木村相談者
山川さん、西東京市にマンションを持っているんですけど、そろそろ売ろうか迷っていて。相場がどうなってるのか、実はよく分かっていなくて……。
山川不動産の専門家
西東京市ですね。今日は感覚ではなく、国土交通省が公開している実際の成約価格をもとに、西東京市の中古マンションが今どのくらいの水準にあるのか、数字で確認していきましょう。
木村相談者
えっ、そんなデータがあるんですね。感覚じゃなくて数字で見られるのは安心です。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。西東京市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
西東京市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,800万円 | 105件 |
| 2018年 | 3,000万円 | 106件 |
| 2019年 | 3,000万円 | 115件 |
| 2020年 | 3,100万円 | 136件 |
| 2021年 | 3,500万円 | 318件 |
| 2022年 | 3,800万円 | 314件 |
| 2023年 | 3,800万円 | 309件 |
| 2024年 | 4,000万円 | 292件 |
木村相談者
2017年の2,800万から2024年の4,000万……着実に増えてる感じですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。8年で約1.4倍、率にすると+42.9%の上昇です。しかも一直線ではなく、2019年に横ばい、2021年から2022年にかけて水準が切り替わり、そこから緩やかに伸びています。直近の2023年から2024年の1年でも+5.3%動いています。
木村相談者
取引件数も2017年の105件から2024年は292件と、だいぶ増えてますね。
山川不動産の専門家
ええ、年間292件という水準の取引がある、都内でも取引の厚いエリアです。件数が多いほど中央値のブレは小さく、2024年単年の相対信頼区間の幅は10.0%と、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。つまり、この「上昇傾向」は統計的にも言い切れる動きということです。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトとかで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところもあれば、専有面積70平米換算の推定平均や、直近数ヶ月の在庫情報だけで算出しているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は、木村さんの部屋の築年数だとどのくらいの水準になるかを見てみましょう。
築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか
木村相談者
うちの部屋、築15年くらいなんですけど、そのまま4,000万で売れるわけじゃないですよね?
山川不動産の専門家
とても大事な視点です。中央値4,000万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が大きく変わります。西東京市は直近3年(2022〜2024年)で915件の取引があるので、築年帯ごとに分けても数字の裏付けが取れます。
| 築年帯 | 中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 〜築10年 | 4,850万円 | 172件 |
| 築11-20年 | 4,300万円 | 301件 |
| 築21-30年 | 3,700万円 | 186件 |
| 築31年〜 | 2,000万円 | 216件 |
木村相談者
築浅の4,850万と築古の2,000万で約2.4倍も違うんですね。全体の4,000万とは、ずいぶん印象が変わります。
山川不動産の専門家
そこが肝心です。木村さんの築15年なら「築11-20年」帯にあたり、中央値は4,300万円。この帯だけで301件の取引があるので、全体の4,000万円より、むしろこちらのほうが実勢に近い目安です。
木村相談者
へえ、うちの帯だと全体より高めなんですね。思っていたより良い数字でした。
木村相談者
数字を自分ごとに引き寄せられました。うちの帯は水準が高めってことは、今すぐ売ったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そうとは限りません。築年帯はあくまで「今いくらか」を正確に知るための軸で、「この帯は高いから今すぐ売るべき」という話ではありません。まずは自分の築年帯での現在地を押さえておきましょう。次は、この水準が周りと比べてどうなのかを見てみます。
東京都内・全国のなかでの西東京市の位置
山川不動産の専門家
次に、西東京市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 西東京市の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古マンション中央値 | 24位/47市区町村(中位) |
| 全国の中古マンション中央値 | 39位/464市区町村(上位) |
| 8年上昇率の全国順位 | 77位/217市区町村(上昇率で語れる市区の中で) |
| 全国平均(中央値の平均)との比較 | 全国平均 約2,884.9万円のおよそ1.39倍 |
木村相談者
都内だと真ん中くらいだけど、全国だと39位で上位なんですね。
山川不動産の専門家
ええ、都内では中位、全国では上位という位置づけです。周辺の市や区とも比べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 武蔵野市 | 5,800万円 | +45.0% |
| 三鷹市 | 5,400万円 | +45.9% |
| 西東京市 | 4,000万円 | +42.9% |
| 練馬区 | 3,700万円 | +42.3% |
| 小平市 | 3,700万円 | +57.4% |
| 東久留米市 | 1,700万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
木村相談者
武蔵野市や三鷹市はうちよりだいぶ高いんですね。逆に練馬区や小平市は近い水準なんだ。
山川不動産の専門家
隣接する武蔵野市の相場・三鷹市の相場は西東京市より水準が高いエリアで、練馬区・小平市は西東京市に近い水準です。上昇率で見ると小平市の+57.4%が最も大きく、西東京市の+42.9%は武蔵野市・三鷹市とほぼ並ぶ伸びです。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準は都内で真ん中くらいだけど、伸び率は周りと並んで悪くない、ということですね。
山川不動産の専門家
そうですね、水準と伸び率は分けて見るのがポイントです。次は、この数字自体がどこまで信頼できるかを確認しておきましょう。
この相場はどこまで信頼できるか
木村相談者
これだけ具体的な数字が並ぶと、逆に「どこまで信じていいのか」も気になってきました。
山川不動産の専門家
とても健全な疑問です。相場の数字は母数(取引件数)が少ないほどブレます。その点、西東京市は年間292件の取引があり、2024年単年の相対信頼区間の幅は10.0%と基準(25%以下)を大きく下回っています。築年帯別に見ても、各帯に172〜301件のデータがあります。
木村相談者
築年帯で細かく割っても、何百件もあるんですね。
山川不動産の専門家
ええ。件数が多いほど中央値は安定するので、木村さんの帯の「築11-20年は4,300万円」という数字もたまたまではなく、信頼できる水準です(この帯だけで301件)。しかもこれは広告の売り出し価格でなく実際に成約した価格。母数の多さ・成約ベース・築年帯別、この3つが揃って初めて「自分の物件の目安」として使えます。相場の水準がつかめたところで、次は将来人口についても確認しておきましょう。
これから先、需要はあるのか(将来人口)
木村相談者
人口が減ると価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、西東京市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、西東京市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている街だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、駅からの利便性など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準と信頼度が分かったところで、次はいよいよ売り時の考え方を整理しましょう。
西東京市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
価格が上がってて、件数も多くて信頼できる……。これって、うちも早めに動いたほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
相場が上がっている局面は、たしかに売却を検討する人にとって追い風ではあります。ただ、価格が上がっているから必ず売る、という話ではありません。あくまであなたの事情ありきで、相場は「今どのくらいで売れそうか」を知るための材料です。
木村相談者
うちの築15年・4,300万帯だと、売り時ってどう考えたらいいんでしょう?
山川不動産の専門家
築年帯ごとに、考える材料は少し違います。築浅なら価格の伸びしろや残債とのバランス、築11〜20年なら管理状態やリフォーム需要、築古なら建替え・大規模修繕の時期が判断材料になります。木村さんの帯は築浅の次に取引が厚い帯(301件)なので、売却を考えるなら選択肢は広いです。
木村相談者
焦らなくていいけど、選択肢は多い、というくらいの感覚ですね。
山川不動産の専門家
そのくらいの温度感が健全です。「取引が多いから今すぐ」でも「まだ早い」でもありません。上がっているのは事実、木村さんの帯は取引が厚いのも事実。そのうえで、住み替えや資金の予定と照らして、ご自身で決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(築15年前後なら4,300万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都西東京市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、築年帯別(直近3年プール)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(2024年単年の相対信頼区間幅10.0%) |
| 2024年取引件数 | 292件(3年プールでは915件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
西東京市の相場は2017年から2024年にかけて上昇傾向にあり、都内では中位、全国では上位の水準です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。西東京市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
西東京市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の中央値は4,000万円です。2017年の2,800万円から8年で+42.9%上昇しています。ただし築年帯で大きく差があり、築11-20年なら4,300万円、築31年〜なら2,000万円が目安です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年にかけて一貫して上昇傾向です。2024年単年の相対信頼区間幅は10.0%と基準(25%以下)を大きく下回っており、この上昇傾向は統計的にも言い切れる水準です。
木村相談者
築年数で価格はどのくらい違うんですか?
山川不動産の専門家
西東京市では築浅(〜10年)が4,850万円、築31年〜が2,000万円と、築年で約2.4倍の開きがあります。全体の中央値4,000万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積70平米換算の推定平均を出しているところ、個別物件の売り出し価格を並べているところ、直近数ヶ月の在庫だけで相場を算出しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で西東京市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。