稲城市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、稲城市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売却も考え始めていて。ネットで相場を調べると、サイトごとに全然違う金額が出てきて、どれを信じたらいいのか分からなくなっちゃって。

山川不動産の専門家

それ、稲城市に限らずよくあるお悩みです。売り出し中の物件の希望価格を集計しているサイトもあれば、部屋ごとの推定価格を独自ロジックで出しているサイトもあって、それぞれ「何を計算しているか」が違うんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。稲城市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

稲城市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2020年の2,600万から2024年の3,600万まで、けっこう上がってますね。

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で見ると+33.3%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)も+2.9%とプラスで、2021年以降は取引件数も増え、価格も右肩上がりで推移しています。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。売り出し中の物件の希望価格を集計しているサイトもありますし、部屋ごとの推定価格を独自ロジックで算出して見せているサイトもあります。それはそれで参考にはなりますが、実際に取引が成立した金額そのものとは別物です。この記事の数字は、独自の推定や加工をせず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値3,600万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が2,600万円、上から4分の1が4,500万円です。

木村相談者

2,600万から4,500万まで、そこそこ開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は16.7%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕を持ってクリアしています。年間166件という取引件数の厚みがあるため、単年の数字でも上昇傾向を事実として扱える水準です。

木村相談者

基準をしっかりクリアしてるなら、単年の数字も信用していいってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。参考までに2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は470件、中央値は3,400万円になります。2024年単年の3,600万円のほうがやや高く出ていて、直近に近づくほど価格が上がってきている流れと整合しています。

山川不動産の専門家

相場の水準がつかめたところで、次は木村さんの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築25年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は稲城市で一番取引件数が多いのも築21-30年の帯(147件)で、木村さんの物件はまさに稲城市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築が新しいほど高くなるのは、なんとなく想像どおりですね。

山川不動産の専門家

ええ、稲城市は〜築10年(4,300万円)→築11-20年(3,900万円)→築21-30年(3,400万円)と、築年が進むにつれて中央値が素直に下がっていく形になっています。木村さんの築25年の物件であれば、市全体の中央値3,600万円ではなく、築21-30年の帯の中央値3,400万円(2,700万円〜4,100万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより高いのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。なお、築31年以上の帯は今回の直近3年分だけでは物件ごとの価格差が大きく、単年での参考値として出せる水準ではないため、この表では扱っていません。相場観がつかめたところで、稲城市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、稲城市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、稲城市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、駅からの距離、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は稲城市が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで稲城市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、稲城市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

全国だと56位で上のほうなのに、都内だと29位で真ん中よりちょっと下なんですね。8年の上昇率も都内では下位寄りなんだ。

山川不動産の専門家

そうなんです。稲城市の価格水準は全国で見ると上位寄り(全国平均の約1.25倍)ですが、地価水準が高い東京都内で比べると中位よりやや下になります。8年の上昇率(+33.3%)自体は全国的に見て珍しいものではありませんが、都内の取引データが十分な区分40市区町村中30位と、上昇のペースは都内では下位寄りの部類です。都内はどの市区も価格の伸びが大きく、稲城市の+33.3%も決して小さい上昇ではないのですが、それ以上に伸びている市区が都内に多い、という位置関係です。近隣の市とも並べてみましょう。

木村相談者

稲城市は5市の中で2番目に高いんですね。でも直近1年で見ると、調布市や日野市より伸びが小さいんだ。

山川不動産の専門家

ええ、直近1年(2023年→2024年)で見ると、調布市+15.4%・日野市+12.0%・多摩市+7.4%に対し、稲城市は+2.9%とこの5市の中で最も伸びが小さい水準です(府中市は0.0%で横ばい)。ただし8年間の上昇率(+33.3%)は多摩市(+26.1%)・府中市(+20.7%)よりは高く、価格水準そのものも調布市に次ぐ2番目の高さです。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

全国だと上位、都内だと下位、直近1年は伸びが一番小さい……いろいろ見方があって混乱してきました。

山川不動産の専門家

どれも事実ですが、どれか一つだけを根拠にしないのがポイントです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

稲城市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で33%も上がってるなら、これって今すぐ売った方がいいってことですか?

山川不動産の専門家

稲城市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「上がってるから今すぐ」でも「伸びが鈍いから様子見」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

稲城市の相場は8年間で33.3%上昇、直近1年も+2.9%という状況です。都内では中位よりやや下、直近1年の伸びは近隣5市で最小という側面もあるので、8年間・直近1年・築年帯別のどれか一つだけを鵜呑みにしないのがポイントです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。稲城市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自ロジックによる推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

稲城市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は3,600万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・駅からの距離で価格差が大きく、2024年のデータでは2,600万円〜4,500万円まで幅があります。築21-30年の帯に絞ると中央値3,400万円(2,700万円〜4,100万円の幅)です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で33.3%上昇していて、直近1年(2023年→2024年)も+2.9%とプラスです。単年の相対信頼区間の幅も16.7%と基準内に収まっているため、上昇傾向を事実として扱える水準です。

木村相談者

近隣の市と比べて、稲城市の直近1年の伸びが小さいのはなぜですか?

山川不動産の専門家

近隣の調布市(+15.4%)や日野市(+12.0%)、多摩市(+7.4%)がより大きく伸びている中、稲城市(+2.9%)は今回比較した5市の中で最も伸びが小さい水準です。理由は単純な一つの要因に絞れませんが、稲城市自体は8年間で+33.3%・価格水準も5市中2番目の高さと、悪い位置にあるわけではありません。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、稲城市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を計算しているかが違うからです。売り出し中の物件の希望価格を集計しているサイトや、部屋ごとの推定価格を独自ロジックで算出して見せているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、実際に取引が成立した金額に基づく数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で稲城市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。