港区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、港区のマンション、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。港区って価格がすごく上がってるってよく聞くんですけど、実際どうなんでしょう？

山川不動産の専門家

港区は全国的に見ても、価格の水準がかなり高いエリアです。国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べると、動きがはっきり見えますよ。

木村相談者

そういうデータがあるんですね。感覚じゃなくて数字で教えてもらえるのは安心です。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。港区で実際に取引された中古マンションの中央値を、2017年から2024年まで見てみましょう。

港区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

まずこの8年間の価格推移です。中央値というのは、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2017年の4,900万から2024年の8,800万って…ほぼ1.8倍じゃないですか。

山川不動産の専門家

そうなんです。8年で約1.8倍、率にすると+79.6%の上昇です。特に2021年に水準がぐっと切り替わって、そこから毎年伸びが続いています。直近の2023年から2024年の1年でも+4.8%動いています。

木村相談者

2020年から2021年で取引件数も跳ねてますね。825件から1,914件って倍以上。

山川不動産の専門家

そこは事実として押さえておきたい点です。2021年以降、港区は年間2,000件前後の取引がある活発なエリアになりました。件数が多いほど中央値のブレは小さく、この記事の元データの誤差幅はわずか5.7%と、かなり狭い範囲に収まっています。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこれ、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？

山川不動産の専門家

いい質問です。ここは大事なところで、この記事の数字はすべて成約価格、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

ネットの相場サイトで見る価格とは違うんですか？

山川不動産の専門家

ええ。相場サイトでよく見る売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。成約価格ベースだと、本当にいくらで売れたかの実勢に近い数字が分かります。売却を考えるなら、こちらを基準にするのが安全です。

木村相談者

なるほど、希望額じゃなくて結果の数字なんですね。それなら信頼できます。うちは築15年くらいなんですけど、この8,800万がそのまま目安になるんでしょうか？

築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか

山川不動産の専門家

そこはとても大事な視点です。中央値8,800万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が大きく変わります。港区は取引が多いので、築年帯で分けても各帯に900〜2,100件のデータがあり、帯ごとの相場をきちんと出せます。直近3年の成約価格を築年帯別に見てみましょう。

木村相談者

築浅の1億1,000万と、築31年〜の4,000万で3倍近く違うんですね。うちの築15年だと、11〜20年の帯になるのかな。

山川不動産の専門家

その通りです。木村さんの築15年は「築11〜20年」帯にあたり、中央値は約9,800万円。全体の8,800万円より、むしろこちらのほうが実勢に近い目安です。しかもこの帯はデータが2,109件と一番多く、港区で最も取引されている築年帯でもあります。

木村相談者

へえ、うちの帯が一番多いんですね。だったら数字も安心して見られます。

木村相談者

築年帯を知れて、自分ごとに引き寄せられました。じゃあうちの帯は今のうちに動いたほうがいいってことですか？

山川不動産の専門家

いいえ、そうとは限りません。築年帯はあくまで「今いくらか」を正確に知るための軸で、「高いから今すぐ売るべき」という話ではありません。木村さんの帯は需要が厚い帯ですが、売る・売らないは価格以外の事情で決めるものです。まずは自分の築年帯での現在地を押さえておきましょう。

同じ築年帯でも、価格に大きな幅があるのはなぜか

木村相談者

築11〜20年帯の中央値が9,800万円というのは分かったんですが、うちの部屋が実際にその金額で売れるとは限らないですよね？

山川不動産の専門家

おっしゃる通りです。中央値は「真ん中の1件」にすぎず、同じ築年帯のなかでも成約価格には幅があります。それを確認できるのが、価格の低いほうから25%の地点（下位25%）と、高いほうから25%の地点（上位25%）です。

木村相談者

築11〜20年だと、下は6,600万から上は1億4,000万まで…倍以上の開きがあるんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。同じ築年帯でも、階数・眺望・リノベーションの有無・管理状態で成約価格は大きく変わります。専有面積や間取りごとにさらに細かく分けて公表しているサイトもありますが、港区でも間取りまで絞ると母数が薄くなり、数字のブレが大きくなりやすい点には注意が必要です。

木村相談者

じゃあ、細かく分ければ分けるほどいいってわけでもないんですね。

山川不動産の専門家

ええ。当サイトは件数が十分にある築年帯までにとどめ、成約価格の実測値と信頼できる範囲を示す方針です。木村さんの帯（2,109件）は港区のなかでも件数が多く、9,800万円という中央値も、6,600万〜1億4,000万円という価格帯も、一定の厚みがあるデータに基づいています。

木村相談者

年ごとの数字でも、この「幅」って広がってるんですか？

山川不動産の専門家

いい着眼点です。年ごとの価格帯を見ると、上下の幅そのものが年々広がっています。

木村相談者

たしかに、2017年は下から上まで5,400万円くらいの差だったのが、2024年だと1億600万円まで広がってますね。

山川不動産の専門家

価格帯そのものが年々広がっているのも、港区の特徴のひとつです。全体の水準が上がるにつれて、上位物件がより高値で成約する一方、下位の物件との差も開いてきています。「港区は一律に高い」のではなく「物件によって差がより出やすくなっている」と捉えるほうが正確です。

木村相談者

だから中央値だけ見て「うちも同じくらいで売れるはず」と思い込むのは危ないってことですね。

山川不動産の専門家

その通りです。中央値は出発点であって、確定額ではありません。自分の物件がその築年帯のなかでどのあたりに位置しそうかは、階数・眺望・リノベーションの有無などの個別要因で変わります。最終的な実額は、後ほど紹介する査定で確認するのが確実です。

東京都内・全国のなかでの港区の位置

山川不動産の専門家

次に、港区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

全国1位ですか。想像以上です。

山川不動産の専門家

ええ、水準としては全国トップです。ただ上昇率で見ると16位で、水準の高さほど飛び抜けて伸びているわけではありません。周辺の区とも比べてみましょう。

山川不動産の専門家

隣接する中央区の相場や千代田区の相場と並べると、港区は水準では都心のなかでも頭一つ抜けている一方、上昇率では中央区や渋谷区のほうが大きい、という位置づけが見えてきます。

木村相談者

なんで港区はこんなに水準が高いのに、伸び率はそこまでなんでしょう？

山川不動産の専門家

港区はもともとの価格水準が高く、2017年時点ですでに4,900万円というスタート地点でした。中央区や渋谷区はそこからの伸びしろが大きかった一方、港区は高い水準を維持しながら着実に積み上げてきた、という違いです。

木村相談者

なるほど。もともと高い場所と、これから伸びる場所の違いってことですね。

山川不動産の専門家

その見方で問題ありません。港区は水準の高さそのものが特徴で、それが崩れずに続いているのがこの8年の動きです。

この相場はどこまで信頼できるか

木村相談者

これだけ具体的な数字が並ぶと、逆にどこまで信じていいのかも気になってきました。

山川不動産の専門家

健全な疑問です。相場の数字は母数（取引件数）が少ないほどブレます。その点、港区は年間1,993件と取引がとても多く、築年帯別で見ても各帯に900件〜2,100件のデータがあります。

木村相談者

帯ごとに割っても、まだ数百件〜2千件あるんですね。

山川不動産の専門家

ええ。件数が多いほど中央値は安定します。実際、この記事のデータの相対的な誤差の幅は5.7%と狭く、木村さんの築11〜20年帯（2,109件）の数字も、たまたまではなく信頼できる水準です。しかもこれは広告の売り出し価格でなく実際に成約した価格。母数の多さ・成約ベース・築年帯別、この3つが揃って初めて自分の物件の目安として使えます。

木村相談者

なるほど、数が多いから細かく見ても大丈夫、ということですね。

山川不動産の専門家

その通りです。逆に、取引が年に数件しかない街だと、こうは言えません。語れるだけのデータがある街だけ、こうして踏み込んで出しています。港区はまさにその代表格です。

港区は「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

価格が上がってて、水準も全国一。…これって、やっぱりうちも早く動いたほうがいいってことですか？

山川不動産の専門家

相場が上がっている局面は、たしかに売却を検討する人にとって追い風ではあります。ただ、価格が高いから必ず売る、という話ではありません。あくまであなたの事情ありきで、相場は「今どのくらいで売れそうか」を知るための材料です。

木村相談者

他の不動産サイトだと「今が売り時」ってはっきり書いてあるところもあった気がします。

山川不動産の専門家

そうしたサイトもありますね。金利の動きや再開発を理由に、売却を後押しする書き方をしているケースもあります。ただ、それはそのサイトの立場からの見方で、あなたの状況に当てはまるとは限りません。当サイトは、そうした後押しはせず、公的データに基づく現在地だけをお伝えする立場です。

木村相談者

うちの築15年・9,800万帯だと、売り時ってどう考えたらいいんでしょう？

山川不動産の専門家

築年帯ごとに、考える材料は少し違います。築浅なら価格の伸びしろや残債とのバランス、築20〜30年なら管理状態やリノベ需要、築古なら建替え・大規模修繕の時期が判断材料になります。木村さんの築11〜20年帯は、まだ市場の需要が最も厚い帯（2,109件）なので、売却を考えるなら選択肢は広いです。

木村相談者

焦らなくていいけど、選択肢は多い、というくらいの感覚ですね。

山川不動産の専門家

そのくらいの温度感が健全です。「高いから今すぐ」でも「まだ早い」でもありません。上がっているのは事実、あなたの帯の需要が厚いのも事実。そのうえで、住み替えや資金の予定と照らして、ご自身で決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のタイミングで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

港区の相場が上昇傾向にあるのは確かなので、売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。港区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか？

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

築年数で価格はどのくらい違うんですか？

山川不動産の専門家

港区では築浅（〜10年）が約1億1,000万円、築31年〜が約4,000万円と、築年で約2.8倍の開きがあります。全体の中央値8,800万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。

木村相談者

中央値と平均は何が違うんですか？

山川不動産の専門家

平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。

木村相談者

港区は全国的に見ても価格が高いんですか？

山川不動産の専門家

はい、全国464市区町村のなかでも中央値は1位です。ただ上昇率では16位と、水準の高さほど突出して伸びているわけではありません。水準の高さと伸び率は分けて見るのが正確です。

木村相談者

他の不動産サイトで見る港区の相場と、金額が全然違うのはなぜですか？

山川不動産の専門家

多くの相場サイトは、売り出し中の物件の希望価格や、独自基準の想定売却価格をもとにしています。当サイトは国交省の実際の成約価格（reinfolib XIT001）だけを使っているため、売り出し価格ベースのサイトより数値が低めに出ることがあります。売却を検討する際は、成約ベースの実勢価格を基準にするのがより実態に近い目安です。

木村相談者

同じ築年帯でも価格に大きな差があるのはなぜですか？

山川不動産の専門家

階数・眺望・リノベーションの有無・管理状態など、築年数以外の要因が成約価格に大きく影響するためです。港区の築11〜20年帯では、下位25%が6,600万円、上位25%が1億4,000万円と2倍以上の開きがあります。中央値はあくまで目安とし、実額は査定で確認するのがおすすめです。

木村相談者

査定は無料ですか？

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。