木村相談者
山川さん、清瀬市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで調べると相場がサイトごとにバラバラで、正直どれを信じればいいか分からなくて。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトによって集計期間や算出方法が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を使って、清瀬市の一戸建てが今どのあたりの水準にいるのか、数字で一緒に見ていきましょう。
木村相談者
数字ではっきり見られるならありがたいです。
山川不動産の専門家
ええ。不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、清瀬市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
清瀬市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の推移です。中央値は高い物件と安い物件を並べた真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標として使われます。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,400万円 | 75件 |
| 2018年 | 3,300万円 | 78件 |
| 2019年 | 3,300万円 | 42件 |
| 2020年 | 3,400万円 | 119件 |
| 2021年 | 4,200万円 | 93件 |
| 2022年 | 4,350万円 | 66件 |
| 2023年 | 4,300万円 | 56件 |
| 2024年 | 4,050万円 | 80件 |
木村相談者
2020年までは3,300万〜3,400万で横ばいだったのに、2021年で一気に4,200万まで上がってますね。そこから2024年は4,050万に少し下がってる。
山川不動産の専門家
よく見てくれました。2017年から2024年の8年間で見ると19.1%の上昇です。ただ直近1年(2023年→2024年)は-5.8%の下落で、2022年の4,350万円をピークに2年続けてやや下がっている形です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションでお話しします。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。直近半年など短い期間だけを切り取って「上昇しています」「下落しています」と紹介しているサイトもあれば、独自の推定方法で価格を算出しているサイトもあります。それはそれで参考にはなりますが、市全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値4,050万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が3,275万円、上から4分の1(p75)が5,000万円です。
木村相談者
3,275万から5,000万まで、けっこう開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は24.7%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をぎりぎり下回っています。基準に対する余裕はそれほど大きくありません。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は202件、中央値は4,250万円で、単年の4,050万円よりやや高い水準です。
木村相談者
プールだと4,250万で単年より高いってことは、2024年はむしろ落ち着いた年だったってことですか?
山川不動産の専門家
その可能性はあります。2024年の取引件数は80件で、市の規模としては相応の厚みがありますが、2022年(66件)・2023年(56件)より多く、価格帯の異なる物件が例年より広く含まれた可能性も考えられます。相対信頼区間の幅は基準をぎりぎり下回っており、「トレンドを語れない」水準ではないので、8年で19.1%上昇・直近1年で-5.8%という数字自体は事実として扱えます。ただ、この下落がどの程度の位置づけなのか、次は全国・都内比較でも確認してみましょう。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、清瀬市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
清瀬市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってるから価格が下がってるみたいな話をよく聞くんですが、清瀬市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、清瀬市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は清瀬市が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで清瀬市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、清瀬市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 清瀬市の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古戸建て中央値 | 39位/48市区町村(下位寄りの水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 101位/691市区町村(上位寄りの水準) |
| 8年上昇率の都内順位 | 21位/35市区町村(取引データが十分な区分内、中位) |
| 8年上昇率の全国順位 | 71位/179市区町村(中位) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対してほぼ同水準(約1.01倍) |
木村相談者
都内だと39位で下のほうなのに、全国だと101位で上位なんですね。ちょっと不思議な感じがします。
山川不動産の専門家
清瀬市の価格水準は東京都内では下位寄りですが、全国で見れば上位15%程度に入る水準です。都内は他の地域より価格帯そのものが高いので、都内での順位と全国での順位が違って見えるんです。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 清瀬市 | 4,050万円 | 19.1% | -5.8% |
| 西東京市 | 5,000万円 | 13.6% | -2.0% |
| 小平市 | 4,900万円 | 22.5% | 0.0% |
| 東村山市 | 4,100万円 | 26.2% | 10.8% |
| 東久留米市 | 4,100万円 | 17.1% | -4.7% |
| 東大和市 | 3,600万円 | 20.0% | -2.7% |
木村相談者
こうして見ると、清瀬市は6市の中でも価格は下から2番目、直近1年の下落幅は一番大きいんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。価格水準は東大和市に次いで低めで、直近1年(2023年→2024年)は-5.8%とこの6市の中で最も下落幅が大きい状態です。一方で8年の上昇率(19.1%)は東村山市(26.2%)・小平市(22.5%)・東大和市(20.0%)には及ばないものの、東久留米市(17.1%)や西東京市(13.6%)は上回っており、中位に位置しています。
木村相談者
8年で見ると上がってるのに、直近だけ見ると一番下がってて……どう捉えればいいんですか?
山川不動産の専門家
どちらも事実ですが、どちらか一方だけを根拠にしないのがポイントです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう考えるかをお話ししましょう。
清瀬市の中古戸建ては、どう考えればいいか
木村相談者
直近1年で下がってるなら、これって売るタイミングを逃したってことですか?
山川不動産の専門家
清瀬市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
清瀬市の中古戸建て・今後を考える3つの材料
- 18年では上昇、ただし2022年をピークに2年連続でやや下落 — 2017年の3,400万円から2024年の4,050万円まで、8年で19.1%上昇。ただし2022年の4,350万円をピークに2023年・2024年と2年続けてやや下がっている。
- 2直近1年の下落(-5.8%)は単年の振れの可能性も含む — 単年中央値4,050万円は3年プールの中央値4,250万円より低く、相対信頼区間の幅は基準をぎりぎり下回る24.7%であるため、特定の物件層の影響を受けている可能性もある。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — 根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、清瀬市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「8年で見れば上がってるから待て」でも「直近下がってるから急げ」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・8年と直近1年の変化率・都内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値4,050万円や3年プールの4,250万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都清瀬市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅24.7%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 80件(3年プールでは202件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
清瀬市の相場は8年間で19.1%上昇、直近1年は-5.8%の下落という状況です。ただし直近1年の下落は単年の振れも含む可能性があるので、8年・直近1年・プール中央値のどれか一つだけを鵜呑みにしないのがポイントです。相場が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。清瀬市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や短期間だけの推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
清瀬市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は4,050万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは3,275万円〜5,000万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでは中央値4,250万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で19.1%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は-5.8%の下落です。2022年の4,350万円をピークに2年続けてやや下がっています。
木村相談者
近隣の市と比べて、清瀬市の下落が大きいのはなぜですか?
山川不動産の専門家
単純な一つの理由には絞れませんが、年間80件という取引件数の中で、価格帯の異なる物件がどの程度含まれたかという、取引された物件の内訳の違いが影響している可能性があります。8年の上昇率(19.1%)自体は近隣6市の中で中位です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、清瀬市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。直近半年など短い期間だけを切り取って動向を紹介しているサイトや、独自の推定方法で価格を算出しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な動きだけに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で清瀬市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。