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墨田区の中古戸建ては今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、墨田区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで「相場」を調べると、サイトによって全然違う金額が出てきて、どれが本当なのか分からなくなっちゃって。

山川不動産の専門家

それ、墨田区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。墨田区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

墨田区の中古戸建て価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

年	中古戸建て中央値	取引件数
2017年	4,300万円	102件
2018年	4,500万円	99件
2019年	4,700万円	93件
2020年	4,500万円	115件
2021年	4,850万円	108件
2022年	5,000万円	92件
2023年	5,500万円	116件
2024年	5,300万円	119件

木村相談者

2019年に4,700万まで上がって、2020年にいったん4,500万に下がって、そこからまた上がって2023年は5,500万。でも2024年はちょっと下がって5,300万なんですね。

山川不動産の専門家

よく見てくださいました。2017年から2024年の8年間で見ると+23.3%の上昇です。ただ直近1年(2023年→2024年)は-3.6%と、去年からはやや軟化しています。8年単位では上昇、直近1年だけ見ると足踏み、という両方の事実があります。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。現在売り出し中の物件の希望価格から相場を推定しているところもあれば、AIモデルで過去のデータから将来の価格まで予測しているところもあります。それはそれで参考にはなりますが、売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値5,300万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が3,500万円、上から4分の1が7,200万円です。

木村相談者

3,500万から7,200万まで、倍以上の開きがありますね。

山川不動産の専門家

戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は20.8%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。年間119件という取引の厚みもあり、2022年から2024年の3年分をプールしても中央値は5,300万円と単年と同じ水準です。

木村相談者

プールしても同じ金額ってことは、この5,300万円っていう数字はけっこう信頼できるんですか?

山川不動産の専門家

そう言えます。単年とプールの中央値が一致しているのは、たまたま高い(安い)物件が偏った年ではないことを示しています。8年で+23.3%、直近1年は-3.6%という両方の数字は、単年の振れというより実態に近い動きとして扱えます。

山川不動産の専門家

相場の水準がつかめたところで、墨田区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

墨田区の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、墨田区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、墨田区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている地域だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は墨田区が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで墨田区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、墨田区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

比較軸	墨田区の位置
東京都内の中古戸建て中央値	25位/48市区町村(中位)
全国の中古戸建て中央値	35位/691市区町村(上位寄りの水準)
8年上昇率の都内順位	12位/35市区町村(取引データが十分な区分内)
8年上昇率の全国順位	46位/179市区町村
全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較	全国平均 約2,590万円に対して約2.05倍の水準

木村相談者

全国だと35位で上位のほうなのに、都内だと25位で真ん中くらいなんですね。東京はやっぱり高いエリアが多いってことですか。

山川不動産の専門家

そのとおりです。墨田区は全国で見ると上位寄りの水準ですが、東京都内で見るとちょうど中位です。都内には港区や渋谷区のように水準がさらに高い区が集まっているので、同じ数字でも見る範囲によって位置づけが変わります。近隣の区とも並べてみましょう。

市区町村	中古戸建て中央値	データの扱い
台東区	8,500万円(直近数年)	参考値として掲載
江東区	6,000万円(直近数年)	参考値として掲載
荒川区	5,550万円(2024年、+20.7%/8年)	取引データは十分(90件)
墨田区	5,300万円(2024年、+23.3%/8年)	取引データは十分(119件)
葛飾区	4,500万円(2024年、+18.4%/8年)	取引データは十分(300件)

木村相談者

この中だと墨田区は真ん中あたりですね。台東区がかなり高いのは意外です。

山川不動産の専門家

ええ、台東区・江東区は取引件数がやや少なく参考値として扱われている区分なので、墨田区・荒川区・葛飾区のように単年の方向を断定できる区分とは性質が異なります。墨田区は8年上昇率(+23.3%)がこの中で最も高く、荒川区(+20.7%)・葛飾区(+18.4%)より伸びが大きいエリアです。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

全国だと高め、都内だとふつう、上昇率は近隣で一番……いろんな見方がありますね。

山川不動産の専門家

どの切り口も事実ですが、どれか一つだけを根拠にしないのがポイントです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

墨田区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で+23.3%も上がってるなら、これって今すぐ売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

墨田区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。

墨田区の中古戸建て・売り時を考える3つの材料

1. 18年で上昇、ただし直近1年はやや軟化 — 2017年の4,300万円から2024年の5,300万円まで、8年で23.3%上昇。ただし2023年の5,500万円から2024年は5,300万円と、直近1年では-3.6%とやや落ち着いている。
2. 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は3,500万〜7,200万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
3. 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、墨田区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。

木村相談者

「上がってるから急いで」でも「様子見一択」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「8年で上がっているから今すぐ」でも「1年軟化したから待つべき」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

1. 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
2. 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(2024年の中央値5,300万円前後)と照らし合わせる
3. 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

項目	内容
対象エリア	東京都墨田区
対象種別	中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ)
データ期間	2017年〜2024年(成約価格ベース)
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)
集計方法	年別中央値・四分位、2022〜2024年の3年プール
データの十分性	取引データは十分な区分(2024年単年の相対信頼区間幅20.8%)
2024年取引件数	119件(3年プールでは327件)

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

墨田区の相場は8年で+23.3%の上昇、直近1年は-3.6%とやや軟化という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。墨田区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

墨田区の戸建て相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の中央値は5,300万円です。価格帯は3,500万円〜7,200万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。2022〜2024年の3年プールでも中央値は同じ5,300万円でした。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間では+23.3%上昇しています。ただし直近1年(2023年→2024年)は-3.6%とやや軟化しており、8年単位の上昇と直近1年の動きは分けて見る必要があります。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、墨田区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところもあれば、AIモデルで将来の価格まで予測しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で墨田区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。

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