木村相談者
山川さん、板橋区にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。築40年くらいなので、今売るべきなのか、もう少し待った方がいいのか全然わからなくて……。
山川不動産の専門家
それは気になりますよね。築40年だと「そろそろ資産価値が下がりきってるんじゃないか」と不安になる方が多いんですが、実は板橋区は築古の物件でもまとまった数の取引があるエリアです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見ながら、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。板橋区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
板橋区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,500万円 | 700件 |
| 2018年 | 2,500万円 | 668件 |
| 2019年 | 2,500万円 | 720件 |
| 2020年 | 2,400万円 | 874件 |
| 2021年 | 2,800万円 | 1,596件 |
| 2022年 | 2,700万円 | 1,663件 |
| 2023年 | 2,900万円 | 1,609件 |
| 2024年 | 3,100万円 | 1,696件 |
木村相談者
2019年までは2,500万前後で落ち着いてたのに、2021年から段々上がってますね。
山川不動産の専門家
そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+24.0%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)も+6.9%の上昇で、2020年をボトムに緩やかな上昇が続いています。8年で見ても直近1年で見ても、どちらも上昇方向というのが今の板橋区の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。専有面積を1つの条件に固定して算出した想定売却価格を「相場」として出しているサイトもあれば、個別の建物ごとの売り出し価格ランキングを示しているサイトもありますが、それは板橋区全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値3,100万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,300万円、上から4分の1(p75)が4,900万円です。
木村相談者
2,300万から4,900万まで、けっこう開きがありますね。うちの築40年の物件は下の方なのかな……。
山川不動産の専門家
マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。木村さんの物件がどのあたりに位置するかは、このあとの築年帯別のセクションで具体的にお話ししますね。まずもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は9.7%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕を持ってクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は4,968件、中央値は2,950万円で、単年(3,100万円)とは若干差がありますが、直近数年の緩やかな上昇を踏まえれば不自然な乖離ではありません。
木村相談者
単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+24.0%」もかなり信頼できる数字なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。年間1,696件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も9.7%と基準を十分に下回っているので、板橋区はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、木村さんの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。
築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか
木村相談者
うちのマンション、築40年くらいなんですけど、区全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。
山川不動産の専門家
そこが今日いちばんお伝えしたいポイントです。実は板橋区で一番取引件数が多いのも築31年以上の帯(1,523件)で、木村さんの物件はまさに板橋区の主流の築年帯にあたります。区全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 3,000万円 | 2,400万円〜5,500万円 | 1,279件 |
| 築11-20年 | 3,500万円 | 2,100万円〜5,000万円 | 1,268件 |
| 築21-30年 | 4,000万円 | 3,300万円〜5,000万円 | 724件 |
| 築31年〜 | 2,300万円 | 1,400万円〜3,300万円 | 1,523件 |
木村相談者
あれ、築21-30年が一番高くて、そこから築31年以上でガクッと下がるんですね。てっきり区全体の中央値3,100万円くらいはいくと思ってました。
山川不動産の専門家
板橋区は築年数がそのまま一直線に価格を下げる区ではありませんが、築31年以上になると価格帯ははっきり下がります。区全体の中央値は3,100万円ですが、木村さんの築40年の物件であれば、区全体の数字ではなく、築31年以上の帯の中央値2,300万円(1,400万円〜3,300万円の幅)のほうが近い参考値になります。
木村相談者
区全体の数字だけ見て「うちもそれくらいかな」って期待しすぎるところでした。実際はもっと幅があって、中心はだいぶ下なんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、板橋区はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、板橋区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、板橋区はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、板橋区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている区だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は板橋区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで板橋区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、板橋区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 板橋区の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古マンション中央値 | 33位/47市区町村(都内では中位より下) |
| 全国の中古マンション中央値 | 79位/464市区町村(上位に近い水準) |
| 8年上昇率の都内順位 | 38位/40市区町村(取引データが十分な区分内・都内では下位) |
| 8年上昇率の全国順位 | 161位/217市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,884.9万円に対して約1.07倍の水準 |
木村相談者
全国だと79位で上位寄りなのに、都内だと33位で下の方なんですね。上昇率も都内38位ってことは、伸びは控えめな方ですか?
山川不動産の専門家
そうですね。板橋区は全国的に見れば価格水準は高めですが、都内では価格水準・上昇率とも中位より下という位置づけです。東京23区の中では上昇の勢いが穏やかなエリアと言えます。近隣の区とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 北区 | 4,300万円 | +59.3% | +7.5% |
| 豊島区 | 3,900万円 | +69.6% | +21.9% |
| 練馬区 | 3,700万円 | +42.3% | -1.3% |
| 板橋区 | 3,100万円 | +24.0% | +6.9% |
| 足立区 | 3,000万円 | +30.4% | -3.2% |
木村相談者
板橋区より価格水準が高い区は、みんな上昇率も高いんですね。練馬区とか足立区は直近1年だと下がってるのに、板橋区は上がってる。
山川不動産の専門家
ええ、近隣5区のなかで板橋区は価格水準・8年上昇率とも足立区に次いで低いグループにいますが、直近1年で見ると練馬区(-1.3%)・足立区(-3.2%)がマイナスなのに対し、板橋区は+6.9%とプラスを維持しています。北区・豊島区のように水準も上昇率も高い区がある一方で、板橋区は「水準は落ち着いているが、直近の勢いは近隣の一部より底堅い」という位置づけです。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
全国では上位、都内では下の方……このデータだけ見ると、もう売った方がいいのかどうか、正直まだ迷います。
山川不動産の専門家
相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
板橋区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
山川不動産の専門家
板橋区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
板橋区のマンション・売り時を考える3つの材料
- 18年でも直近1年でも上昇、ただし上昇率は都内では控えめ — 2017年の2,500万円から2024年の3,100万円まで、8年で24.0%上昇し、直近1年も+6.9%。ただし上昇率は取引データが十分な区分217市区町村中161位、都内でも38位/40市区町村と全国・都内とも控えめな水準。
- 2自分の築年帯の幅を見る — 区全体の中央値は3,100万円だが、築31年以上の帯では中央値2,300万円(1,400万円〜3,300万円の幅)。木村さんのような築40年の物件は、区全体の数字よりも自分の築年帯の幅を基準に考えたほうが実態に近い。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、板橋区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「上昇率が控えめだから待った方がいい」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。区全体は8年で上昇している、あなたの築40年の家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの築40年のマンションがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた区全体の中央値・築年帯別の中央値・都内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。築31年以上の帯の目安(2,300万円前後)と実際の査定額を照らし合わせる。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た築31年以上の帯の目安からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都板橋区 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、築年帯別中央値、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅9.7%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 1,696件(3年プールでは4,968件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
板橋区の相場は8年間で24.0%上昇、直近1年も+6.9%という状況ですが、都内での上昇率は控えめで、木村さんの築40年の物件は区全体よりも低めの帯にあります。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。板橋区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
板橋区のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は3,100万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは2,300万円〜4,900万円まで幅があります。取引件数が最も多い築31年以上の帯では中央値2,300万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で24.0%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+6.9%とプラスです。8年間・直近1年ともに上昇傾向というのが今の状況です。
木村相談者
全国では上位寄りなのに、都内だと中位より下なのはなぜですか?
山川不動産の専門家
東京23区はもともと全国の中でも価格水準が高いエリアが多く、板橋区は全国基準では79位/464市区町村と高めでも、都内47市区町村同士で比べると33位と中位より下になります。8年上昇率も同様で、全国161位/217市区町村に対し都内では38位/40市区町村と、都内の中では控えめな伸びです。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、板橋区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積や間取りを特定の条件に固定して算出した想定売却価格を載せているサイトや、個別の建物ごとの高額物件ランキングを示すサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で板橋区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。