる水準か確認します。
- 4売るかどうかを判断する — 査定額が分かったうえで、売るタイミングは木村さんご自身で決めます。査定を受けたからといって売却の義務はありません。
木村相談者
査定してもらったら、絶対売らなきゃいけないわけじゃないんですね。
山川不動産の専門家
その通りです。査定はあくまで情報収集の一つで、そこから先に進むかどうかは自由です。
基本情報まとめ
山川不動産の専門家
最後に、この記事で使ったデータの範囲をまとめておきます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都練馬区 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(価格推移) |
| 築年帯データ期間 | 2022年〜2024年(直近3年プール) |
| データ出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ XIT001 不動産取引価格情報 |
| 集計対象 | 実際の成約(取引)データに基づく中央値・価格帯 |
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になったこと聞いてもいいですか。
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
練馬区のマンションって今後も値上がりしていくんですか?
山川不動産の専門家
それは誰にも断定できません。2017年から2024年にかけては上昇傾向でしたが、直近1年は小幅に下落していますし、今後の金利動向や再開発計画などにも左右されます。過去のデータは参考になりますが、将来を保証するものではありません。
木村相談者
築40年のマンションでも売れるんですか?
山川不動産の専門家
練馬区では築31年以上の帯でも直近3年で1229件の成約実績があり、しっかり流通しています。ただし中央値は2700万円と他の築年帯より低めで、管理状態やリフォーム履歴によって価格の幅も大きいので、個別に確認する必要があります。
木村相談者
査定を受けたらすぐ売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けることと売却することは別です。金額を知ったうえで、売るかどうか、いつ売るかは木村さんが決めることです。
木村相談者
修繕積立金が高めのマンションって、売却で不利になったりしますか?
山川不動産の専門家
一概には不利とは言えません。計画的に値上げ・積み立てされているのは、将来の大規模修繕に備えられている証拠でもあり、むしろ買い手への安心材料になることもあります。金額の高さだけでなく、長期修繕計画に沿って積み立て・実施が進んでいるかを合わせて確認しておくと、査定や内覧の際に説明しやすくなります。
木村相談者
練馬区の中でも、駅から近いかどうかで相場は変わりますか?
山川不動産の専門家
一般的に駅からの距離は価格に影響する要素の一つですが、この記事のデータは区全体・築年帯別の集計で、駅ごとの内訳までは扱っていません。駅からの距離や周辺環境による違いが気になる場合は、査定を依頼する際に個別の立地条件を踏まえて確認してもらうのがおすすめです。
山川不動産の専門家
今日お話しした内容が、木村さんの判断の材料になれば嬉しいです。
木村相談者
ありがとうございました。まず査定だけ、いくつか受けてみようと思います。