東久留米市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、東久留米市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットで検索するとサイトごとに相場の金額が違って、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、東久留米市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額の見え方が変わってしまうんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格をもとに、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。東久留米市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

東久留米市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

1,750万円から始まって、1,900万→1,600万→1,500万と下がって、また1,700万→2,000万と上がって、最後は1,600万円……。上がったり下がったりでよく分からないですね。

山川不動産の専門家

おっしゃる通り、この数字を「上昇傾向」とも「下降傾向」とも、この記事では断定していません。8年間で一番低かった2020年の1,500万円と一番高かった2022年の2,000万円の差だけを見ても、はっきりした方向性を読み取るのは難しい動きです。なぜそう扱うのか、まずこの数字がどういう性質のものかから確認しますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

一括査定サイトとかで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。売り出し中の物件情報から独自ロジックで相場を推定しているところもあれば、AIによる将来予測を前面に出しているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値1,600万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が730万円、上から4分の1が3,000万円です。

木村相談者

730万から3,000万って、4倍以上の開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので幅が出やすいんですが、東久留米市はその幅が特に大きいエリアです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は68.8%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく上回っています。

木村相談者

さっき見た表の「上がったり下がったり」も、この幅の広さが関係してるんですか?

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間132件、2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は405件あり、「取引が少ないから分からない」わけではありません。件数自体は積み上がっているのに、専有面積や築年数の違う物件がその年たまたまどれだけ取引されたかで中央値そのものが大きく動いてしまう、物件ごとの価格差そのものが大きいのが実態です。なので、この記事では直近3年(2022〜2024年)をプールした1,700万円を現時点の相場水準として扱い、単年の上げ下げをトレンドとしては断定していません。

木村相談者

他の不動産サイトだと、間取り別とか築年数別でもっと細かく相場を出してるところもありますよね。東久留米市はそこまで出さないんですか?

山川不動産の専門家

出せなくはないんですが、あえて出していません。東久留米市はただでさえ2024年単年の相対信頼区間幅が68.8%もあります。ここから間取りや築年数でさらにグループを細かく分けると、1グループあたりの件数がもっと少なくなり、その分ブレも大きくなって、かえって信頼できない数字になってしまうんです。件数の裏付けを持って言える粒度が、今の東久留米市では「市全体」までというのが正直なところです。細かく出せば親切というわけでもなく、裏付けのない細分化はかえって誤解を招きます。次に、将来人口についても確認しておきましょう。

東久留米市の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、東久留米市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、東久留米市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は東久留米市が全国や都内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・都内のなかで東久留米市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、東久留米市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

都内44位/47、全国だと297位/464……。都内だとかなり下の方なんですね。

山川不動産の専門家

都内では下位、全国でも中位よりやや下という位置です。近隣の市とも並べてみましょう。

木村相談者

近隣の中では一番低い水準なんですね。西東京市や小平市とは倍以上違う……。

山川不動産の専門家

ええ、隣接する西東京市・小平市・東村山市は取引件数も厚く、単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にあります。東大和市と東久留米市はいずれも物件ごとの価格差の大きさから、直近3年をまとめた参考値として載せています。より広いエリアの相場は東京都の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準が近隣より低いという点と、方向を断定しにくいという点は、また別の話なんですね。

東久留米市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

水準は低めで、方向も分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。

山川不動産の専門家

東久留米市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「水準が低めだからまだ待とう」でも「幅が広いから今のうちに」でもなくて、まず自分の部屋がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「水準が低めだからまだ待とう」でも「幅が広いから今のうちに」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

東久留米市の相場は近隣市や全国平均より低めで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。東久留米市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

東久留米市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,700万円です。2024年単年では1,600万円ですが、価格帯は730万円〜3,000万円まで幅があり、物件ごとの差がかなり大きいエリアです。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

東久留米市は単年の相対信頼区間幅が68.8%と基準(25%以下)を大きく上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年1,750万円から2024年1,600万円まで、年ごとの数字は上下を繰り返しており、単年ごとの取引物件の違いによる振れの範囲を超えて特定の傾向を言い切るには材料が足りません。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、東久留米市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところもあれば、駅単位の坪単価やAIによる数年後の価格予測を前面に出しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で東久留米市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

「〇年後にいくらになるか」を予測してくれるサイトもあるんですが、この記事とは違うものですか?

山川不動産の専門家

はい、性質が違うものです。この記事の数字はすべて実際に成約した価格の中央値です。将来の価格を予測するシミュレーションは分かりやすい反面、前提の置き方次第で結果が変わる推計です。この記事は、東久留米市で実際に取引された成約価格そのものを見ていただく立場なので、そうした将来予測とは別物として捉えてください。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。