木村相談者
山川さん、日野市に持ってるマンション、そろそろ売ろうか迷ってるんです。多摩地域はどうなんでしょう、値上がりしてるって聞いたりもするんですけど。
山川不動産の専門家
いい質問です。日野市も、公的なデータで見ると2020年以降はっきり値上がりしているエリアです。国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べると、動きがよく分かりますよ。
木村相談者
ネットの相場サイトはいくつか見たんですけど、数字がバラバラで、どれを信じていいか分からなくて。
山川不動産の専門家
それはよくある悩みです。不動産情報ライブラリという国交省のデータベースを使えば、実際に日野市で取引された中古マンションの中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで確認できます。まずはそこから見てみましょう。
日野市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,000万円 | 80件 |
| 2018年 | 2,400万円 | 80件 |
| 2019年 | 2,100万円 | 67件 |
| 2020年 | 1,850万円 | 80件 |
| 2021年 | 2,400万円 | 237件 |
| 2022年 | 2,300万円 | 202件 |
| 2023年 | 2,500万円 | 215件 |
| 2024年 | 2,800万円 | 204件 |
木村相談者
2020年の1,850万から2024年の2,800万って、950万も上がってるんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。8年間で40.0%の上昇です。2020年にいったん落ち込んだあと、2021年に取引件数が急に増え、そこから水準を切り上げながら2024年に過去最高値を更新しています。直近の2023年から2024年の1年でも12.0%上がりました。
木村相談者
2019年から2020年にかけては下がってますよね。これは何なんですか？
山川不動産の専門家
いい着眼点です。価格は毎年一直線に上がるわけではありません。2019年2,100万→2020年1,850万は一時的な調整で、その後2021年に2,400万まで戻しています。単年の上下より、複数年でならした流れで見るのが安全です。
木村相談者
なるほど、1年だけ見て一喜一憂しないほうがいいんですね。ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。不動産ポータルサイトに載っている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。成約価格ベースだと、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。
木村相談者
希望額じゃなくて結果の数字なんですね。それなら信頼できます。2024年の2,800万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）が1,000万円、上から4分の1（p75）が3,600万円です。立地・階数・広さ・築年数で変わるので、そのぶんの幅と考えてください。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は621件、中央値は2,500万円になり、単年の2,800万円と大きくズレてはいません。件数を積み増しても水準が大きく変わらないことからも、直近の水準はおおむね安定していると見てよさそうです。
木村相談者
3年でまとめても大きく変わらないなら、たまたま高かったわけじゃなさそうですね。
築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか
木村相談者
ただ、うちの部屋がそのまま2,800万で売れるわけじゃないですよね？ うち、築40年くらいの、わりと年季が入った物件なんですけど。
山川不動産の専門家
とても大事な視点です。中央値2,800万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が大きく変わります。日野市は築年帯で分けても各帯に100件以上のデータがあり、帯ごとの相場をきちんと出せます。直近3年（2022〜2024年）の成約価格を築年帯別に見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅（p25〜p75） | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 3,700万円 | 3,000万円〜4,500万円 | 123件 |
| 築11〜20年 | 3,350万円 | 2,800万円〜3,800万円 | 126件 |
| 築21〜30年 | 2,700万円 | 2,300万円〜3,300万円 | 149件 |
| 築31年〜 | 800万円 | 480万円〜1,200万円 | 215件 |
木村相談者
えっ、築浅の3,700万と築31年〜の800万で、4倍以上違うんですか。全体の2,800万とは印象がだいぶ違いますね。
山川不動産の専門家
そこが肝心です。木村さんの築40年くらいなら「築31年〜」帯にあたり、中央値は約800万円、価格の幅は480万〜1,200万円です。全体の2,800万円より、むしろこちらのほうが実勢に近い目安になります。しかもこの帯は215件と全帯の中で最も取引数が多く、日野市でいちばん動いている価格帯でもあります。
木村相談者
へえ、うちの帯がいちばん取引が多いんですね。全体の2,800万よりだいぶ低いとは、正直思っていませんでした。
木村相談者
数字を自分ごとに引き寄せられました。うちの帯は安いほうだと分かって、ちょっと複雑です。
山川不動産の専門家
気持ちは分かりますが、金額の高低と「売り時かどうか」は別の話です。築31年〜帯は取引件数がいちばん多い、つまり需要があって動いている帯でもあります。まずは自分の帯の現在地を正確に押さえておきましょう。
都内・全国のなかで日野市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、日野市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 日野市の位置 |
|---|---|
| 都内の中古マンション中央値 | 37位／47市区町村（取引データが十分な区分内） |
| 全国の中古マンション中央値 | 103位／464市区町村 |
| 8年上昇率の都内順位 | 28位／40市区町村（上昇率で語れる市区の中で） |
| 8年上昇率の全国順位 | 88位／217市区町村 |
| 全国平均（取引が十分な区分の中央値の単純平均）との比較 | 全国平均 約2,885万円に対してほぼ同水準 |
木村相談者
都内では真ん中よりやや下くらいなんですね。全国平均とはほとんど変わらないっていうのは、ちょっと意外です。
山川不動産の専門家
そこは整理が必要な点です。都内37位というのは取引が薄い市区町村まで含めた都内47市区町村の中の順位です。港区や中央区のような都心と比べれば水準は控えめですが、全国平均とほぼ同じ水準にはあります。上昇率でも都内28位・全国88位と、極端に高くも低くもない、標準的な位置づけです。周辺の市とも並べてみましょう。
| 市区 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 調布市 | 4,500万円 | +40.6% |
| 国立市 | 4,400万円 | +29.4% |
| 多摩市 | 2,900万円 | +26.1% |
| 日野市 | 2,800万円 | +40.0% |
| 立川市 | 2,700万円 | +28.6% |
| 昭島市 | 2,700万円 | +22.7% |
| 八王子市 | 2,600万円 | +30.0% |
木村相談者
調布市や国立市はかなり高いんですね。日野市は水準では真ん中あたりですけど、上昇率は日野市が一番高いんですか。
山川不動産の専門家
そうなんです。水準は調布市・国立市が上ですが、8年間の上昇率では日野市の40.0%がこの中で最も大きくなっています。水準がまだ高すぎない中で、値上がりのペースは周辺市より目立つ、という位置づけです。水準と伸び率は分けて見るのがコツです。
日野市は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
価格が上がってて、周辺市の中でも伸び率が大きい。…これって、うちも早めに動いたほうがいいってことですか？
山川不動産の専門家
相場が上がっている局面は、たしかに売却を検討する人にとって追い風ではあります。ただ、価格が高いから必ず売る、という話ではありません。あくまであなたの事情ありきで、相場は「今どのくらいで売れそうか」を知るための材料です。
木村相談者
うちの築31年〜・800万帯だと、売り時ってどう考えたらいいんでしょう？
山川不動産の専門家
築年帯ごとに、考える材料は少し違います。築浅なら価格の伸びしろや残債とのバランス、築20〜30年なら管理状態やリノベ需要、築31年〜のような築古は建替え・大規模修繕の時期や管理組合の状況が判断材料になります。木村さんの帯は取引件数がいちばん多い、つまり買い手が付きやすい帯でもあります。
木村相談者
金額は控えめでも、動きやすい帯ではあるんですね。将来の人口が増えるかどうかも、判断材料になったりしますか？
山川不動産の専門家
本来は需給を考えるうえで参考になる材料の一つですが、正直にお伝えすると日野市の将来推計人口は、このデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。今は価格の推移と築年帯の相場という、確認できている事実だけで考えるのが安全です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
日野市の中古マンション売却 基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都日野市 |
| 対象種別 | 中古マンション等 |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール、築年帯別（直近3年） |
| データの十分性 | 取引データは十分（単年・3年プールとも水準に大きな乖離なく安定） |
| 2024年取引件数 | 204件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
日野市の相場が上昇傾向にあるのは確かなので、売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。日野市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
築年数で価格はどのくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
日野市では築浅（〜10年）が約3,700万円、築31年〜が約800万円と、築年で4倍以上の開きがあります。全体の中央値2,800万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で日野市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。