木村相談者
山川さん、瑞穂町に戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットで相場を調べても、サイトによって金額がバラバラで、どれを信じればいいのか分からなくて。
山川不動産の専門家
それ、瑞穂町に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を、どうやって集計しているか」が違うので、同じ町でも金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見ながら、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。瑞穂町で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
瑞穂町の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の年別中央値です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,000万円 | 39件 |
| 2018年 | 2,400万円 | 17件 |
| 2019年 | 2,700万円 | 19件 |
| 2020年 | 2,000万円 | 29件 |
| 2021年 | 2,000万円 | 35件 |
| 2022年 | 2,750万円 | 30件 |
| 2023年 | 2,550万円 | 30件 |
| 2024年 | 2,400万円 | 32件 |
木村相談者
2,000万円から2,400万円まで、年によって上がったり下がったりしてますね。2019年は2,700万円まで上がったのに、翌年また2,000万円に戻ってますし。
山川不動産の専門家
そうなんです。この記事ではこの動きを「上昇傾向」とも「下降傾向」とも断定していません。2,000万円〜2,750万円のあいだを行き来している状態です。なぜそう扱うのか、まずこの数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトとかで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。売り出し中の物件情報から独自の方法で相場を推定しているところや、直近半年など短い期間だけを切り取って「今のうちに売っておいたほうがいい」と紹介しているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は、瑞穂町の場合はなぜ「参考値」という扱いになっているのか、その理由を見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
さっきの表、なんとなく波がある感じでしたけど、これって信頼できる数字なんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、瑞穂町の中古戸建てデータは「参考値」という扱いにしています。2024年単年の取引件数は32件で、単年の相対信頼区間の幅は45.8%と、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく上回っています。
木村相談者
32件だと、そんなに少ないんですか?
山川不動産の専門家
極端に少ないわけではないんですが、年ごとの中央値をピンポイントで語るには心もとない件数です。実は、隣接する羽村市・福生市・武蔵村山市・あきる野市も同じく「参考値」扱いなんですが、あちらは取引件数自体は100件を超えていて物件ごとの価格差が大きいことが理由でした。瑞穂町は逆で、取引件数そのものが少ないことが理由です。同じ「参考値」でも、理由が違うんです。
木村相談者
なるほど、件数が少ないのか、価格差が大きいのかで、扱いは同じでも中身は違うんですね。
山川不動産の専門家
ええ。そこで瑞穂町では、単年ではなく2022年から2024年の3年分をプールした数字を、現時点の相場水準として扱っています。3年分をまとめると取引件数は92件、中央値は2,500万円です。2024年単年の2,400万円とは、大きくは変わらない近い数字になっています。
木村相談者
92件まとめると、少し安定した数字に見えますね。
山川不動産の専門家
そうですね。ただし、これも「直近3年の相場水準」であって、上昇・下降のトレンドを示すものではありません。年ごとの数字を見ても、2017年の39件、2018年の17件のように年によって件数の振れがあり、1年単位で「上がった」「下がった」と言い切るには材料が足りない状態です。
木村相談者
築年数ごとに相場を細かく出しているサイトもあるみたいですが、瑞穂町はそういうのは出さないんですか?
山川不動産の専門家
あえて出していません。ただでさえ年間30件前後という件数のなかで、さらに築年数でグループを分けると、1グループあたりの件数はもっと少なくなり、ブレも大きくなって、かえって信頼できない数字になってしまいます。件数の裏付けを持って言える粒度が、今の瑞穂町では「町全体・3年プール」までというのが正直なところです。次は、将来人口についても確認しておきましょう。
瑞穂町の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、瑞穂町はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、瑞穂町の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている町だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は瑞穂町が全国や都内、近隣の市と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内・西多摩地域のなかで瑞穂町はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は「その町だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。まず全国・都内での順位です。
| 比較軸 | 瑞穂町の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古戸建て中央値 | 47位/48市区町村(下位) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 299位/691市区町村(中位よりやや下) |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均・約4,000.6万円)との比較 | 全国平均に対して約0.62倍の水準 |
木村相談者
都内だと47位/48でほぼ最下位なんですね。全国だと299位/691で、中位よりやや下くらい。
山川不動産の専門家
東京都内では下位、全国で見ると中位よりやや下という位置です。都内は地価水準そのものが全国的に高いので、都内順位のほうが厳しく出るのはよくあることです。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 昭島市 | 4,100万円(2024年) | 取引データは十分(75件) |
| 羽村市 | 3,400万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 福生市 | 3,200万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 武蔵村山市 | 2,600万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| あきる野市 | 2,600万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 瑞穂町 | 2,500万円(直近3年) | 参考値(取引が少ないため) |
| 青梅市 | 2,400万円(2024年) | 取引データは十分(136件) |
木村相談者
西多摩エリアのなかだと、瑞穂町がいちばん低いんですね。しかも「参考値」の理由も、隣の市とは違うんでしたね。
山川不動産の専門家
ええ、西多摩エリアの中では最も低い水準です。昭島市・青梅市は取引件数がそれぞれ75件・136件と厚く、単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にあります。羽村市・福生市・武蔵村山市・あきる野市は取引件数自体は多いものの物件差が大きいために参考値、瑞穂町は取引件数そのものが少ないために参考値、という違いがあります。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
瑞穂町の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低めで、方向も分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
瑞穂町は西多摩エリアの中では価格水準が低めで、かつ取引件数が少ないため単年の方向も断定できないという状況です。低めの水準だからといって「今売らないと損」というわけではなく、逆に「いつか上がるかもしれないから待つ」というわけでもありません。価格だけで判断せず、ご自身の事情と合わせて考える材料にしてください。
木村相談者
分かりました。じゃあ、相場感はつかめたので、次に何をすればいいか教えてもらえますか?
山川不動産の専門家
いいですね。相場の材料が揃ったら、次は実際の査定額を確認する流れに進みましょう。
相場を確認したら、次にやること
- 1相場の把握 — この記事の中央値・価格帯・全国/都内順位を、自分の物件のイメージと照らし合わせる
- 2一括査定サイトに登録 — 複数社の査定額を比較する。所要時間は数分程度
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された金額が、この記事の水準と大きくズレていないか確認する
- 4売る・売らないを決める — 査定額と個別事情を踏まえて、自分のペースで判断する
木村相談者
査定を受けたら、絶対に売らないといけないわけじゃないですよね?
山川不動産の専門家
その通りです。査定を受けても売る義務は一切ありません。まずは金額を知ることが目的で十分です。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都西多摩郡瑞穂町 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 32件(3年プールでは92件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
瑞穂町の相場は都内・全国ともに下位寄りで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。瑞穂町の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
瑞穂町の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,500万円です。2024年単年では2,400万円で、価格帯はp25=1,500万円〜p75=2,925万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
瑞穂町は2024年単年の相対信頼区間幅が45.8%と基準(25%以下)を大きく上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年2,000万円から2024年2,400万円まで、年によって2,000万円〜2,750万円のあいだを行き来しており、単年の数字だけで方向を言い切るには材料が足りません。
木村相談者
隣の羽村市や福生市も「参考値」って書いてありましたけど、瑞穂町と同じ理由なんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、理由が違います。羽村市・福生市・武蔵村山市・あきる野市は取引件数自体は100件を超えていて物件ごとの価格差が大きいことが「参考値」の理由です。瑞穂町は取引件数そのものが少ないことが理由で、2024年単年で32件、3年プールでも92件です。同じ「参考値」でも中身は異なります。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で瑞穂町の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
築年数ごとの相場を出してるサイトもあるんですが、この記事は出さないんですか?
山川不動産の専門家
あえて出していません。瑞穂町は年間の取引件数が30件前後と少なく、ここから築年数でさらに細かく分けると1グループあたりの件数がもっと減ってブレが増え、かえって信頼できない数字になるためです。出典や件数の記載がないまま築年数別の目安を示しているサイトもありますが、この記事は年ごとのn(件数)とp25/p75まで開示することを優先しています。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。