木村相談者
山川さん、狛江市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。不動産のサイトをいくつか見たら、書いてある相場がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくなっちゃって。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトによって「何を、いつの期間で、どう集計したか」が違うので、同じ狛江市の相場でも金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、国のデータなんてあるんですね。それなら安心して見られそうです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。狛江市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
狛江市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときのちょうど真ん中の価格で、平均よりも実際の相場感に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 4,850万円 | 60件 |
| 2018年 | 5,000万円 | 67件 |
| 2019年 | 5,000万円 | 47件 |
| 2020年 | 5,000万円 | 66件 |
| 2021年 | 5,600万円 | 53件 |
| 2022年 | 5,500万円 | 46件 |
| 2023年 | 5,500万円 | 64件 |
| 2024年 | 5,400万円 | 57件 |
木村相談者
2020年までは5,000万前後で落ち着いてたのに、2021年で5,600万まで上がって、そこから少しずつ下がってきてる感じですね。
山川不動産の専門家
よく見ていただきました。2017年から2024年の8年間で見ると+11.3%の上昇です。ただ、上がり方は一直線ではなく、2021年の5,600万円をピークに、2022年・2023年は5,500万円、2024年は5,400万円とゆるやかに下がってきています。直近1年(2023年→2024年)だけを見ると-1.8%で、わずかながらマイナスに転じました。
木村相談者
8年でみれば上がってるけど、直近だけ見ると下がってるってことですね。この-1.8%っていうのは、信用できる数字なんですか?
山川不動産の専門家
そこが次に確認したいポイントです。1件1件の取引にはばらつきがあるので、その数字がどれくらい安定しているのかを見てみましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。個別の売出物件を並べているだけのサイトもあれば、加盟している不動産会社の直近数年の成約実績だけを独自集計しているサイトもあります。それぞれ参考にはなりますが、市全体の取引の分布そのものとは前提が異なることがあります。この記事の数字は、算出方法を独自に加工せず、成約価格の中央値を8年分そのまま並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値5,400万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が4,700万円、上から4分の1(p75)が6,400万円です。
木村相談者
4,700万から6,400万まで、けっこう開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は18.5%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。年間57件という取引件数もあり、単年の数字として扱える水準です。
木村相談者
それなら、さっきの直近1年-1.8%っていう数字も、そこそこ信用していいってことですか?
山川不動産の専門家
そうですね。相対信頼区間の幅は基準を下回っており、「トレンドを語れない」水準ではありませんので、8年で+11.3%、直近1年で-1.8%という数字自体は事実として扱えます。参考までに、2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は167件、中央値は5,500万円で、単年(2024年5,400万円)とほぼ近い水準です。単年とプールの差が小さいので、2024年の数字が特殊な年だった可能性は低いと見てよさそうです。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、狛江市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
狛江市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってると価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、狛江市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、狛江市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている市だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、駅からの距離、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は狛江市が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・都内のなかで狛江市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、狛江市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、都内や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 狛江市の位置 |
|---|---|
| 東京都内の中古戸建て中央値 | 24位/48市区町村(ほぼ中位の水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 32位/691市区町村(上位寄りの水準) |
| 8年上昇率の都内順位 | 32位/35市区町村(取引データが十分な区分内、下位寄り) |
| 8年上昇率の全国順位 | 119位/179市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約1.35倍の水準 |
木村相談者
全国だと32位でけっこう上のほうなのに、都内だと24位で真ん中くらいなんですね。しかも上昇率は都内35市区町村中32位って、かなり低いほうじゃないですか?
山川不動産の専門家
そのとおりです。狛江市は価格水準そのものは全国平均の1.35倍と高めですが、東京都内で見るとほぼ中位で、都心部や多摩地域の人気エリアと比べると突出して高いわけではありません。そして8年の上昇率は取引データが十分な区分35市区町村中32位と、都内では下位に近い伸びにとどまっています。近隣の市や区とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 世田谷区 | 9,100万円 | +30.0% | +1.1% |
| 三鷹市 | 6,800万円 | +36.0% | +1.5% |
| 調布市 | 5,600万円 | +14.3% | 0.0% |
| 狛江市 | 5,400万円 | +11.3% | -1.8% |
| 府中市 | 4,900万円 | +16.7% | +2.1% |
木村相談者
こうして並べると、狛江市は世田谷区や三鷹市よりだいぶ安いんですね。でも府中市よりは高い。
山川不動産の専門家
ええ、価格水準では府中市の上、調布市の下という位置です。注目してほしいのは上昇率で、世田谷区(+30.0%)・三鷹市(+36.0%)は8年で大きく伸びている一方、狛江市(+11.3%)はこの5市区の中で最も緩やかな上昇率です。さらに直近1年では、他の4市区がすべてゼロ以上(調布市は横ばい)なのに対し、狛江市だけが-1.8%とマイナスに転じています。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
全国的には高いのに、都内・近隣の中では伸びが鈍いっていう、ちょっとねじれた状況なんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。どちらも同時に成り立つ事実で、どちらか一方だけを根拠にしないのがポイントです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
狛江市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
直近1年で下がってるってことは、これって早めに売ったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
狛江市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
狛江市の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年で上昇、ただし近隣の中では上昇率が最も緩やか — 2017年の4,850万円から2024年の5,400万円まで、8年で11.3%上昇。ただし世田谷区(+30.0%)や三鷹市(+36.0%)と比べると伸び率は小さく、都内の取引データが十分な区分35市区町村中32位にとどまる。
- 2直近1年は-1.8%とわずかに下落、ただし取引データは十分な水準 — 相対信頼区間の幅は18.5%で基準(25%以下)を下回り、年間57件・3年プール167件と取引の厚みもあるため、この-1.8%は一時的なノイズだけとは言い切れない実態のある数字。ただし下落幅自体は小さい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、狛江市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「下がってるから急げ」でも「8年で見たら上がってるから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると落ち着いて考えられます。煽られると逆に不安になっちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・8年と直近1年の変化率・都内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値5,400万円や3年プールの5,500万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 東京都狛江市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅18.5%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 57件(3年プールでは167件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
狛江市の相場は8年間で11.3%上昇、直近1年は-1.8%という状況です。8年で見れば上昇、直近1年で見ればわずかな下落と、期間の切り取り方で印象が変わるので、どちらか一つだけを鵜呑みにしないのがポイントです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。狛江市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
狛江市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は5,400万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは4,700万円〜6,400万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでは中央値5,500万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で11.3%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は-1.8%とわずかに下がっています。取引データは十分な水準(相対信頼区間幅18.5%)なので、この下落自体は事実として扱えますが、下落幅は小さく、8年でみれば上昇基調にあることも合わせて見る必要があります。
木村相談者
近隣の世田谷区や三鷹市と比べて、狛江市の上昇率が低めなのはなぜですか?
山川不動産の専門家
近隣の世田谷区(+30.0%)や三鷹市(+36.0%)と比べると、狛江市(+11.3%)の8年上昇率は緩やかです。理由を単純な一つの要因に絞ることはできませんが、もともとの価格水準や取引された物件の内訳の違いが影響していると考えられます。狛江市は全国的には価格水準が高めな一方、都内・近隣では伸びが鈍いという、少しねじれた位置づけです。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、狛江市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。個別の売出物件を一覧で紹介しているサイトや、加盟する不動産会社の直近数年の成約実績だけを独自集計しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定の期間や集計元だけに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で狛江市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。